TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2261

N° RG 25/02354 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOT2

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 17 décembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. DU SABRE agissant par son gérant monsieur [I] [W] [C]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante, représentée par Monsieur [W] [C], gérant

PARTIE REQUISE :

Monsieur [B] [H]

né le 20 Juin 1983 à [Localité 5] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de COLMAR en date du 21 juillet 2025, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, Greffier

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance non qualifiée en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 20 novembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 17 mars 2025, la société civile immobilière Du Sabre, représenté par son gérant Monsieur [I]-[W] [C], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [H] portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 220 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [H] le 7 juillet 2025.

Par assignation du 9 septembre 2025, la société civile immobilière Du Sabre a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er septembre 2019 (et subsidiairement à compter du jugement à intervenir en cas de prononcé de la résiliation de bail) et jusqu’à libération des lieux,

—  3 050 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens.

— La capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 novembre 2025, la société civile immobilière Du Sabre sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que le locataire vivait seul dans le logement, sans enfant et qu’il est peut-être parti à l’étranger.

La société civile immobilière Du Sabre considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle produit un décompte actualisé de la dette locative pour en justifier, à titre informatif, faisant état d’un solde de 4 270 euros au 20 novembre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [B] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société civile immobilière Du sabre ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société civile immobilière Du sabre n’a pas fait état de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [B] [H].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 17 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière Du Sabre justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 220 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 septembre 2025.

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n’a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière Du sabre à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 2 septembre 2025, Monsieur [B] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [B] [H] à son paiement à compter du 2 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile immobilière Du sabre verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 septembre 2025, Monsieur [B] [H] lui devait la somme de 3050 euros.

Monsieur [B] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4. Sur la capitalisation des intérêts, les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er juillet 2025 et le coût de l’assignation du 9 septembre 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société civile immobilière Du sabre concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mars 2025 entre la société civile immobilière Du sabre, représentée par son gérant Monsieur [I]-[W] [C], d’une part, et Monsieur [B] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 2 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [B] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [B] [H] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer à la société civile immobilière Du sabre la somme de 3 050 euros (trois mille cinquante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [B] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er juillet 2025 et celui de l’assignation du 9 septembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer à la société civile immobilière Du sabre la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DEBOUTE la société civile immobilière Du sabre du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge