TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01384

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCK7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[O] [F]

C/

[M] [S] épouse [X]

[V] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [O] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [M] [S] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

M. [V] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 mai 2023, à effet au 17 mai 2023, Monsieur [O] [F] a donné à bail à Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 7], assorti d’un garage, pour un loyer de 1.450 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 150 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [F] a fait signifier le 18 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 30 décembre 2024, Monsieur [O] [F] leur a fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitime, pour le 16 mai 2025.

Le 16 avril 2025, Monsieur [O] [F] a fait assigner Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant :

— de constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— d’ordonner sans délai leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— de les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 10.270,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de mars 2025, quittancement de février 2025 inclus,

— juger que la dette sera actualisée au jour de l’audience prenant en compte les quittancements de mars à juin 2025 et les règlements éventuels des occupants,

— de les condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (1.745,74 euros) jusqu’à leur départ effectif,

— juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 décembre 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [O] [F], représenté par son conseil, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail et en expulsion, expliquant que les défendeurs sont partis le 15 mai 2025 et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé. Néanmoins, il maintient ses demandes en paiement de l’arriéré locatif et actualise sa créance à la somme de 13.064,73 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience arrêté au 15 mai 2025, ainsi qu’au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [O] [F].

Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [V] [X] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne des 11 et 27 juin 2025 afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X] assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [O] [F], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [O] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 19 décembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 6.499,44 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 18 février 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin et que Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X] n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date.

Monsieur [O] [F] était donc fondé à saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour faire autoriser l’expulsion de Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X].

Cependant, il ressort des débats qu’ils ont depuis quitté les lieux dont Monsieur [O] [F] a repris la disposition et qu’un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 15 mai 2025, de sorte que ce dernier se désiste de sa demande d’expulsion. Il lui en sera donné acte.

Il n’y a donc plus lieu de prononcer l’expulsion.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [O] [F] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.064,73 euros à la date du 15 mai 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif des locataires le coût du commandement de payer (193,18€), qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 12.871,55€

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 15 mai 2025, date de leur départ des lieux.

Faute de comparaître, Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 12.871,55 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

Monsieur [O] [F] sollicite oralement le maintien de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Néanmoins, aucune demande n’ayant été formée dans l’acte introductif d’instance et en l’absence des défendeurs, il ne sera pas fait droit à cette demande.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [F] sera rejetée de ces chefs.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 18 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 et liant Monsieur [O] [F] à Madame [M] [S] épouse [X] et Monsieur [V] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;

CONSTATONS que Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X] ont libéré les lieux, avec restitution des clés, le 15 mai 2025, date de l’état des lieux de sortie ;

DONNONS acte à Monsieur [O] [F] qu’il ne maintient pas sa demande en expulsion en raison de la libération des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [X] et Monsieur [V] [X] à payer à Monsieur [O] [F] à titre provisionnel la somme de 12.871,55 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, exigibles jusqu’au 15 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de Monsieur [O] [F] au titre des dépens ;

REJETONS la demande de Monsieur [O] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE