TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 8 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/00563 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ6K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’Habitat LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [L] [C]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 28 mai 2020, prenant effet le 2 juin 2020, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [L] [C] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 347,99 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [L] [C], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 11 avril 2024 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.101,06 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner, en référé, Madame [L] [C] -par acte d’huissier de justice du 29 juillet 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [L] [C] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que cette locataire sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [L] [C] au titre des loyers et charges à la somme de 4.238,35 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [L] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [L] [C] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel la défenderesse en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 11 février 2025, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [F] [R] – a maintenu ses demandes introductives tout en indiquant la reprise du paiement du loyer courant par Madame [L] [C] qui vit seule, puis a précisé que la locataire avait déposé le 12 novembre 2024 un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers BDF qui avait déclaré sa demande recevable le 5 décembre 2024 et décidé l’orientation vers un réaménagement des dettes, sans qu’un échéancier de paiement n’ait été mis en place au jour de l’audience.

Bien que régulièrement citée, Madame [L] [C] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour elle.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Madame [L] [C], qui vit seule sans enfant à charge, a subi des problèmes de santé depuis 2017 (longue maladie), a été mise à la retraite de la fonction publique pour invalidité à compter d’avril 2024, puis s’est retrouvée surendettée et sans ressources, sa première pension devant lui être versée en novembre 2024. Sa dette locative ayant fortement diminuée, elle souhaite rester dans son logement et adhère à l’accompagnement social du CCAS de [Localité 3] en effectuant les démarches demandées.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation d’impayés de Madame [L] [C] dès le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 16 avril 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 28 mai 2020, prenant effet le 2 juin 2020, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2024, pour la somme en principal de 2.101,06 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [L] [C] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.101,06 euros, expirant le 11 juin 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement, dans ce délai, des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 11 juin 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte de la dette locative en date du 4 février 2025 (terme du mois de janvier 2025 inclus) démontrant que Madame [L] [C] reste devoir la somme de 953,65 euros, frais de procédure déduits -133,88 euros et 131,65 euros- qui relèvent éventuellement des dépens.

Toutefois, il apparaît à l’examen que des sommes ont été décomptées et débitées à tort -car non contractuellement prévues dans les clauses du bail- à savoir :

Pénalités enquêtes OPS… 53,34 € Pénalités risque locatif/assurance… 49,50 €Soit un montant total de 102,84 € qui devra être déduit du décompte produit par le bailleur.

En conséquence, la dette locative sera ramenée à la somme de 850,81 euros (953,65 € – 102,84 €).

Absente à l’audience, Madame [L] [C] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative résiduelle, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Madame [L] [C] sera donc condamnée à verser à la société LOGEMLOIRET une somme provisionnelle de 850,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, et compte tenu, d’une part, de la situation de surendettement de Madame [L] [C] actée le 5 décembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers BDF qui a décidé l’orientation vers un réaménagement des dettes, et d’autre part, de la reprise du règlement intégral des loyers courants par la locataire en place, il y aura donc lieu, en application de la loi du 27 juillet 2023 dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection du locataire, d’accorder d’office à Madame [L] [C] des délais de paiement à hauteur de 25,00 euros par mois, en sus du loyer courant, selon les modalités indiquées dans le dispositif, et de consentir de ce fait à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, il est rappelé que la résiliation du bail sera acquise et dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [C], et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [L] [C], occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA D’HLM LOGEM LOIRET qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés au bailleur.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 11 avril 2024 et de la présente assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, et en l’absence de toute information concrète sur la réelle situation tant sociale que financière de Madame [L] [C], cette dernière sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2020, prenant effet le 2 juin 2020, entre la société LOGEMLOIRET et Madame [L] [C], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] à verser à la SA d’HLM LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 850,81 euros (décompte du 4 février 2025 – loyer du mois de janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [L] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités successives de 25,00 euros chacune, et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LOGEM LOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [L] [C] soit condamnée à verser à la SA d’HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme provisionnelle de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 11 avril 2024 et de la présente assignation ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le Juge,