N° RG 25/00390 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C532L 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Christelle GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e GUILLOU-PERRIER Christelle

Copie à : Monsieur [D] [N], Monsieur le Préfet du Morbihan

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2023, Monsieur [W] [L] a consenti à Monsieur [N] [D] la location d’un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 853,99 euros, charges comprises.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est engagée en qualité de caution simple au bénéfice de Monsieur [W] [L] pour le paiement des loyers et charges suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT pour l’audience du 3 juillet 2025 pour voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le recours à la force publique,

— Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 6989,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025 sur la somme de 4428,01 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [N] [D] à lui payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner Monsieur [N] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée par son conseil à l’audience. Elle actualise la dette locative à la somme de 9551,95 euros, mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [N] [D], régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience et n’a transmis aucun justificatif relatif à sa situation. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES:

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement régularisé par voie électronique dans le cadre du dispositif Visale entre elle même et Monsieur [W] [L], bailleur, pour garantir à ce dernier, le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.

Il résulte du contrat de cautionnement et conformément aux articles 2305 du et 2306 Code civil qu’après paiement des loyers impayés, la caution se trouve subrogée dans tous les droits et actions du bailleur et pourra agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce le contrat de caution VISALE signé le 2 mai 2023 entre Monsieur [W] [L] et la Société ACTION LOGEMENT SERVICES stipule au chapitre « Définitions » que « la quittance subrogative: désigne, conformément aux termes de l’article 2309 du Code civil, le document par lequel la caution est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution ».

L’article 8.2 du même contrat ajoute que la caution s’engage après avoir versé au bailleur le montant des impayés déclarés, à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion » et à « informer régulièrement le bailleur des procédures contentieuses en cours », son dernier alinéa indiquant que « s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à l’encontre de Monsieur [N] [D] en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers impayés qu’elle a elle même réglés à Monsieur [W] [L].

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT verse aux débats le contrat de bail conclu entre Monsieur [W] [L] d’une part et Monsieur [N] [D] d’autre part lequel fixe à 853,99 euros le loyer mensuel actualisé, charges comprises et contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de règlement à terme des loyers et deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et visant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [N] [D] le 20 janvier 2025 pour obtenir paiement de la somme de 4428,01 euros, au titre des sommes restant dues sur les loyers.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse également aux débats un décompte de la dette de loyer de Monsieur [N] [D] dont il résulte qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois et qu’il ne s’est pas non plus acquitté des loyers postérieurs.

Monsieur [N] [D], absent à l’audience, n’a transmis aux débats aucun document de nature à remettre en cause le décompte produit par la demanderesse.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2025.

Sur l’expulsion du locataire :

Monsieur [N] [D] étant sans droit ni titre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de libérer les lieux demeuré sans effet.

Sur l’indemnité d’occupation :

En contrepartie de l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat, il convient de fixer à la charge de Monsieur [N] [D] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de 853,99 euros.

Cette indemnité d’occupation mensuelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux.

Sous condition de la production par cette dernière d’une quittance subrogative au titre du règlement de ces indemnités d’occupation, Monsieur [N] [D] sera condamné à leur règlement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la réclamation en paiement :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte et des quittances subrogatives versées aux débats par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES que cette dernière a réglé à Monsieur [W] [L] la somme totale de 9551,95 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au jour de l’audience (mois de juin 2025 inclus).

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution est donc subrogée dans les droits de Monsieur [W] [L] et est fondée à agir en remboursement des sommes réglées au propriétaire à la place du locataire.

Monsieur [N] [D], absent à l’audience, n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la demanderesse.

Il sera en conséquence condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9551,95 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025 (mois de juin 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Tant qu’il demeurera dans les lieux, Monsieur [N] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 853,99 euros.

Sous condition de la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative au titre du règlement de ces indemnités d’occupation, Monsieur [N] [D] sera condamné à leur règlement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation Monsieur [N] [D] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [N] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les autres demandes:

Au regard de la qualité des parties, la demande présentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile est rejetée.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

— Dit que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en demande à l’encontre de Monsieur [N] [D].

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2025.

— Dit que l’expulsion de Monsieur [N] [D] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, le cas échéant avec le recours à la force publique.

— Condamne Monsieur [N] [D] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9551,95 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025 (mois de juin 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Condamne Monsieur [N] [D], sous condition de la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre, au paiement à cette dernière, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 853,99 euros.

— Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [N] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

— Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamne Monsieur [N] [D] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE