TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02123 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UG5H

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

[N] [G]

C/

[O] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à MTBA AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [N] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier TAMAIN de MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [P], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 juin 2015, M. [N] [G] a donné à bail à M. [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 500 € et 180 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [G] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mars 2025 pour un montant en principal de 2.153,44 euros.

M. [N] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mars 2025.

Par un acte de commissaire de Justice du 16 juin 2025, M. [N] [G] a ensuite fait assigner M. [O] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— et le condamner au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4.173,38 €, mensualité de juin 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juin 2025.

A l’audience du 19 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire pour l’audience du 10 octobre 2025 afin de permettre à M. [O] [P] de justifier de la reprise du paiement des loyers courants dès lors qu’il entend solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Le défendeur a précisé qu’il pouvait verser une somme de 1300 euros par mois pour le loyer et le remboursement de la dette et qu’il avait perdu son emploi mais repris une activité de restauration depuis le 29 août 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, M. [N] [G], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 7217,38 €. Il précise que le dernier règlement du loyer date de février 2025 et que le locataire n’a pas réglé le loyer d’octobre 2025 alors qu’un renvoi avait été accordé à cette fin.

M. [O] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 239 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise qu’il n’a pas repris le paiement du loyer en octobre 2025 car il n’avait pas compris les explications données lors de la première audience. Il indique qu’il perçoit des revenus de 1200/1300 euros par mois au titre de sa nouvelle activité de restauration. Il précise résider seul..

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 juin 2015 contient une clause résolutoire (article « Clause résolutoire et pénale ») et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 19 mars 2025, pour la somme en principal de 2.153,44 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [N] [G] produit un décompte démontrant que M. [O] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.217,38 € à la date du 07 octobre 2010, mensualité d’octobre 2025 inclus.

M. [O] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à M. [N] [G] cette somme de 7.217,38 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.153,44 € à compter de la date du commandement de payer (19 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [O] [P] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 19 février 2025 alors même qu’un renvoi d’audience a été ordonné à cette fin.

Par ailleurs, la dette n’a cessé d’augmenter pour atteindre une somme très importante et si M. [O] [P] a indiqué lors de la première audience qu’elle est la conséquence de la perte de son emploi, il n’en demeure pas moins que depuis la reprise d’une activité de restauration il n’a procédé à aucun versement, même partiel.

En outre, le défendeur propose de rembourser la dette locative par échéances de 239 en sus de la somme de 752,97 € (loyer et charges actuels), soit un montant total de 991,97€, ce qui est manifestement disproportionné à ses revenus actuels déclarés de 1300€.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [O] [P] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 20 mai 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [O] [P] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [O] [P] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

M. [O] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [O] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er novembre 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [N] [G], M. [O] [P] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2015 entre M. [N] [G] et M. [O] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 20 mai 2025;

DEBOUTONS M. [O] [P] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à M. [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS M. [O] [P] à verser à M. [N] [G] à titre provisionnel la somme de 7.217,38 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 07 octobre 2010, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 sur la somme de 2.153,44 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [O] [P] à payer à M. [N] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 20 mai 2025 au 1er novembre 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [O] [P] à verser à M. [N] [G] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente