TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/02065 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2QK

N° de MINUTE : 25/00862

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 13] [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, SAS

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître [I], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEURS

Monsieur [V] [C]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J094

Madame [H] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J094

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] sont propriétaires des lots n°1903, 1914 et 4091 de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 5] (93).

Par actes de commissaire de justice du 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 4] [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 07 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Débouter Monsieur [C] [V] et Madame [Y] [H] de leurs demandes notamment en ce qui concerne l’autorisation de se libérer de leur dette en 24 mensualités ;

En conséquence :

Condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [Y] [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE « LE GROS SAULE », Sise [Adresse 2] représenté par son syndic, les sommes suivantes :

—  13 508,26 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 19/09/2024 inclus ;- 204 € au titre des frais nécessaires ;- 3.000€ au titre de dommages-intérêts ;

Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 16/03/2023

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

3.000€ au titre de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître [N] Avocate associée de l’AARPI C3C

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

Condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [V] [C] et de Madame [H] [Y] solidairement au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse, le règlement de copropriété prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] ont constitué avocat. Aux termes de leur dernières conclusions, notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, ils ont demandé au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires2 à [Adresse 6]), représenté par son syndic en exercice la société CABINET CADIT BEAUPET SAFAR de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts,

AUTORISER Monsieur [C] et Madame [Y] à se libérer de leur dette en vingt-quatre mensualités,

JUGER que chaque partie gardera à sa charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [C] et Madame [Y] font valoir que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui découlant du retard de paiement des charges de copropriété. Les difficultés de trésorerie alléguées au soutien de la demande de dommages et intérêts ne peuvent constituer selon eux un tel préjudice puisqu’elles découlent directement de l’absence de paiement des charges à échéance. Ils considèrent de surcroît que leur mauvaise foi n’est pas démontrée. Ils en déduisent qu’il ne peut en conséquence être valablement réclamé des dommages et intérêts à leur encontre. Au surplus, ils sollicitent le bénéfice de délais de paiement sur une durée de 24 mois afin d’apurer leur dette, dont ils précisent qu’elle résulte de difficultés financières.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 09 janvier 2025 et fixée à l’audience du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2020, 26 février 2021, 09 juillet 2022, 13 décembre 2022, 16 décembre 2023 et 29 juin 2024 ayant voté les travaux de réhabilitation énergétique et de résidentialisation et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 02 juillet 2022 au 31 décembre 2024 et celui en vigueur du 30 juin 2024 au 29 juin 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 53 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 2 septembre 2022 et le 3 avril 2024 a été de 14.8011,14 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1.292,88 euros.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.508,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 septembre 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 16 mars 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [V] [C] et à Madame [H] [Y], sur la somme de 7.054,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 204 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 03 mars 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

— les frais de relance du 12 décembre 2022 de 24 euros,

— les frais de mise en demeure du 29 novembre 2022 de 60 euros,

— les frais de mise en demeure du 19 septembre 2022 de 60 euros.

Il convient en revanche de faire droit à la demande au titre de l’envoi de la mise en demeure du 03 mars 2023, facturée 60 euros conformément au contrat de syndic.

La solidarité entre les copropriétaires indivis étant prévue par le règlement de copropriété, il y a lieu de la retenir.

Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023, date de la mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] n’ont procédé à aucun paiement de leurs charges de copropriété entre le 1er novembre 2021 et le 19 septembre 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] ont perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. La copropriété faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et des travaux de rénovation et de réhabilitation ayant été engagés dans ce cadre, l’absence de paiement par Monsieur [C] et Madame [Y] des charges a nécessairement impacté leur mise en oeuvre, celle-ci ne pouvant se faire qu’en contraignant les autres copropriétaires à régler en surplus de leurs propres charges celles des défendeurs.

Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y], qui font valoir avoir été confrontés à une situation financière difficile, ne versent aux débats aucune pièce relative à leurs revenus, à leur patrimoine et à leurs charges, de nature à permettre au tribunal d’apprécier concrètement leur situation personnelle et leur capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’ils sollicitent. Par ailleurs, il est notable qu’ils n’ont effectué aucun paiement de leurs charges courantes depuis la délivrance de l’assignation, de sorte que leur dette n’a logiquement pas cessé de croître.

En conséquence, Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majoré de 50% au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer à Maître [T] [N], avocate associée au sein de l’AARPI C3C, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que celle-ci renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 4] [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 13.508,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 septembre 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus. et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 7.054,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] à payer Maître [T] [N], avocate associée au sein de l’AARPI C3C, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que celle-ci renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [H] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT