N° RG 25/02208 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/02208 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAJQ

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SARL 2 M AVOCATS

Copie certifiée conforme à M. [K] [T] le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 1]

[Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société WSR IM MO exerçant son activité sous le nom commercial IMMOBILIERE FALGUIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [O] [K] [T], demeurant [Adresse 4]

défaillant (comparant sans avocat)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [K] [T] est propriétaire des lots 71 et 144, au sein de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, le [Adresse 7] [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO, a assigné Monsieur [O] [K] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 01 juillet 2025.

Le [Adresse 7] [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner Monsieur [O] [K] [T] au paiement de la somme de 9.701,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété due au 1er janvier 2025, et ce, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 18 mars 2024 ;

— condamner Monsieur [O] [K] [T] au paiement de la somme de 1.417,10 euros au titre des appels de fonds au titre du budget prévisionnel et fonds travaux pour la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025, et ce, assortie des intérêts au taux légal ;

— condamner Monsieur [O] [K] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [O] [K] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] [K] [T] aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer du 28 mai 2024 outre les frais de syndic pour un montant total de 576,77 euros ;

— juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure en date du 18 mars 2024 pour le recouvrement de la créance, seront imputés

au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [O] [K] [T], assigné en l’étude du commissaire de justice, est présent à l’audience.

Il sollicite la mise en place d’un échéancier.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires indique qu’un paiement de 3.000 euros aurait été réalisé le jour même.

Il indique que le défendeur doit régler les charges courantes et, en sus, la somme de 700 euros par mois afin d’apurer sa dette.

Le juge autorise une note en délibéré pour confirmer l’encaissement par le syndicat des copropriétaires de la somme de 3.000 euros le 01 juillet 2025.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [O] [K] [T] est propriétaire des lots 71 et 144, au sein de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 2]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Monsieur [O] [K] [T] reste redevable de la somme de 10.278,65 euros d’arriérés de charges de copropriété, soit la somme de 9.701,88 euros après déduction des frais de commandements de payer.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [O] [K] [T].

Au termes d’une note en délibéré en date du 13 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a confirmé avoir reçu le paiement de 3.000 euros annoncé par le défendeur lors de l’audience. Dans la mesure où la demande ne porte que sur l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, ce paiement postérieur s’imputera en deniers ou quittances.

Il en résulte que Monsieur [O] [K] [T] sera donc dondamné en deniers ou quittance à verser la somme de 9.701,88 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2025 (appel de fonds 1er trimestre de l’exercice 2025 inclus), frais de commandements exclus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudencede la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a mis la partie défenderesse en demeure de payer la somme de 5.529,67 euros et indiqué que conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l’envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

Il convient, par aileurs, de constater que cette mise en demeure fournit le détail de la somme réclamée.

Le syndicat des copropropriétaires produit également un décompte des charges non échues réclamées pour un total de 1.417,10 euros détaillé comme suit :

— provisions sur charges courantes (du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025) : 1.337,02 euros (668,51 x 2) ;

— cotisations fonds de travaux : 80,08 (40,04 x 2).

Le syndicat des copropriétaires produit enfin le PV de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 20 mars 2024 au cours de laquelle les copropriétaires ont adopté la résolution approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [O] [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.417,10 euros au titre des provisions sur charges non échues et à échoir pour la période comprise entre le 1er avril 2025 et le 30 septembre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

* Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Au regard de l’accord intervenu entre les parties lors de l’audience, il convient d’octroyer des délais à Monsieur [O] [K] [T] pour apurer sa dette.

Il convient donc de l’autoriser à s’acquitter de la dette en mensualités de 700 euros en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Monsieur [O] [K] [T] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.

* Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [O] [K] [T] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe, étant précisé que le simple non paiement ne saurait à lui seul constituer un abus de droit.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [O] [K] [T] sera tenu aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 28 mai 2024 outre les frais de syndic pour un montant total de 576,77 euros.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [O] [K] [T] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 481-1 du code de procédure civile :

CONDAMNE en deniers ou quittance Monsieur [O] [K] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO, la somme de 9.701,88 euros (NEUF MILLE SEPT UN EUROS et QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2025 (1er trimestre de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO, la somme de 1.417,10 euros (MILLE QUATRE CENT DIX SEPT EUROS et DIX CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre de l’exercice 2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDONS à Monsieur [O] [K] [T] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 15 mensualités de 700 euros et une 16e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société WSR IM MO une somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] [T] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 28 mai 2024 outre les frais de syndic pour un montant total de 576,77 euros;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 29 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.