TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

SCP MENARD – WEILLER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Denis HUBERT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0154

DÉFENDERESSE

La société IMMOBILIERE 3F, SA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffière lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08783 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 1994, à effet au 1er septembre 1994, la société Immobilière 3F a donné à bail à Madame [T] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1983,89 francs, soit 302,44 euros, à effet à compter du 1er septembre 1994, pour une durée de trois mois renouvelable par trimestre.

Madame [T] [U] s’est plainte d’un dysfonctionnement de la VMC.

Par ordonnance de référé du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a fait droit à la demande de la locataire tendant à ce qu’il soit ordonné une expertise afin notamment de se rendre dans l’immeuble et l’appartement de Madame [T] [U] et notamment les combles de l’immeuble où est installée la VMC, de relever et décrire tous les désordres, décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires, donner son avis sur l’existence ou non de préjudices tant matériels qu’immatériels et notamment le préjudice de jouissance.

L’expert a rendu son rapport le 4 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, Madame [T] [U] a fait assigner la société Immobilière 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— enjoindre la société Immobilière 3F de réaliser les travaux permettant de mettre fin aux désordres affectant l’appartement loué par Madame [T] [U] tels que préconisé par Monsieur [B] [K], à savoir le remplacement intégral de la VMC collective de l’immeuble, le changement des bouches de ventilation, la mise en comptabilité des entrées d’air avec les bouches d’extraction et l’équilibrage des extractions dans le logement de Madame [T] [U], et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— condamner la société Immobilière 3F à verser à Madame [T] [U] la somme à parfaire de 2050 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

— condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— condamner la société Immobilière 3F à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025, à laquelle elle a été renvoyée à la demande de la société Immobilière 3F. Elle a été retenue à l’audience sur renvoi du 17 juin 2025.

A l’audience, Madame [T] [U], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son assignation et a indiqué se désister de la demande de travaux sous astreinte, ceux-ci ayant été réalisés.

Aux termes de ses écritures et au soutien de sa demande indemnitaire, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, que son appartement ne disposait pas d’une aération suffisante en raison d’un dysfonctionnement chronique de la VMC collective de l’immeuble dont l’entretien n’avait pas été assuré pendant plusieurs années ; que la société Immobilière 3F avait négligé l’entretien des parties communes et notamment des combles ; qu’ainsi, la société Immobilière 3F a manqué à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des lieux loués et d’entretien des parties communes. Elle ajoute qu’elle subit depuis le mois de septembre 2021 un préjudice de jouissance qui résulte d’une part de l’absence de ventilation de son appartement, entrainant un risque pour sa santé, une humidité excessive au sein des pièces d’eau (salle de bain, cuisine), de fortes odeurs émanant des appartements voisins, une dégradation prématurée des joints de sa salle de bain et des peintures de son appartement ; d’autre part, du défaut d’entretien des parties communes et de la présente de nombreux pigeons dans la cage d’escalier de l’immeuble. Elle estime que son préjudice peut raisonnablement être évalué à la somme forfaitaire de 50 euros par mois conformément au rapport d’expertise, soit 50 x 41 mois entre le mois de septembre 2021 et de février 2025.

La société Immobilière 3F, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

— débouter Madame [T] [U] de sa demande de condamnation de la société Immobilière 3F à procéder à toute réparation de son logement sous astreinte, les travaux prescrits par l’expert ayant été réalisés et s’avérant satisfactoires ;

— débouter Madame [T] [U] de sa demande de condamnation de la société Immobilière 3F à lui régler la somme de 2050 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice de jouissance allégué ;

— subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [T] [U] ;

— en tout état de cause, condamner Madame [T] [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir, sur le fondement des article 6, 7-7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1231-1, 1353 et 1720 et suivants du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, que les travaux ont été réalisés, pour les derniers d’entre eux au mois de novembre 2024, et qu’ils sont satisfactoires. Elle fait valoir que la locataire n’apporte pas la preuve des désordres allégué et de son absence de diligence pour remédier aux désordres qui lui ont été signalés. Elle expose qu’elle s’est elle-même heurtée à l’inertie de son prestataire, qui s’est abstenu, à de nombreuses reprises, de réaliser les missions confiées, sans donner suite avec diligence malgré la réalisation, par la société Immobilière 3F, des prestations réclamées (désencombrement des combles, sécurisation de l’accès, etc), et ce, tant avant les opérations expertales que durant leur déroulement. Elle ajoute que la carence de la société Proxiserve a été telle que la société Immobilière 3F a été contrainte de mandater un autre prestataire, ce qui a retardé, à son corps défendant, la réalisation des travaux utiles. Elle considère qu’il est erroné de prétendre que la mise en demeure du 5 juillet 2024 est demeurée infructueuse, les travaux étant alors en cours et Madame [T] [U] informée de l’intervention de la société Technique et sécurité. En ce qui concerne le préjudice de jouissance, elle soutient qu’aucune des constatations réalisées par l’expert dans le cadre des opérations d’expertise ne corrobore les déclarations de Madame [T] [U], et que si celle-ci fait état d’odeurs désagréables, d’humidité persistante détériorant ses fenêtres, d’une détérioration des joints de sa baignoire et d’importantes fissures, l’expert a écarté tout désordre, y compris ceux qu’elle avait listés. Elle en conclut qu’aucun dommage n’a été constaté dans le logement de Madame [T] [U], pas davantage d’un empêchement à la jouissance paisible des lieux. Elle ajoute que le préjudice de jouissance doit s’apprécier en fonction du loyer principal réglé hors charges, et que le tribunal doit apprécier s’il s’agit d’un simple trouble ou d’une véritable privation de jouissance pour octroyer des dommages et intérêts. Elle souligne qu’en l’espèce, à aucun moment le logement de Madame [T] [U] n’a été rendu inhabitable ou déclaré par les autorités compétentes insalubre avec les conséquences de droit attachées à ce statut (suspension des loyers, interdiction de résider dans les lieux). Elle estime enfin que le montant évalué de manière forfaitaire à 50 euros par mois depuis septembre 2021, n’est pas justifié.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnisation

Sur la responsabilité du bailleur

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au mois de septembre 2021, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2021, dans sa version applicable au mois de septembre 2021, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

(…)

L’indemnisation preneur pour les troubles de jouissance du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une faute du bailleur.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 4 juillet 2024 que la VMC de l’immeuble, se trouvant notamment dans les combles, présentait un dysfonctionnement important et que son remplacement intégral était indispensable, ce changement devant être suivi d’un rééquilibrage dans l’ensemble des logements et du changement d’air des grilles d’entrée d’air et d’extraction qui devront être compatibles avec le système retenu pour la VMC.

A la lecture des constatations du rapport d’expertise, la VMC, c’est-à-dire le système permettant une ventilation de l’immeuble était défectueux et devait être intégralement remplacé.

Or, faute de VMC fonctionnelle dans l’immeuble, le logement de Madame [T] [U] présentait un défaut d’aération de nature à assurer le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée. L’expert a ainsi constaté, page 10 de son rapport, que dans la cuisine de Madame [T] [U], les mesures effectuées de dépression étaient de 25 Pa, et qu’elles étaient de 30 Pa dans la salle de bain, alors qu’elles devaient être de 120 à 150 Pa, et que ces écarts s’expliquaient par le très mauvais état de l’ensemble de l’installation de VMC dans les combles. Dès lors, quand bien même l’expert n’a pas relevé d’odeur, de fissure en lien avec la dégradation de la VMC, d’infiltrations ou de détérioration de joints, il n’en demeure pas moins que le logement présentait bien un défaut d’aération au regard des relevés réalisés dans la cuisine et la salle de bain, ce qui caractérise en soi le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Par conséquent, le manquement du bailleur à assurer une aération de nature à assurer le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée dans le logement de Madame [T] [U], en raison du dysfonctionnement de la VMC, se trouve établi.

S’agissant en revanche de la présence de pigeons dans la cage d’escalier de l’immeuble, le rapport d’expertise ne fait pas un tel constat dans la mesure où il se limite à constater que pour l’accès aux combles et à la toiture, il remarque la présence d’un pigeon prêt à entrer dans la cage d’escalier, mais non de sa présence effective dans les locaux.

Le fait que le bailleur ait été tributaire des carences de l’entreprise Proxiserve qu’il avait sollicitée, et tel que cela résulte des bons d’intervention produits, est sans incidence sur sa responsabilité à l’égard de son locataire pour le manquement à son obligation de délivrance.

De plus, le fait que le logement n’ait pas été totalement inhabitable ne fait pas davantage obstacle à l’indemnisation du trouble de jouissance subi par la locataire dès lors que cette dernière apporte la preuve que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance ne serait-ce que de manière partielle.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance entre le mois de septembre 2021 et la réalisation des travaux en leur intégralité, et dont il résulte du dernier rapport d’intervention produit que le contrôle des bouches d’aération dans le logement de Madame [T] [U] et la création d’une entrée d’air dans la cuisine a eu lieu le 11 décembre 2024.

Sur l’indemnisation

L’indemnisation du préjudice de jouissance ne peut se faire de manière forfaitaire dans la mesure où le bailleur est tenu à une indemnisation intégrale.

En l’espèce, l’expert a retenu dans son rapport que le défaut de ventilation du logement de Madame [T] [U] ainsi que le défaut très net d’entretien des parties communes de l’immeuble constituent un préjudice pour la locataire qui paie ces prestations dans les charges réglées à la société Immobilière 3F. Il a estimé le montant du préjudice à 1500 euros.

Ce montant, fixé de manière forfaitaire, ne saurait être retenu.

En revanche, il convient de constater que le rapport d’expertise fait état d’une ventilation défectueuse dans la cuisine et la salle de bain, ce qui implique que le préjudice de jouissance s’est produit dans ces deux pièces. Le bail produit indique que le logement a deux pièces principales, outre la cuisine, la salle d’eau et le WC, et fait 97 mètres carrés. La salle de bain et la salle d’eau représentent donc deux pièces du logement, soit les 3/5e de celui-ci. Ces pièces n’ont pas été totalement inutilisables, de sorte qu’il sera retenu que le préjudice doit être évalué en l’espèce à 15% du montant du loyer mensuel de 302,44 euros entre le 1er septembre 2021 et le 19 décembre 2024, ce qui correspond à la somme totale de 1798 euros (soit (302,44x0,15) x 39 mois + (302,44x0,15x19/30).

Par conséquent, la société Immobilière 3F sera condamnée à verser à Madame [T] [U] la somme de 1798 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Immobilière 3F, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendra le coût de l’expertise ordonnée en référé, celle-ci ayant un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la société Immobilière 3F à verser à Madame [T] [U] la somme de 800 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Immobilière 3F à payer à Madame [T] [U] la somme de 1798 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Condamne la société Immobilière 3F à verser à Madame [T] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne la société Immobilière 3F aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise ordonnée en référé ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection