TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03154 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THJB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. ALTEAL prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [Z] [N]

C/

[W] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [Z] [N], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [W] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 11 août 2022, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [W] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 568,90 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ALTEAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024 pour un montant de 2.076,08 euros en principal et aux fins de justifier d’une assurance.

La SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 1er août 2024, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et loyers impayés,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [T] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— et de condamner cette dernière :

* au paiement de la somme de 4.022,21 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

* au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et charges conventionnels à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, actualise sa demande en paiement à la somme de 5.025,07 euros. Elle précise qu’une décision de recevabilité de la commission de surendettement a été rendue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, le 10 octobre 2024, et qu’un paiement d’un montant de 200 euros a été effectué le 06 novembre 2024.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne le 1er août 2024, Madame [W] [T] n’est ni présente ni représentée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

A titre liminaire, il sera relevé qu’aux termes du dispositif de son assignation, la SA ALTEAL sollicite l’acquisition de la clause résolutoire tant sur le fondement du défaut d’assurance que sur les loyers impayés.

Toutefois, à l’audience, il n’a été évoqué que les loyers impayés et dans son dossier remis au tribunal elle précise que “la résiliation du bail est acquise au 18 juin 2024", soit deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient de vérifier l’acquisition des effets de la clause résolutoire sur le seul fondement des loyers impayés.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 11 août 2022 prévoit une clause résolutoire (article 10-1) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 2.076,08 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 198,87 euros le 05 juin 2024. Cependant ce règlement n’est pas suffisant pour apurer en totalité les causes du commandement. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 10 octobre 2024.La résiliation du bail est donc acquise.

En conséquence, l’expulsion de Madame [W] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES CONSÉQUENCES DE LA PROCÉDURE DE SURENDETTEMENT :

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En application du VI du même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [T] ne s’est pas présentée à l’audience pour former des demandes en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, si la commission a déclaré son dossier recevable avec une orientation vers un aménagement des dettes, il ressort du décompte locatif produit aux débats que Madame [W] [T] n’a pas repris le paiement du loyer courant depuis la décision de recevabilité de la commission de surendettement et qu’elle ne peut bénéficier de délais de paiement en application de l’article 22 VI susvisé ni même de la suspension des effets de la clause résolutoire.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA ALTEAL produit un décompte démontrant que Madame [W] [T] reste devoir, après soustraction des frais d’un montant total de 76,20 euros non-justifiés à la procédure, la somme de 4.948,87 euros à la date du 28 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024.

Madame [W] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.948,87 euros, sous réserve de la décision de la commission de surendettement des particuliers.

Par ailleurs, Madame [W] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 octobre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [W] [T] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2022 entre la SA ALTEAL et Madame [W] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 juin 2024 pour loyers impayés ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4.948,87 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 28 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024) sous réserve de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Haute Garonne;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 octobre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente