TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03490 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJX4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 01 Avril 2025

[S] [K]

C/

[G] [M] épouse [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Avril 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [S] [K], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [G] [M] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-17432 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Céline ABRATE-LACOSTE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [K] a donné à bail à Madame [G] [M] un appartement à usage d’habitation (porte n° C19) et un emplacement de stationnement (n° 1-29) situés

[Adresse 2] à [Localité 10], par contrat signé électroniquement et prenant effet au 29 décembre 2023, moyennant un loyer initial de 491 euros et une provision pour charges de 45 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [K] a fait signifier à Madame [G] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juin 2024 pour un montant en principal de 1.100 euros.

Le 22 juillet 2024, Madame [G] [M] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne qui a déclaré recevable le dossier le 29 août 2024.

Madame [S] [K] a ensuite fait assigner Madame [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 19 août 2024 et, en conséquence,

— Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Madame [G] [M] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2247.19 euros, mensualité d’août 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Condamner Madame [G] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 19 août 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— Condamner Madame [G] [M] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [G] [M] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile).

Après renvois, à l’audience du 14 février 2025, Madame [S] [K], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 3.125,41 €, selon décompte en date du 12 février 2025, mensualité de février 2025 incluse.

En réponse, Madame [G] [M], représentée par son conseil, a sollicité de :

— débouter Madame [K] de l’intégralité de ses demandes,

— lui accorder des délais de paiement sur 36 mois afin de régler sa dette locative, sauf si la commission de surendettement de la Haute-Garonne devait en cours de délibéré imposer des mesures plus avantageuses qui s’imposeraient alors,

— condamner Madame [K] aux entiers dépens d’instance,

— condamner Madame [K] à payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 al 1 du code de procédure civile et à 1 000 € sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du même code.

Elle a précisé qu’elle avait une activité professionnelle en qualité d’intérimaire et qu’elle avait perçu en moyenne un salaire de 1730,90 euros par mois à ce titre et qu’elle avait repris le paiement des loyers courants depuis le mois d’octobre 2024 entre le 10 et le 11 du mois date à laquelle elle perçoit son salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 05 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 20 juin 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à à Madame [G] [M] le 18 juin 2024 pour un montant en principal de 1.100 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [S] [K] produit un décompte en date du 12 février 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 2.891,34 euros, mensualité de février 2025 incluse et déduction faite des frais de procédure (98,85€ + 135,22€ = 234,07€)

Madame [G] [M], représentée par son conseil, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs non contestée à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.891,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et sous réserve de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne à intervenir.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de janvier 2025, a été payé avant la date de l’audience, le loyer étant en effet payé vers le 15 du mois par Madame [G] [M].

En conséquence, Madame [G] [M] étant en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [G] [M] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [G] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [K], Madame [G] [M] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 29 décembre 2023 conclu entre Madame [S] [K] et Madame [G] [M] concernant un appartement à usage d’habitation (n° C19) et un emplacement de stationnement (n° 1-29) situés [Adresse 2] à [Localité 10], sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [M] à verser à Madame [S] [K] à titre provisionnel la somme de 2.891,34 euros, selon décompte en date du 12 février 2025, mensualité de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et sous réserve de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute – Garonne à intervenir ;

AUTORISONS Madame [G] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [S]

[K] ;

* que Madame [G] [M] soit condamnée à verser à Madame [S] [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [G] [M] à verser à Madame [S] [K] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Première Vice Présidente