TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Octobre 2024

N° R.G. : N° RG 19/04817 – N° Portalis DB3R-W-B7D-UYXK

N° Minute :

AFFAIRE

SVPIE ASSURANCES

C/

Société EDISSIMMO

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SVPIE ASSURANCES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Paula FRIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0281

DEFENDERESSE

Société EDISSIMMO

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1060

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 6 janvier 2015, la société EDISSIMMO a donné à bail commercial à la société SPVIE ASSURANCES, pour une durée de neuf années à compter du 15 juin 2015, des locaux à usage de bureaux d’une surface de 521 m² environ situés au 4ème étage de l’immeuble [6] sis [Adresse 1] à [Localité 5] et dix emplacements de stationnement situés en surface. Le loyer, payable trimestriellement et d’avance a été fixé à la somme de 137.040 euros en principal, des allègements étant consentis durant les trois premières années du bail.

Suivant avenant n°1 en date du 23 juin 2017, la société EDISSIMMO a donné à bail à la société SPVIE ASSURANCES trois emplacements de parking extérieurs supplémentaires, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 3.600 euros en principal.

Suivant avenant n°2 en date du 23 novembre 2017, la société EDISSIMMO a donné à bail à la société SPVIE ASSURANCES un local d’une surface de 13 m² environ à usage d’archives, situé au deuxième sous-sol de l’immeuble et six emplacements de stationnement supplémentaires, situés au premier sous-sol, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 8.670 euros en principal.

Suivant acte sous signature privée du 13 novembre 2017, la société EDISSIMMO a donné à bail commercial à la société SPVIE ASSURANCES, pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 2017, des locaux à usage de bureaux d’une surface de 108 m² environ situés au rez-de-chaussée des bâtiments C&D de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] et deux emplacements de stationnement situés au premier sous-sol. Le loyer, payable trimestriellement et d’avance a été fixé à la somme de 24.000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2018, la société SPVIE ASSURANCES a donné congé à effet du 15 juin 2019 des locaux et emplacements de stationnement donnés à bail le 6 janvier 2015 modifiés suivants avenants des 23 juin 2017 et 23 novembre 2017.

Par un second acte extrajudiciaire du 10 juillet 2018, la société SPVIE ASSURANCES a donné congé à effet du 15 juin 2019 des locaux et emplacements de stationnement donnés à bail le 13 novembre 2017.

Reprochant à la société SPVIE ASSURANCES de ne pas avoir réglé les sommes dont elle était redevable en vertu desdits baux, la société EDISSIMMO lui a fait signifier le 5 avril 2019 :

— un commandement de payer la somme de 106.402 euros outre les frais d’huissier, au titre du bail signé le 6 janvier 2015 et de ses avenants n°1et 2, visant la clause résolutoire,

— un commandement de payer la somme de 7.540,17 euros outre les frais d’huissier, au titre du bail signé le 13 novembre 2017,visant la clause résolutoire.

Par un premier exploit d’huissier du 2 mai 2019, la société SPVIE ASSURANCES a fait assigner la SCI EDISSIMMO devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 5 avril 2019 pour obtenir paiement de la somme principale de 106.812,02 euros et voir condamner la bailleresse à lui verser une somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cette procédure a été enrôlée sous le RG : 19/04817.

Par un second exploit d’huissier du 2 mai 2019, la société SPVIE ASSURANCES a fait assigner la société EDISSIMMO devant ce tribunal aux fins principalement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 5 avril 2019 pour obtenir paiement de la somme principalement de 7.720,21 euros, subsidiairement qu’il ne peut produire effet et, en tout état de cause, voir condamner la bailleresse à lui verser une somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cette seconde procédure a été enrôlée sous le RG : 19/04818.

Par ordonnance en date du 9 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances et dit qu’elles se poursuivraient sous le RG : 19/04817.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, la société SPVIE ASSURANCES demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER SPVIE recevable et bien fondée en ses demandes ;

Sur le commandement de payer du 5 avril 2019 délivré au titre du Bail I du 6 janvier 2015

DIRE que SPVIE a réglé le 3 avril 2019 la somme de 45.024,44 EUR ;

DIRE que l’indemnité de résiliation anticipée est abusive et n’est à ce titre pas due ;

DIRE que l’indemnité de résiliation anticipée n’est pas assujettie à la TVA et n’est donc pas du bon montant ;

DIRE que l’indemnité de résiliation anticipée n’était pas exigible au jour de la délivrance du commandement de payer ;

En conséquence,

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer délivré à SPVIE le 5 avril 2019 pour la somme principale de 106 812,02 EUR ;

DEBOUTER Edissimmo de sa demande au titre du paiement du loyer d’un montant de 45.024,44 EUR dès lors qu’il a été réglé le 3 avril 2019 ;

DEBOUTER Edissimmo de sa demande au titre de l’indemnité de résiliation anticipée en ce qu’elle n’est pas due et qu’elle est abusive ; Subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions et à un montant maximum de 5.000 EUR en ce qu’elle constitue une clause pénale disproportionnée ;

Sur le commandement de payer du 5 avril 2019 délivré au titre du Bail II du 13 novembre 2017

DIRE que SPVIE a réglé le 3 avril 2019 la somme de 7.330,31 EUR ;

DIRE que SPVIE a réglé le 24 avril 2019 la somme de 209,86 EUR ;

En conséquence,

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer délivré à SPVIE le 5 avril 2019 pour la somme principale de 7.720,71 EUR ;

A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que le commandement de payer ne pouvait pas être déclaré nul et de nul effet :

DIRE que SPVIE a réglé les causes du commandement de payer délivré le 5 avril 2019 et le 24 avril 2019 et que par conséquent il ne peut pas produire d’effet ;

Sur les demandes reconventionnelles d’Edissimmo,

DEBOUTER Edissimmo de toute demande au titre d’une procédure abusive, amende civile et indemnité, dès lors que la présente procédure a été initiée sur la base d’un commandement de payer abusivement délivré alors que la dette exigible avait déjà été réglée ;

DEBOUTER Edissimmo de sa demande au titre du remboursement de frais de gardiennage en ce que leur principe et leur quantum ne sont pas justifiés ;

A titre principal, sur la régularisation des charges,

DEBOUTER Edissimmo de ses demandes au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2018 ;

A titre subsidiaire, si Tribunal considérait que les demandes d’Edissimmo sont recevables et ne sont pas prescrites :

CONDAMNER Edissimmo au remboursement des sommes de 28 655 EUR et 5 184 EUR au titre des provisions pour charges versées au titre de l’exercice 2018;

A titre très subsidiaire, si Tribunal considérait que les charges sont dues :

CONDAMNER Edissimmo à verser les sommes de 6 316,12 EUR et 1 320,14 EUR à SPVIE au titre de dommages et intérêts pour régularisation tardive de charges ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Edissimmo à verser la somme de 10 000 EUR à SPVIE au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTER Edissimmo de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER Edissimmo à verser la somme de 10 000 EUR à SPVIE à l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Edissimmo aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2023, la société EDISSIMMO demande au tribunal, de :

A TITRE LIMINAIRE

Déclarer irrecevable la Société SPVIE pour défaut d’intérêt à agir, dès lors que le commandement de payer dont la nullité est sollicitée n’a en tout état de cause aucun effet sur sa situation juridique, en ses demandes suivantes :

— DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer délivré à SPVIE le 5 avril 2019 pour la somme principale de 7 720,71 EUR,

A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait que le commandement de payer ne pouvait pas être déclaré nul et de nul effet,

— DIRE que SPVIE a réglé les causes du commandement de payer délivré le 5 avril 2019 et le 24 avril 2019 et que par conséquent il ne peut pas produire d’effet ;

A TITRE PRINCIPAL SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE SPVIE

Déclarer irrecevable car prescrite la demande formée à titre subsidiaire par la Société SPVIE tendant à la condamnation du Bailleur à la restitution des provisions pour charges versées au titre de l’exercice 2018 ;

Déclarer irrecevable car prescrite la demande formée à titre subsidiaire par la Société SPVIE tendant à la condamnation du Bailleur à la restitution des provisions pour charges versées au titre de l’exercice 2019 ;

Débouter la société SPVIE de ses demandes principales et subsidiaires ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

Condamner la société SPVIE à payer une amende civile dont le principe et le montant seront laissés à l’appréciation du Tribunal ;

Condamner la société SPVIE à payer à la société EDISSIMMO la somme de 45 680 € au titre de l’indemnité de de départ anticipée équivalente à 4 mois de loyer annuel HT, calculée selon le montant en vigueur au jour du départ, prévue à l’article 3 des conditions particulières du Bail.

Condamner la société SPVIE à payer à la société EDISSIMMO la somme de 10 774,77 € au titre des frais de gardiennage du parking exposés du fait du comportement de ses préposés.

Condamner la société SPVIE à payer à la société

— La somme de 6 316,12 € TTC, au titre de la Régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux occupés en R+4 de l’immeuble ;

— La somme de 1 320,14 € TTC, au titre de la Régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux occupés en RDC de l’immeuble.

La somme de 4 317,40 € TTC, au titre de la Régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux occupés en R+4 de l’immeuble ;

— la somme de 330,22 € TTC, au titre de la Régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux occupés en RDC de l’immeuble ;

Condamner la société SPVIE à payer à la société EDISSIMMO une indemnité de 10 000 € au titre du préjudice moral et financier constitué par sa résistance abusive ;

Condamner la société SPVIE aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000,00 € an bénéfice de la Société EDISSIMMO en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 avril 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2023.

Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions figurant au dispositif des conclusions des parties tendant à voir « dire et juger bien fondée » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui la requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande relative à la recevabilité de la société SPVIE ASSURANCES constitue, quant à elles une véritable prétention, en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » au lieu de « déclarer recevable ».

Il sera donc statué sur celle-ci.

I – Sur la recevabilité des demandes de la société SPVIE ASSURANCES

La société EDISSIMO excipe de l’irrecevabilité de la demande de la société SPVIE ASSURANCES relative au commandement de payer la somme de 7.540,17 euros outre les frais d’huissier, fondée sur le bail signé le 13 novembre 2017, pour défaut d’intérêt à agir en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile. Elle se prévaut de la jurisprudence pour dire que le demandeur doit justifier d’un intérêt à agir certain, né et actuel au jour de l’introduction de la demande en justice, constitué par l’avantage escompté en cas de succès de son action (Pourvois n°01-03272 et n°08-13500). Selon elle, la société SPVIE ASSURANCES ayant réglé les causes de ce commandement dans le mois de sa délivrance, par deux virements en date des 3 avril 2019 (7.330,31 euros) et 24 avril 2029 (209,86 euros), elle n’avait pas d’intérêt à agir à son encontre en contestation de celui-ci le 2 mai 2019.

Concernant la demande de remboursement des provisions pour charges 2018, elle oppose à la demanderesse une fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale prévue à l’article L145-60 du code de commerce. Elle se prévaut d’un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation en date du 12 avril 2002 (Pourvoi n°00-18.529) et souligne que la demanderesse a introduit sa demande de répétition des charges 2018 et 2019 par voie de conclusions notifiées le 29 août 2022. Elle demande donc de la déclarer irrecevable de ce chef.

La société SPVIE ASSURANCES le réfute et demande au tribunal de la déclarer recevable en toutes ses demandes.

Elle fait valoir que l’intérêt à agir s’analyse à la date d’introduction de la demande en justice et que la défenderesse ne peut donc tirer argument du fait qu’elle a, par la suite, libéré les lieux loués, le 15 juin 2019, pour remettre en cause son intérêt à agir aux fins de voir juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail signé le 13 novembre 2017 à la date de délivrance de l’assignation afférente, soit le 2 mai 2019.

Elle soutient par ailleurs que sa demande additionnelle en remboursement des provisions pour charges qu’elle a acquittées en cours de bail et qui n’ont pas donné lieu à régularisation dans les délais requis, introduite sur le fondement de la répétition de l’indu n’est pas prescrite. Selon elle, la bailleresse fait une lecture erronée de l’arrêt de la chambre mixte dont elle se prévaut qui, au contraire, s’était prononcé en faveur de l’application de la prescription trentenaire. Elle ajoute que la prescription biennale n’a vocation à s’appliquer qu’aux actions propres au statut des baux commerciaux, alors que l’action en répétition de l’indu relève de la prescription de droit commun. Elle insiste sur le fait qu’elle a introduit sa demande dans le délai de cinq années, en sorte qu’elle est recevable.

Sur le défaut d’intérêt à agir

En application de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 31 du même code que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est de principe que l’intérêt à agir s’apprécie à la date à laquelle la procédure est intentée et non à la date à laquelle le juge statue, l’intérêt à agir ne pouvant dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

En l’espèce, la société SPVIE ASSURANCES a saisi le tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier du 2 mai 2019 aux fins essentiellement de voir juger nul et de nul effet le commandement de payer que la société EDISSIMO lui avait fait signifier le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé le 13 novembre 2017, d’une part, et en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, d’autre part.

Le seul fait que la demanderesse a pu solder les causes du commandement de payer la somme de 7.540,17 euros dans le mois suivant sa délivrance, n’est pas de nature à la priver de tout intérêt à agir en contestation de cet acte d’huissier. En effet, de la décision du tribunal sur la régularité du commandement contesté et/ou sur son bien-fondé dépend le redevable du coût dudit commandement, mais aussi l’éventuel octroi de dommages et intérêts par ailleurs sollicités par la société SPVIE ASSURANCES en raison du caractère abusif du commandement litigieux.

En conséquence, la demande de la société SPVIE ASSURANCES tendant à voir juger nul et de nul effet le commandement de payer que la société EDISSIMO lui avait fait signifier le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire insérée dans les baux commerciaux signé le 13 novembre 2017 est recevable.

Sur la prescription de l’action en répétition de l’indu

L’article 122 du code de procédure civile dispose que la prescription constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer son adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, les actions relatives au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que l’action en répétition des charges indûment payées se prescrit par cinq ans à compter du jour de la régularisation des charges, date à laquelle la créance éventuelle de l’une ou l’autre des parties devient certaine et exigible et lui permet d’entreprendre, soit une action en paiement pour le bailleur en cas d’insuffisance des provisions versées par le preneur, soit une action en répétition de l’indu par le preneur en cas de trop-perçu.

La demande de remboursement des provisions pour charges 2018 et 2019 ayant été formée par la société SPVIE ASSURANCES par voie de conclusions notifiées le 29 août 2022, elle n’est donc pas prescrite.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la société EDISSIMMO ne contestant pas la recevabilité des autres demandes de son ancienne locataire, il convient de déclarer la société SPVIE ASSURANCES recevable en l’ensemble de ses demandes.

II – Sur le bien-fondé de la demande de la société SPVIE ASSURANCES tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 avril 2029 au titre du bail en date du 6 janvier 2015

La société SPVIE ASSURANCES demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le commandement que la société EDISSIMO lui a fait signifier le 5 avril 2019, au visa de la clause résolutoire insérée au bail signé le 6 janvier 2015, aux fins d’obtenir, dans le délai d’un mois, le paiement de la somme de 106.402 euros, outre le coût de l’acte. Elle précise que la somme réclamée correspondait, selon le décompte joint au commandement, aux loyers et accessoires dus au titre du 2ème trimestre 2019, d’une part, et à une indemnité contractuelle que la bailleresse estime pouvoir lui imputer à l’occasion du congé qu’elle lui a fait délivrer à effet du 15 juin 2019, d’autre part. Elle soutient que le commandement litigieux est injustifié et totalement abusif dans la mesure où elle avait acquitté lesdits les loyers et accessoires par virement opéré le 3 avril 2019 et que l’indemnité résiliation contractuelle, dont elle conteste le principe, ne pouvait pas être exigible avant le 15 juin 2019, ni soumise à la TVA en raison de son caractère indemnitaire.

Elle réfute être redevable d’une quelconque indemnité de résiliation contractuelle. Elle considère que la clause du bail afférente constitue une véritable clause d’adhésion qui lui a été imposée par la société EDISSIMO, professionnelle de l’immobilier. Elle déclare aussi qu’elle est abusive. Elle affirme qu’elle contrevient également au principe fondateur du statut des baux commerciaux qui autorise le preneur à délivrer congé à chaque échéance triennale. Elle ajoute qu’elle s’est conformée aux stipulations du bail en délivrant congé pour la fin de la quatrième année, de sorte qu’elle ne peut encourir aucune sanction financière de ce chef. Elle déduit encore du fait que la bailleresse lui a refusé un maintien dans les lieux pour une durée de trois mois supplémentaires que la société EDISSIMO ne peut invoquer aucun préjudice pécuniaire. Elle conclut donc au débouté de la bailleresse concernant le paiement de l’indemnité de résiliation anticipée. Subsidiairement, si le tribunal considérait néanmoins la clause afférente régulière, elle estime qu’elle doit s’analyser en une clause pénale réductible en raison de son caractère manifestement excessif en application de l’article 1152 ancien du code civil et de la jurisprudence (Pourvois n°07-17542 et n°09-13380).

La société EDISSIMMO n’a pas conclu sur le bien-fondé de cette prétention tant au terme du dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, que dans la partie discussion de ses écritures.

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée. Il n’est toutefois pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

Il est de principe qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 6 janvier 2015, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que le bailleur qui met en oeuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en oeuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

En l’espèce, le 5 avril 2019, la société EDISSIMMO a fait délivrer à la société SPVIE ASSURANCES un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail signé le 6 janvier 2015, tendant à obtenir, outre le coût de la délivrance de l’acte, le paiement de la somme de 106.402 euros correspondant à :

— la somme de 45.027,44 euros TTC au titre des loyers et accessoires dus pour le 2ème trimestre 2019,

— la somme de 61.377,56 euros TTC au titre d’une « indemnité contractuelle suite au congé ».

Ce commandement informe clairement le preneur du manquement qui lui est reproché, susceptible d’être sanctionné au titre de la clause résolutoire du bail, et du risque encouru.

Il est en outre régulier en la forme en ce qu’il reproduit les termes de la clause résolutoire ainsi que les articles L145-41 et L145-17 I 1° du code de commerce.

Partant, la demande de nullité dudit commandement ne peut être accueillie.

Concernant la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail, il convient de relever que :

— l’article 4 des conditions générales du bail, relatif au loyer, stipule notamment qu’il est payable trimestriellement et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année (article 4.2) ;

— l’article 2 des conditions particulières du bail, relatif à la date de prise d’effet du bail et à sa durée, prévoit que " par dérogation aux dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, le Preneur renonce d’ores et déjà expressément à donner congé à l’expiration de la première période triennale, le Bailleur lui octroyant la faculté de donner congé pour la première fois à l’expiration d’une période ferme de quatre ans, sous réserve de l’en aviser par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiées au plus tard, six mois avant l’expiration du Bail. (Sic)

Le Preneur pourra ainsi donner congé pour la première fois pour le 15 juin 2019.

Dans cette hypothèse, le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité de résiliation anticipée équivalente à quatre mois du loyer annuel HT en vigueur au jours du départ. "

Les termes clairs de l’article 2 des conditions particulières du bail précité, exclusifs de toute interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

La société SPVIE ASSURANCES ne conteste pas être redevable des loyer et accessoires dus pour le 2ème trimestre 2019 et que ceux-ci étaient exigibles le 1er avril 2019. Elle établit cependant avoir procédé au paiement de la somme due à ce titre par virement du 3 avril 2019, soit deux jours avant la signification du commandement de payer.

Le commandement n’est donc pas fondé de ce chef.

La société SPVIE ASSURANCES conteste en revanche être redevable de la somme de 61.377,56 euros TTC à titre d'« indemnité contractuelle suite au congé ». Elle prétend que la clause du bail qui institue cette indemnité constituerait une véritable clause d’adhésion imposée par la société EDISSIMO, et qu’elle serait à tout le moins abusive au regard des dispositions de l’article L145-4 du code de commerce.

La demanderesse ne titrant aucune conséquence juridique quant au sort de la clause critiquée dans le dispositif de ses conclusions, celle-ci est applicable.

Pour autant, il doit être tenu compte du fait que ladite clause ne précise pas que l’indemnité sera augmentée de la TVA qui lui a été pourtant facturée, pas plus qu’elle ne précise à quelle date elle sera due.

La société SPVIE ASSURANCES est donc fondée à opposer à la bailleresse qu’elle ne pouvait lui facturer la TVA sur l’indemnité appelée et que le commandement est dénué de fondement de ce chef, mais aussi que faute de date d’exigibilité, l’indemnité litigieuse ne pouvait lui être facturée qu’à son départ.

Il en résulte qu’ainsi que le soutient la demanderesse, la clause résolutoire prévue au bail du 6 janvier 2015 a été mise en œuvre de mauvaise foi au titre de l’indemnité contractuelle consécutive au congé.

En conséquence, le commandement signifié le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 6 janvier 2015 ne peut produire effet.

III – Sur le bien-fondé de la demande de la société SPVIE ASSURANCES tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 avril 2029 au titre du bail en date du 13 novembre 2017

La société SPVIE ASSURANCES demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le second commandement que la société EDISSIMO lui a fait signifier le 5 avril 2019, au visa de la clause résolutoire insérée au bail signé le 13 novembre 2017, aux fins d’obtenir, dans le délai d’un mois, le paiement de la somme de 7.540,17 euros, outre le coût de l’acte. Subsidiairement, elle demande au tribunal de tirer les conséquences du fait qu’elle a soldé les causes de ce commandement de payer dans le délai d’un mois, pour dire qu’il ne peut plus produire aucun effet. Elle précise que la somme réclamée correspondait, selon le décompte joint au commandement, aux loyers et accessoires dus au titre du 2ème trimestre 2019 pour un montant total de 7.330,31 euros TTC, d’une part, à « un complément d’indexation du 15 novembre 2018 au 31 décembre 2018 » à hauteur de 70,96 euros TTC et à « une indexation du 1er trimestre 2019 » à hauteur de 138,90 euros, d’autre part. Elle fait grief à la bailleresse de lui avoir fait délivrer un commandement injustifié et totalement abusif dans la mesure où elle avait acquitté lesdits loyers et accessoires par virement opéré le 3 avril 2019 et que les indexations ne lui avaient pas été demandées auparavant. Elle ajoute qu’elle a d’ailleurs réglé ces dernières le 24 avril suivant par un virement de la somme de 209,86 euros.

La société EDISSIMMO n’a pas conclu sur le bien-fondé de cette prétention tant au terme du dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, que dans la partie discussion de ses écritures.

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée. Il n’est toutefois pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

Il est de principe qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Il est constant que le bailleur qui met en oeuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en oeuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

En l’espèce, le 5 avril 2019, la société EDISSIMMO a fait délivrer à la société SPVIE ASSURANCES un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail signé le 13 novembre 2017 tendant à obtenir, outre le coût de la délivrance de l’acte, le paiement de la somme de 7.540,17 euros correspondant à :

— la somme de 7.330,31 euros TTC au titre des loyer et accessoires dus pour le 2ème trimestre 2019,

— la somme de 70,96 euros TTC au titre d'« un complément d’indexation du 15 novembre 2018 au 31 décembre 2018 »,

— la somme de 138,90 euros au titre d'« une indexation du 1er trimestre 2019 ».

Ce commandement informe clairement le preneur du manquement qui lui est reproché, susceptible d’être sanctionné au titre de la clause résolutoire du bail, et du risque encouru.

Il est également régulier en la forme en ce qu’il reproduit les termes de la clause résolutoire ainsi que les articles L145-41 et L145-17 I 1° du code de commerce.

Il en résulte que la demande de nullité dudit commandement ne peut être accueillie.

Concernant la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail, il convient de relever que l’article 4 des conditions générales du bail, relatif au loyer, stipule notamment qu’il est payable trimestriellement et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année (article 4.2) ; qu’il sera indexé " chaque année sans formalité préalable, à la date anniversaire de la Date de Prise d’Effet du Bail, en fonction de la variation de l’indice national stipulé à l’article 5.1 du Chapitre B. (…) Le jeu de la clause d’indexation n’étant subordonné à aucune notification, la révision s’appliquera de plein droit ; le fait de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer n’entrainera aucune déchéance dans le droit des Parties à réclamer l’application ultérieure de l’indice avec effet rétroactif, sauf effet de la prescription légale " (article 4.3) ; que l’indice applicable est l’ILAT du 2ème trimestre 2017 (article 5 B relatif aux conditions particulières).

La société SPVIE ASSURANCES ne conteste pas être redevable des loyer et accessoires dus pour le 2ème trimestre 2019 et que ceux-ci étaient exigibles le 1er avril 2019. Elle établit cependant avoir procédé au paiement de la somme due à ce titre par virement du 3 avril 2019, soit deux jours avant la signification du commandement de payer.

Le commandement n’est donc pas fondé de ce chef.

La société SPVIE ASSURANCES ne conteste pas davantage être redevable du paiement des indexations du loyer dues pour la période du 15 novembre 2018 au 31 mars 2019. Elle fait néanmoins valoir que celles-ci ne lui avaient pas été réclamées avant la signification du commandement qu’elle considère donc abusif.

La bailleresse ne produit aucune pièce propre à démontrer qu’elle aurait appelé lesdites indexations avant le 5 avril 2019. Elle ne caractérise donc pas la carence de la société SPVIE ASSURANCES dans leur règlement, justifiant qu’elle soit sanctionnée par la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire du bail.

Il s’en déduit qu’ainsi que le soutient la demanderesse, la clause résolutoire prévue au bail du 13 novembre 2017 a été mise en œuvre de mauvaise foi au titre des indexations.

En conséquence, le commandement signifié le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 13 novembre 2017 ne peut produire effet.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société SPVIE ASSURANCE

La société SPVIE ASSURANCES sollicite que la société EDISSIMMO soit condamnée à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive. Elle explique qu’elle a été contrainte de saisir le tribunal en contestation des commandements de payer visant la clause résolutoire du bail délivrés pour obtenir le paiement de sommes déjà acquittées ou non dues. Elle déclare que la bailleresse a, ce faisant, voulu faire pression sur elle avant son départ cherchant à lui imposer des conditions inacceptables notamment au titre des travaux de remise en état. Elle demande au tribunal d’apprécier le quantum des dommages et intérêts en tenant compte du rapport de forces entre la petite structure du preneur et l’importante foncière que représente le bailleur, filiale du CREDIT AGRICOLE.

La société EDISSIMMO conclut au débouté de la demanderesse, soulignant qu’elle ne vise aucun fondement à l’appui de sa prétention. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché aucune procédure abusive, n’étant pas à l’origine de la saisine du tribunal. Elle affirme aussi que la société SPVIE ASSURANCES a, par le passé, manqué à son obligation de paiement des loyers et accessoires aux échéances contractuelles, ce qui l’avait contrainte à lui faire délivrer différentes mises en demeure. Elle estime qu’elle était ainsi fondée à lui faire signifier les commandements contestés dès lors que les loyers et accessoires n’avaient pas été acquittés à l’échéance, le 1er avril 2019. Elle conteste toute volonté de faire pression sur son ancienne locataire et indique qu’en raison des délais inhérents au traitement des virements bancaires, elle ignorait que celle-ci avait acquitté les loyers et accessoires dus en exécution des deux baux à la date de signification des commandements du 5 avril 2019.

En l’espèce, la société SPVIE ASSURANCES ne vise aucun fondement juridique précis au soutien de sa demande de versement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

De surcroît, elle ne caractérise pas le quantum du préjudice qu’elle allègue avoir subi, distinct des dépens et frais irrépétibles que le tribunal doit examiner en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la société SPVIE ASSURANCES sera déboutée de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

V – Sur la demande en paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée formée par la société EDISSIMMO

Reconventionnellement, la société EDISSIMMO demande au tribunal de condamner la société SPVIE ASSURANCES à lui régler une somme réduite à 45.680 euros au titre de l’indemnité de résiliation anticipée, ayant renoncé à appeler la TVA afférente. Elle fonde sa demande sur l’article 2 des conditions particulières du bail signé le 6 janvier 2015 et précise que cette somme correspond à quatre mois du loyer HT en vigueur au jour du départ du preneur. Elle conteste avoir imposé à la société SPVIE ASSURANCES les termes de cette clause de résiliation anticipée, soulignant que celle-ci relève des conditions particulières qui ont fait l’objet de négociations entre les parties. Elle rappelle que le loyer contractuel était fixé à la somme annuelle de 137.040 euros en principal et que la demanderesse s’est vue concéder une franchise de loyers pour l’accompagner au cours des trois premières années du bail, d’un montant total de 155.275 euros, aux termes de l’article 4 des conditions particulières du bail. Selon la défenderesse, la stipulation d’une indemnité contractuelle de résiliation anticipée participe de l’économie générale du bail et n’est donc pas abusive mais destinée à prévenir le départ du preneur sans contrepartie après avoir bénéficié de ces allègements de loyers. Elle soutient également que son montant est proportionné par rapport au but poursuivi.

La société SPVIE ASSURANCES conclut au débouté de la société EDISSIMMO arguant que la clause du bail relative à l’indemnité de résiliation litigieuse constitue une véritable clause d’adhésion qui lui a été imposée par la société EDISSIMO et qu’elle est aussi abusive pour contrevenir au principe fondateur du statut des baux commerciaux qui autorise le preneur à délivrer congé à chaque échéance triennale. Elle expose qu’elle s’est conformée aux stipulations du bail en délivrant congé pour la fin de la quatrième année, et estime qu’elle ne peut donc encourir aucune sanction financière à cette occasion, d’autant que la bailleresse n’a pas subi de préjudice financier. Subsidiairement, si le tribunal considérait néanmoins la clause régulière, elle affirme qu’elle doit s’analyser en une clause pénale réductible en raison de son caractère manifestement excessif en application de l’article 1152 ancien du code civil et de la jurisprudence (Pourvois n°07-17542 et n°09-13380). Elle demande qu’elle soit modérée à la somme de 5.000 euros maximum.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 6 janvier 2015, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1226 du même code, dans sa rédaction applicable, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

L’article 1152 du même code, dans sa rédaction applicable, dispose quant à lui que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

L’article 2 des conditions particulières du bail signé le 6 janvier 2015, relatif à la date de prise d’effet du bail et à sa durée, prévoit que " par dérogation aux dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, le Preneur renonce d’ores et déjà expressément à donner congé à l’expiration de la première période triennale, le Bailleur lui octroyant la faculté de donner congé pour la première fois à l’expiration d’une période ferme de quatre ans, sous réserve de l’en aviser par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiées au plus tard, six mois avant l’expiration du Bail. (Sic)

Le Preneur pourra ainsi donner congé pour la première fois pour le 15 juin 2019.

Dans cette hypothèse, le preneur sera redevable envers le bailleur d’une indemnité de résiliation anticipée équivalente à quatre mois du loyer annuel HT en vigueur au jours du départ. "

Les termes clairs de l’article 2 des conditions particulières du bail précité, exclusifs de toute interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Si la société SPVIE ASSURANCES affirme que cette clause lui aurait été imposée par la bailleresse ou encore qu’elle serait abusive, elle n’en tire aucune conséquence juridique dans le dispositif de ses écritures qui lie le tribunal.

Partant, la clause est applicable.

La société SPVIE ASSURANCES sollicite, à titre subsidiaire, la réduction de l’indemnité contractuellement fixée qu’elle considère disproportionnée.

Toutefois l’indemnité financière convenue entre les parties, à hauteur de quatre mois de loyers HT n’apparait pas manifestement excessive au regard du but poursuivi, à savoir la pérennisation de la relation contractuelle compte tenu de l’importante franchise de loyers consentie au preneur pour un montant total de 155.275 euros au cours des trois premières années du bail, représentant plus d’une année de loyer en principal.

En conséquence, la société SPVIE ASSURANCES sera condamnée à régler la somme de 45.680 euros à la société EDISSIMMO au titre de l’indemnité de résiliation anticipée contractuellement convenue.

VI – Sur la demande en remboursement des frais de gardiennage formée par la société EDISSIMMO

Reconventionnellement, la société EDISSIMMO demande également au tribunal de condamner la société SPVIE ASSURANCES à lui régler la somme de 10.774,77 euros au titre des frais de gardiennage qu’elle indique avoir dû engager en raison du comportement de la société SPVIE ASSURANCES et de ses préposés. Elle expose que par courrier du 1er avril 2019, la société NUTRIMEDICAL à laquelle elle donne à bail cinq emplacements de stationnement numérotés 1 à 5 en surface et dix-sept emplacements de stationnement situés au premier sous-sol de l’immeuble, s’est plainte de ce que le personnel de la société SPVIE ASSURANCES l’empêchait de jouir paisiblement de ses parkings. Elle affirme qu’elle a été contrainte, pour satisfaire à son obligation de délivrance à l’égard de la société NUTRIMEDICAL d’engager des frais de gardiennage. Elle en déduit qu’elle est ainsi fondée à en demander la prise en charge par la société SPVIE ASSURANCES.

La société SPVIE ASSURANCES s’oppose au paiement de cette somme. Elle estime que son ancienne bailleresse ne rapporte pas la preuve des faits qu’elle impute à ses préposés, et conteste tout comportement fautif. Elle souligne aussi que la société EDISSIMMO produit un simple devis et soutient qu’elle ne peut prétendre au remboursement d’une somme qu’elle n’établit pas avoir acquittée.

Selon l’article 1353 du code civil, qui a repris les termes de l’ancien article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Pour caractériser le comportement fautif de son ancienne locataire, la société EDISSIMMO produit :

— un procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier le 16 janvier 2019 à 15 heures, à la requête de la société NUTRIMEDICAL. Il résulte des constatations de l’huissier instrumentaire que le parking extérieur est fermé par une clôture sur rue avec barrière d’accessibilité ; que trois véhicules sont « stationnés en file indienne perpendiculairement aux places de stationnement sur la voie de roulement », dont un véhicule Renault Twingo à l’avant de la place de stationnement n°5, puis un véhicule Mercedes et un autre véhicule Renault, et que l’un de ces trois véhicules« porte un autocollant SPVIE » ;

— une plainte déposée le 20 mars 2019 par Mme [Z] [N], gérante de la société NUTRIMEDICAL, pour des faits de dégradations de son véhicule de marque MINI « survenus entre le 30 octobre 2017 et le 18 mars 2019 » sur les emplacements de parking donnés à bail à la société NUTRIMEDICAL.

Cet unique constat d’huissier communiqué est insuffisant à caractériser tant le comportement fautif reproché à la société SPVIE ASSURANCES, que la nécessité de recourir à un service de gardiennage pour y faire face. En effet, ainsi que celle-ci le fait valoir, la présence d’un autocollant à son enseigne sur un véhicule n’établit pas qu’il appartiendrait à l’un de ses préposés.

La plainte de Mme [N] n’est pas davantage probante. Outre que le sort réservé à ladite plainte n’est pas précisé, il convient de relever qu’elle a été déposée « contre inconnu » celle-ci ayant déclaré « je sais que c’est cette société (la société SPVIE ASSURANCES) mais je n’ai pas de preuve ».

La société EDISSIMMO sera donc déboutée de sa demande de paiement des frais de gardiennage.

VII – Sur la demande en paiement des régularisations de charges 2018 et 2019 formée par la société EDISSIMMO

Reconventionnellement la société EDISSIMMO sollicite aussi que la société SPVIE ASSURANCES soit condamnée à lui payer les sommes suivantes au titre des régularisations de charges 2018 et 2019 :

— la somme de 6.316,12 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux objet du bail signé le 6 janvier 2015,

— la somme de 1.320,14 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux objet du bail signé le 13 novembre 2017,

— la somme de 4.317,40 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux objet du bail signé le 6 janvier 2015,

— la somme de 330,22 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux objet du bail signé le 13 novembre 2017.

Elle expose avoir demandé le paiement des régularisations de charges de l’exercice 2018 par courriers de son conseil en date des 10 novembre 2021, 14 décembre 2021 et 19 janvier 2022, et le paiement des régularisations de charges de l’exercice 2019 par courriers de son conseil en date des 12 et 26 septembre 2022, auxquels étaient joints les justificatifs du solde des charges réclamées. Elle fait grief à la société SPVIE ASSURANCES d’avoir refusé d’acquitter ces sommes au motif qu’elles lui seraient inopposables, par courriers de son avocat en date respectivement des 8 février 2022 et 5 décembre 2022, sanction non prévue par la loi, ni dans les baux liant les parties. Elle soutient que ni les dispositions de l’article R145-36 du code de commerce invoquées par son ancienne locataire, ni les baux commerciaux signés par les parties ne prévoient de sanction en cas de régularisation tardive des charges. Elle en déduit qu’elle est fondée à obtenir le paiement desdites régularisations de charges, malgré la tardiveté de ses réclamations dès lors qu’elle a produit l’ensemble des justificatifs afférents.

Aux fins de non-recevoir que lui oppose la société SPVIE ASSURANCES, elle rétorque que sa demande n’est pas prescrite, l’article L145-60 du code de commerce n’étant pas applicable aux actions en recouvrement de charges locatives qui relèvent de la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil, tel que rappelé par une jurisprudence constante (Pourvoi n°00-18.529). Elle ajoute que l’article 9.4 du bail fait simplement référence la période au cours de laquelle le preneur est privé du droit d’agir à l’encontre du bailleur aux fins de répétition des provisions pour charges versées au titre de l’exercice en question.

La société SPVIE ASSURANCES résiste aux demandes de paiement des régularisations de charges 2018 formées à son encontre en excipant de la prescription. Elle précise que les articles 9.4 du chapitre A du bail signé le 6 janvier 2015 et 9.5.2 du chapitre A du bail signé 13 novembre 2017 reprennent les dispositions des articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce. Elle soutient que la société EDISSIMMO était tenue de lui communiquer l’état récapitulatif annuel de régularisation des comptes de charges dues au titre de l’exercice 2018 au plus tard le 30 septembre 2019. Elle conteste l’absence de sanction attachée au non-respect de ces obligations contractuelles et légales arguée par la défenderesse. Elle affirme que faute d’avoir procédé aux régularisations de charges 2018 dans le délai convenu, la bailleresse est forclose à agir en recouvrement des sommes correspondantes conformément aux stipulations contractuelles. Elle ajoute qu’il existe, depuis la loi Pinel, des dispositions relatives aux charges dans le statut des baux commerciaux de sorte qu’elle est aussi fondée à opposer à son ancienne bailleresse la prescription biennale dès lors qu’elle n’a pas satisfait aux obligations édictées par les articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce. Selon elle, la jurisprudence invoquée par la société EDISSIMMO pour revendiquer l’application de la prescription quinquennale, rendue en 2002 n’est pas applicable, ayant été rendue bien avant l’instauration de ces nouvelles dispositions.

Sur la recevabilité de l’action en paiement des régularisations de charges 2018

L’article 122 du code de procédure civile dispose que la prescription constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer son adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, ce délai était un délai de forclusion.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il résulte de ces textes que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Les autres actions, trouvant leur fondement juridique dans le bail lui-même, se prescrivent par cinq ans.

En l’espèce, il est établi et non contesté que les baux signés les 6 janvier 2015 et 13 novembre 2017 stipulent que le preneur versera chaque trimestre, avec le loyer, une provision sur charges dont le montant est précisé aux conditions particulières et que le bailleur « arrêtera les comptes annuellement en appliquant les règles et pratiques comptables habituelles en la matière. En conséquence, il s’engage à fournir au Preneur un décompte exact des charges locatives par catégorie et base de répartition avec indication du solde débiteur ou créditeur pour l’année écoulée. Ce décompte lui sera adressé dans un délai de neuf (9) mois à compter de l’expiration de ladite année. Les justificatifs comptables seront tenus à la disposition du Preneur pendant un délai de deux (2) mois, au siège social du Bailleur ».

Il en résulte que l’action en paiement des régularisations de charges 2018 introduite reconventionnellement par la société EDISSIMMO trouve son fondement juridique dans les dispositions contractuelles des baux commerciaux liant les parties et se prescrit donc par cinq ans en vertu des dispositions de l’article 2224 du code civil.

Le point de départ de la prescription se situe à compter du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant de l’exercer, c’est-à-dire à la date de l’arrêté définitif des charges.

La société SPVIE ASSURANCES soutient que la régularisation des charges aurait dû intervenir au plus tard au 31 décembre 2019. La demande reconventionnelle formée par la société EDISSIMMO l’ayant été avant le 31 décembre 2024, la prescription n’est pas encourue.

Le fait de savoir si la régularisation desdites charges est intervenue dans les conditions prévues au bail et/ou les conditions légales relève du bienfondé de la demande et non pas de sa recevabilité.

La demande reconventionnelle en paiement des régularisations des charges 2018 formée par la société EDISSIMMO est donc recevable.

Sur le bienfondé de l’action en paiement des régularisations de charges 2018

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 relative à la réforme du droit des obligations, applicable au bail signé le 6 janvier 2015, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable, précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ces dispositions ont été reprises respectivement aux articles 1103, 1104 et 1353 du même code, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicables au bail signé le 13 novembre 2017.

Aux termes de l’article L145-40-2 du code de commerce, créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Il résulte de l’article L145-l5 du même code que l’article L145-40-2 présente un caractère d’ordre public.

L’article R145-36 du même code, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, ajoute que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Ces textes ne prévoient pas de sanction en cas de non-respect des obligations qu’ils édictent.

En l’espèce, le bail signé le 6 janvier 2015 stipule en son article 9.4 du chapitre A relatif aux conditions générales que le « Bailleur arrêtera les comptes annuellement en appliquant les règles et pratiques comptables habituelles en la matière. En conséquence, il s’engage à fournir au Preneur un décompte exact des charges locatives par catégorie et base de répartition avec indication du solde débiteur ou créditeur pour l’année écoulée. Ce décompte lui sera adressé dans un délai de neuf (9) mois à compter de l’expiration de ladite année. Les justificatifs comptables seront tenus à la disposition du Preneur pendant un délai de deux (2) mois, au siège social du Bailleur ».

Le bail signé le 13 novembre 2017 prévoit de même, en son article 9.5.2 du chapitre A relatif aux conditions générales que le « Bailleur arrêtera les comptes annuellement en appliquant les règles et pratiques comptables habituelles en la matière. En conséquence, il s’engage à fournir au Preneur un décompte exact des charges locatives par catégorie et base de répartition avec indication du solde débiteur ou créditeur pour l’année écoulée. Ce décompte lui sera adressé dans un délai de neuf (9) mois à compter de l’expiration de ladite année, ou de trois mois à compter de la reddition des charges si l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété. Les justificatifs comptables seront tenus à la disposition du Preneur pendant un délai de deux (2) mois, au siège social du Bailleur ».

En exécution de ces stipulations contractuelles, dont les termes clairs et précis, exclusifs de toute interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, la société EDISSIMMO devait procéder à une régularisation des charges dans un délai de neuf mois à compter de l’expiration de l’année écoulée, ou dans le délai de trois mois à compter de la reddition annuelle des charges lorsque l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété, et fournir à la société SPVIE ASSURANCES un décompte exact des charges locatives par catégorie et base de répartition faisant ressortir un solde débiteur ou créditeur pour l’année écoulée après déduction des provisions versées trimestriellement.

Il est acquis que la société EDISSIMMO n’a pas procédé à la régularisation des charges, ni adressé à la société SPVIE ASSURANCES le décompte des charges en résultant après imputation de provisions encaissées, dans les conditions prévues.

Mais, ainsi que le fait valoir la société EDISSIMMO, aucune sanction n’a été contractuellement fixée en cas de régularisation tardive des charges.

Il en résulte qu’elle est fondée à poursuivre le paiement des régularisations des charges 2018 dont les justificatifs ont été produits en cours de procédure.

Sur la condamnation de la société SPVIE ASSURANCES au paiement des régularisations des charges 2018 et 2019

Il sera préalablement rappelé que la demanderesse ne remettait pas en cause la recevabilité et le bienfondé des demandes de paiement des régularisations des charges de l’année 2019.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, des pièces produites à l’appui de ses demandes et de l’absence de contestation des postes de charges facturés par la société SPVIE ASSURANCES qui ne discute pas davantage le quantum des sommes réclamées, il convient d’accueillir les demandes reconventionnelles de la société EDISSIMMO au titre des régularisations de charges 2018 et 2019 et condamner la demanderesse à lui régler :

— la somme de 6.316,12 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux objet du bail signé le 6 janvier 2015,

— la somme de 1.320,14 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux objet du bail signé le 13 novembre 2017,

— la somme de 4.317,40 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux objet du bail signé le 6 janvier 2015,

— la somme de 330,22 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux objet du bail signé le 13 novembre 2017.

IX – Sur les demandes subsidiaires de remboursement des provisions pour charges versées au cours de l’année 2018 et, à défaut, de dommages et intérêts en raison de la régularisation tardive des charges 2018 formées par la société SPVIE ASSURANCE

La société SPVIE ASSURANCES demande au tribunal, à titre subsidiaire, si la demande de paiement de la régularisation des charges 2018 de la société EDISSIMMO était jugée recevable de condamner son ancienne bailleresse à lui rembourser les provisions pour charges versées au titre de cette année, soit la somme de 28.655 euros au titre du bail signé le 6 janvier 2015 et la somme de 5.184 euros au titre du bail signé le 13 novembre 2017. Elle fonde sa demande sur la jurisprudence dégagée sous l’égide du droit ancien, avant la réforme des baux commerciaux issue de la loi Pinel, selon laquelle l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges (Pourvoi n°13-24451).

A titre plus subsidiaire, si le tribunal considérait que les demandes de la société EDISSIMMO au titre de la régularisation des charges ne sont pas prescrites, la société SPVIE ASSURANCES fait valoir que la tardiveté de la régularisation de charges 2018 constitue une faute contractuelle de la part de son ancienne bailleresse et qu’elle est fondée, en application de l’article 1134 du code civil, à obtenir sa condamnation au versement d’une somme équivalente à celle réclamées, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle lui a occasionné. Elle se prévaut de différentes jurisprudences (Pourvoi n°11-14174 et Cour d’appel de PARIS RG :10/04543).

Elle insiste sur le fait que la faute de la société EDISSIMMO est établie et ne dépend pas du montant du préjudice subi, caractérisé quant à lui par le fait que le montant de l’éventuelle régularisation des charges de l’exercice 2018, non réclamée dans les conditions prévues au bail, a été utilisé logiquement à d’autres fins. Elle conclut donc à l’allocation de la somme de 6.316,12 euros, d’une part, et de la somme de 1.320,14 euros, d’autre part, à titre de dommages et intérêts correspondant aux régularisations des charges litigieuses pour chacun des baux.

La société EDISSIMMO conteste que la régularisation tardive des charges aurait occasionné un quelconque préjudice à son ancienne locataire et conclut au débouté de ses demandes considérant que sa demande de paiement de la régularisation de charges 2018 n’est pas prescrite et qu’elle est fondée au vu des justificatifs produits. Elle insiste sur le fait que la demanderesse ne rapporte pas la triple preuve d’une faute, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité exigée par les articles 1231-1 et 1231-2 du code civil.

La demande de paiement de la régularisation des charges 2018 formée par la société EDISSIMMO ayant été jugée recevable plus avant, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de remboursement des provisions pour charges acquittées trimestriellement par la société SPVIE ASSURANCES au cours de cette année.

Il résulte de ce qui précède que la demande de paiement de la régularisation des charges 2018 a également été jugée bien fondée au motif que si le bail prévoyait une régularisation des charges dans un délai de neuf mois à compter de l’expiration de l’année écoulée, ou dans le délai de trois mois à compter de la reddition annuelle des charges lorsque l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété, et que la société EDISSIMMO devait adresser à la société SPVIE ASSURANCES un décompte exact des charges locatives par catégorie et base de répartition faisant ressortir un solde débiteur ou créditeur pour l’année écoulée après déduction des provisions versées trimestriellement, aucune sanction n’était prévue par les baux en cas de non-respect de ses obligations par la bailleresse.

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au bail signé le 6 janvier 2015, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes des articles 1231-1 et 1231-2 du même code, applicables au bail signé le 13 novembre 2017, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est admis que fait preuve d’une négligence certaine dans la régularisation des charges le bailleur qui n’a pas respecté son obligation d’y procéder chaque année, et que la locataire prévenue tardivement de l’importance des sommes dont elle se trouve redevable peut demander la réparation du préjudice qu’il lui a occasionné de ce fait.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société EDISSIMMO a commis une négligence fautive en établissant tardivement la régularisation des charges relatives à l’exercice 2018 qu’au cours de l’année 2021.

La réception de la régularisation de charges litigieuse près d’un an et demi après son départ des lieux loués a certainement étonné la société SPVIE ASSURANCES, qui pouvait penser qu’elle n’était plus redevable d’une quelconque somme au titre de l’occupation de ses anciens locaux.

Pour autant, ainsi que le fait valoir la société EDISSIMMO, si la société SPVIE ASSURANCES prétend avoir subi un préjudice en raison du retard dans l’émission de la régularisation de charges 2018, elle ne le démontre pas. Elle affirme que le montant de la régularisation des charges de l’exercice 2018, non réclamée dans les conditions prévues au bail, aurait été utilisé à d’autres fins, mais ne produit aucune pièce pour en justifier.

Faute de satisfaire à la charge de la preuve qui lui incombe, la société SPVIE ASSURANCES sera donc déboutée de sa demande de paiement de dommages et intérêts.

IX – Sur la demande de condamnation de la société SPVIE ASSURANCE au paiement d’une amende civile et de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société EDISSIMMO

Reconventionnellement, la société EDISSIMMO sollicite enfin que la société SPVIE ASSURANCES soit condamnée à régler une amende civile en application de l’article 32-1 du code civil, dont le quantum est laissé à l’appréciation du tribunal, ainsi qu’à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive (sic). Elle réitère que l’action introduite par la demanderesse était dépourvue de fondement. Elle considère que la société SPVIE ASSURANCES a agi de mauvaise foi ou a, à tout le moins, fait preuve d’une légèreté blâmable, ce qui l’a obligée à mobiliser ses équipes de juristes salariés ou encore le Property Management, qui gèrent normalement au quotidien un portefeuille d’immeubles conséquent, outre son conseil.

La société SPVIE ASSURANCES résiste à ces prétentions en maintenant qu’elle avait intérêt à agir. Elle conteste la mauvaise foi et malice qui lui sont imputées, soulignant qu’elle a réglé l’ensemble des sommes dues au titre des loyers et accessoires du 2ème trimestre 2019 avant même la délivrance des commandements de payer contestés. Elle estime que c’est le comportement de la bailleresse qui est à l’origine de la présente procédure, pour avoir refusé toute communication.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit mais dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts lorsque la demande est faite dans l’intention de nuire ou qu’elle constitue une erreur équipollente au dol.

En l’espèce, la société EDISSIMMO ne rapporte pas la preuve de l’intention de nuire de la société SPVIE ASSURANCES, dont les contestations des commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés le 5 avril 2019 ont été jugées recevables et bien fondés, qui a développé des moyens sérieux au soutien de son opposition au paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation, outre qu’elle a obtenu le rejet de la demande de paiement des frais de gardiennage formée par la défenderesse.

A titre surabondant, elle ne démontre pas davantage l’existence du préjudice qu’elle allègue avoir subi.

En conséquence, la société EDISSIMMO sera déboutée de sa demande de ce chef.

X – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, chaque partie succombe partiellement en ses demandes. Il convient dans ces conditions de laisser à la société SPVIE ASSURANCES, d’une part, et à la société EDISSIMMO, d’autre part, la charge des dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Les demandes qu’elles forment respectivement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de la société SPVIE ASSURANCES recevables,

DEBOUTE la société SPVIE ASSURANCES de sa demande de nullité du commandement signifié le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 6 janvier 2015,

DECLARE que le commandement signifié le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 6 janvier 2015 ne peut produire effet,

DEBOUTE la société SPVIE ASSURANCES de sa demande de nullité du commandement signifié le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 13 novembre 2017,

DECLARE que le commandement signifié le 5 avril 2019 au visa de la clause résolutoire stipulée au bail du 13 novembre 2017 ne peut produire effet,

DEBOUTE la société SPVIE ASSURANCES de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la société SPVIE ASSURANCES à payer la somme de 45.680 euros à la société EDISSIMMO au titre de l’indemnité de résiliation anticipée contractuelle,

DEBOUTE la société EDISSIMMO de sa demande de remboursement des frais de gardiennage,

DECLARE la société EDISSIMMO recevable en sa demande de paiement des régularisations de charges 2018 au titre du bail signé le 6 janvier 2015 et du bail signé le 13 novembre 2017,

CONDAMNE la société SPVIE ASSURANCES à payer la somme de 45.680 euros à la société EDISSIMMO la somme de 6.316,12 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux objet du bail signé le 6 janvier 2015,

CONDAMNE la société SPVIE ASSURANCES à payer la somme de 45.680 euros à la société EDISSIMMO la somme de 1.320,14 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2018 pour les locaux objet du bail signé le 13 novembre 2017,

CONDAMNE la société SPVIE ASSURANCES à payer la somme de 45.680 euros à la société EDISSIMMO la somme de 4.317,40 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux objet du bail signé le 6 janvier 2015,

CONDAMNE la société SPVIE ASSURANCES à payer la somme de 45.680 euros à la société EDISSIMMO la somme de 330,22 euros TTC, au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019 pour les locaux objet du bail signé le 13 novembre 2017,

DEBOUTE la société EDISSIMMO de sa demande de paiement d’une amende civile,

DEBOUTE la société EDISSIMMO de sa demande de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE la société SPVIE ASSURANCES de sa demande de remboursement des provisions pour charges acquittées au cours de l’année 2018 au titre des baux signés le 6 janvier 2015 et le 13 novembre 2017,

DEBOUTE la société SPVIE ASSURANCES de sa demande de paiement de dommages et intérêts fondés sur le caractère tardif des régularisations de charges 2018 au titre des baux signés le 6 janvier 2015 et le 13 novembre 2017,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés dans le cadre de la présente procédure,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,