TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le 12 juillet 2024

à M^e Dominique DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 juillet 2024

à Mme [H] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02369 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z2B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 mai 2020, l’Association Soliha Provence a consenti à Madame [H] [D] un bail d’habitation, de type contrat de sous-location, portant sur un appartement situé [Adresse 3], dans le [Localité 2], pour un loyer de 455 euros et une provision sur charges de 157,05 euros.

Le bail était consenti pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

L’objet du contrat visait notamment la réinsertion par le logement des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence.

Le 30 novembre 2023, l’Association Soliha Provence a fait signifier à Madame [H] [D] un commandement de payer la somme en principal de 993,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, l’Association Soliha Provence, anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône, prise en la personne de son Président en exercice, a fait assigner Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1708 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat pour violation des obligations contractuelles et expulsion de Madame [H] [D] sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamnation de Madame [H] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 1 768,59 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner le dépôt et l’enlèvement des meubles (…),

— condamner solidairement Madame [H] [D] à lui payer une indemnité d’occupation de 645,56 euros, indexée selon les modalités du contrat, et une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 23 mai 2024, l, Association Soliha Provence, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a versé au débat un décompte actualisé de sa créance à hauteur de 2 493,25 euros au 1er mai 2024. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Madame [H] [D], comparaîssant en personne, évoque un versement fait mi-mai à hauteur de 230 euros qui n’apparaît pas dans le décompte. Elle demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir la reprise de paiement des loyers.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l’occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 29 mai 2020 faisant expressément référence aux dispositions susvisées.

Sur la résiliation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [H] [D] le 30 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 993,42 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte que Madame [H] [D] reste devoir la somme de 2 274,70 euros, à la date du 1er mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et assurance habitation impayés, terme du mois de mai 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure (134,54 euros et 84,01 euros).

Madame [H] [D] ne conteste pas la dette dans son principe et indique avoir fait un virement à hauteur de 230 euros au mois de mai 2024. Le décompte versé au débat s’arrêtant au 1er mai 2024, les sommes dues et versées par la locataire sont considérées jusqu’à cette date.

Madame [H] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2 274,70 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayées au 1er mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1 768 euros et du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable, la demande de délais de paiement ne peut qu’être fondée sur l’article 1343-5 du code civil qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [H] [D] comparaît en personne et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir la reprise de paiement du loyer courant.

La bailleresse a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement ;

L’ancienneté du bail, la reprise de paiement des loyers et la qualité de la bailleresse justifient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si la locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [H] [D] et de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

– Madame [H] [D] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et charges, prime d’assurance incluse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer/révisée comme le loyer, soit 645,56 euros au total et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [H] [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera débouté de sa demande en paiement de ce chef.

Sur la demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous-location conclu le 29 mai 2020 entre l’Association Soliha Provence et Madame [H] [D] concernant le logement, situé [Adresse 3], dans le [Localité 2] sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à titre provisionnel, à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône), la somme de deux mille deux cent soixante-quatorze euros et soixante-dix centimes (2 274,70 euros) à valoir sur les loyers et charges impayées assurance habitation incluse, arrêtés au 1er mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 pour la somme de 1768,59 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [H] [D] à se libérer de la dette sur une durée de 24 mois par 23 mensualités de quatre-vingt-quatorze euros (94 euros), le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELLE qu’au titre de l’article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant à son terme exact :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Madame [H] [D] d’avoir libéré les lieux au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement situé [Adresse 3], dans le [Localité 2], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

4 – Madame [H] [D] tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer/révisée comme le loyer, actuellement d’un montant de six cent quarante-cinq euros et cinquante-six centimes (645,56 euros), et ce jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

DÉBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [H] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE