MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 23/00755 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RSR3

NAC : 71H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 25 Mars 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 21 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [W] [K]

né le 13 Janvier 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 166

Mme [Z] [M] épouse [K]

née le 27 Octobre 1955 à Cote d’Ivoire, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 166

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SASU FONCIA [Localité 10], RCS [Localité 10] 331 496 240, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 343

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 janvier 2017, M. [W] [K] et Mme [Z] [M], épouse [K] (ci-après dénommés les consorts [K]) ont acquis un appartement au troisième étage de la résidence située [Adresse 2].

Les consorts [K] ont contacté le 20 février 2017 la société FONCIA [Localité 10], ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal (ci-après dénommée la société FONCIA) afin que la société Enedis soit autorisée à installer un compteur électrique, leur logement n’en possédant pas.

Le syndic a répondu le 22 février 2017 dans les termes suivants : « nous vous informons que nous vous donnons l’autorisation d’équiper votre lot d’habitation n°12 d’un compteur électrique ».

L’installation de ce compteur électrique impliquant un raccordement sur la colonne électrique de l’immeuble, la société Enedis a informé le syndic de l’immeuble de la nécessité de changer cette colonne dans son entièreté pour la rendre conforme aux normes le 4 juillet 2017.

Le 26 février 2018, M. [F] [X], électricien mandaté par le syndic, a communiqué aux consorts [K] et à Enedis l’étude de la colonne.

Les consorts [K] ont mis en demeure le syndic le 6 avril 2018 et le 22 octobre 2018 aux fins de réalisations des travaux,

Le 26 novembre 2018, la société Enedis a installé la colonne et le compteur.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2023, les consorts [K] ont fait assigner la société FONCIA Toulouse, en qualité de syndic, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment d’indemnisation du trouble de jouissance causé par ses manquements.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 février 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 21 janvier 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, à la date du 25 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 février 2024, M. [W] [D] et Mme [Z] [M], épouse [D] sollicitent du tribunal, au visage des articles 1241 et 1242 du code civil, de voir :

— condamner la société FONCIA es qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à leur payer les sommes de :

—  10.240 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

—  5.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— condamner la société FONCIA à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais relatifs à l’expertise judiciaire ;

— rejeter les demandes de la société FONCIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [K] font valoir, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, qu’en manquant à ses obligations, le syndic leur a causé un préjudice. Ils exposent que le syndic n’a pas entrepris les travaux nécessaires préalables à l’installation du compteur avant un délai de 18 mois après l’autorisation accordée aux demandeurs.

Pour affirmer que le syndic a manqué à ses obligations de gestion des parties communes, ils soulignent l’absence de réactivité et d’efficacité de la société FONCIA. Ils font observer que les devis n’ont pas été signés malgré l’urgence de la situation et relatent que le syndic n’a pas prévenu les autres copropriétaires de la coupure d’électricité liée aux travaux. En réponse aux moyens de la société FONCIA, les consorts [K] rappellent que le retard dans l’installation du compteur électrique est imputable exclusivement au syndic.

Les consorts [K] font ainsi valoir qu’ils ont disposé d’un compteur électrique provisoire non adapté à l’usage du quotidien du 18 janvier 2017 au 26 novembre 2018 et qu’ils ont été dans l’obligation de se reloger durant cette période, les conduisant à payer un loyer et des charges supplémentaires. Ils invoquent un trouble de jouissance en ce qu’ils n’ont pu occuper leur logement en l’absence de réalisation des travaux nécessaires à l’installation du compteur, et un préjudice moral lié au stress et à la gêne occasionnée par la précarité de leur situation.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA, sollicite du tribunal de voir :

— débouter les consorts [K] de leurs demandes ;

— condamner les consorts [K] aux dépens ;

— condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute. Elle observe que le syndicat des copropriétaires a fait le nécessaire en autorisant le raccordement et en mandatant une entreprise d’électricité. Elle souligne que le retard dans l’installation du compteur électrique est lié à la complexité de la procédure instituée par la société Enedis, responsable des difficultés. Elle ajoute ne pas avoir disposé des informations suffisantes pour se conformer aux exigences réglementaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA invoque la mauvaise foi des consorts [K] qui n’ont pas solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en l’espèce. Elle ajoute que les travaux de raccordement électrique sont d’ordre privatif et qu’une telle autorisation est nécessaire

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société FONCIA soutient que l’absence de raccordement au compteur électrique était certainement mentionnée dans l’acte de vente, et qu’à défaut, c’est la responsabilité du vendeur qui doit être recherchée. Sur les préjudices, la société FONCIA observe que les consorts [K] ne produisent pas de contrat de bail et d’état des lieux, et que les sommes mensuelles de 12 et 50 euros dont ils font état correspondent à des dépenses qu’ils auraient dû engager s’ils avaient habité leur appartement. La société FONCIA relève enfin que leur préjudice ne court qu’à compter du 28 mai 2017 et non du 18 janvier de la même année

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, il résulte de l’article 1241 du code civil que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est admis sur ce fondement que la responsabilité extracontractuelle du syndic peut être engagée à l’égard du copropriétaire qui subit un préjudice personnel causé par la carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété.

Au titre de ses obligations de gestion de l’immeuble, le syndic doit surveiller le bon entretien des parties communes de l’immeuble, et peut de ce fait faire procéder à certains travaux de son propre chef, et à d’autres sur autorisation de l’assemblée générale. Il lui appartient notamment de prendre les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et faire exécuter les travaux urgents.

Il est constant, et cela ressort notamment de l’attestation de Me [O] [S], notaire, que les consorts [K] ont acquis l’appartement à la société dénommée Des Renforts. En l’absence de compteur électrique et de travaux de raccordement, ils n’ont pu y habiter du 1er juin 2017, jour de l’emménagement souhaité, au 26 novembre 2018, jour de l’installation du compteur.

Les consorts [K] soutiennent que le syndic FONCIA a manqué à ses obligations contractuelles en lien avec l’installation de leur compteur électrique. Au soutien de leurs prétentions, ils produisent de nombreux courriels échangés entre les parties mais également avec la société ENEDIS.

Il ressort de ces différents courriels que les consorts [K] ont sollicité Enedis pour une demande de raccordement d’une installation de consommation d’électricité dans l’immeuble situé [Adresse 5] dès le 20 février 2017. Les consorts [K] ont également demandé ce même jour à M. [I] [P], représentant de la société FONCIA, syndic, le nom des copropriétaires de l’immeuble afin d’être autorisé à faire poser leur compteur électrique.

Le syndic a répondu dès le 22 février 2017 dans les termes suivants : « Nous vous informons que nous vous donnons l’autorisation d’équiper votre lot d’habitation n°12 d’un compteur électrique ». Au regard des mots employés, il est démonté que le syndic a autorisé l’installation d’un compteur électrique.

Néanmoins, il ressort des éléments produits aux débats que ledit compteur n’a pu être immédiatement installé, la colonne d’électricité nécessitant une rénovation pour être conforme aux normes.

Comme le rappelle Enedis dans ses courriels, la colonne électrique a été construite avant la signature du cahier des charges de concession de la distribution publique d’électricité conclu avec la commune de [Localité 10] en 1998. Elle ne fait donc pas partie des ouvrages de la concession, de sorte qu’il appartient à la copropriété gérée par FONCIA, en tant que gardien de l’ouvrage, de procéder à tout raccordement ou modification de la colonne. La société Enedis rappelle ainsi son absence de droit d’intervenir pour raccorder le câble dans la colonne, dès son premier courriel le 20 février 2017 adressé à M. [K] qu’au syndic comme l’indiquent notamment les échanges de courriels du 4 juillet 2017

Par ailleurs, il ressort également des nombreux échanges de mails produits aux débats que la société Enedis a échangé régulièrement avec les parties au litige pour les informer ; qu’elle s’est dite prête à intervenir dès l’autorisation donnée et ce jusqu’à l’installation du compteur électrique ; qu’elle a alerté le syndic sur l’absence de conformité de la colonne électrique à la réglementation ; qu’elle a refusé d’outrepasser ses missions et qu’elle a pris toutes les précautions nécessaires, de sorte qu’il ne peut rien lui être reprochée.

Les consorts [K] produisent aux débats des lettres recommandées, des courriels adressés à la société FONCIA entre le 15 janvier 2018 et le 22 octobre 2018.

Il ressort de ces éléments que le syndic de copropriété a été à de nombreuses reprises relancé par M. [K] et que le syndic n’a pas été diligent dans la gestion de ce dossier, alors même qu’il ressort du courrier de FONCIA du 24 août 2018 qu’ils ont été sans nouvelle pendant plusieurs mois des électriciens qu’ils avaient mandaté. Cette absence de réactivité est notamment démontrée par la gestion de l’intervention de la société SUD SATELLITE dont l’intervention sur la colonne électrique qui relevait de la compétence du syndic a été retardée, le syndic ayant validé un devis le 4 juin 20218 soit un an et demi après les premières demandes de M. [K], sans toutefois s’assurer de l’intervention effective de cette société et sans prévenir dans un délai raisonnable la société ENEDIS de ladite intervention repoussée à de nombreuses reprises et finalement fixée dans un premier temps au 31 octobre 2018. Il apparaît que l’installation du compteur n’a pu être finalement effective que le 26 novembre 2018, en raison des contraintes d’ENEDIS pourtant indiquées par cette dernière au syndic. Il en ressort donc une installation d’un compteur électrique, soit 14 mois après qu’ENEDIS ait prévenu le syndic de la nécessité de ces travaux et soit 19 mois après la première demande de M. [K] au syndic FONCIA.

Enfin, si le syndic FONCIA soutient, en s’appuyant sur le procès-verbal de l’Assemblée générale du 13 juin 2019 autorisant M. [U] à effectuer des travaux de mise en place d’un compteur électrique et de raccordement au compteur général pour son lot n°15, que les consorts [K] n’ont pas respecté la procédure visant à passer par l’Assemblée générale pour la réalisation de tels travaux, il ressort de la lettre du 22 février 2017 que le syndic lui a donné l’autorisation pour effectuer les travaux. Par ailleurs, à supposer que de tels travaux nécessitaient l’autorisation de l’assemblée générale, le syndic aurait dû prévenir les consorts [K] et les autres propriétaires, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de ses manquements.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société FONCIA, en qualité de syndic, a commis un manquement à ses obligations ayant provoqué le retard dans l’installation du compteur électrique, cause du préjudice des consorts [K].

En conséquence, la responsabilité de la société FONCIA, en qualité de syndic, sera engagée.

II/ Sur les préjudices

— Sur le préjudice de jouissance

Il ressort de l’acte de vente que le bien a été acquis par les consorts [K] le 18 janvier 2017. En l’absence d’électricité, ils ont bénéficié d’un compteur électrique provisoire du 18 janvier 2017 au 26 novembre 2018, qui ne leur a toutefois pas permis de vivre dans l’appartement de manière quotidienne. En ce sens, le préjudice de jouissance est caractérisé.

Malgré l’absence du contrat de bail, il ressort des quittances de loyers, de l’attestation d’assurance habitation Matmut et de la facture EDF que les consorts [K] ont effectivement loué un bien situé [Adresse 1], du 1er novembre 2016 au 31 novembre 2018.

Il ressort des quittances que le prix du loyer était de 450 euros par mois, de l’attestation Matmut que le prix de l’assurance habitation était de 12 euros par mois, et de la facture EDF que le prix de la consommation d’énergie était de 50 euros par mois.

Il résulte de ces éléments que le loyer doit être réparé puisque son paiement est le résultat de l’impossibilité d’habiter le bien acquis. De même, le prix de l’assurance habitation sera compris dans le calcul du préjudice de jouissance puisque les consorts [K] ont dû assurer ce bien en plus de l’immeuble acquis. Il s’agit donc d’une charge supplémentaire.

En revanche, les 50 euros mensuels au titre de la consommation d’énergie ne seront pas pris en compte dans l’assiette du calcul puisque cette dépense ne constitue pas une charge supplémentaire. En effet, les consorts [K] auraient dû l’engager s’ils avaient habité leur appartement.

Par ailleurs, il ressort des échanges de mail entre M. [W] [K] et Enedis que ce premier devait emménager le 1er juin 2017 dans l’appartement. Il ne comptait donc jouir de cet appartement avant cette date et aurait dû garder l’appartement en location. Dès lors, le préjudice de jouissance subi par les consorts [K] s’élève à 8.316 euros (462 euros *18 mois).

En conséquence, la société FONCIA, ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], devra payer aux consorts [K] la somme de 8.316 euros au titre du préjudice de jouissance.

— Sur le préjudice moral

Les consorts [K] exposent un préjudice moral au regard du stress et de la précarité subis par cette situation. Ils ne produisent toutefois aucun élément démontrant une prise en charge médical pour la gestion de ce stress.

Toutefois, la durée de la période afin de parvenir à l’installation du compteur électrique, la multiplicité de nombre de courriels envoyés par M. [K], la nécessité de prendre un logement ne pouvant s’installer dans le bien acheté démontrent la gêne occasionnée par ce retard d’installation et subie par les consorts ainsi que la précarité d’une installation temporaire et non déterminée dans un autre logement.

En ce sens, il convient de condamner la société FONCIA, ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à verser une somme au titre du préjudice moral subi qu’il convient de fixer à la somme de 1.000 euros.

III/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société FONCIA, ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société FONCIA, ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à payer aux consorts [D] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 10], ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], à payer à M. [W] [K] et Mme [Z] [M], épouse [K], la somme de 8.316 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 10], ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], à payer à payer à M. [W] [K] et Mme [Z] [M], épouse [K] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 10], ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 10], ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à payer à M. [W] [K] et Mme [Z] [M], épouse [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande la société FONCIA [Localité 10], ès-qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 25 mars 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président