TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 70C

N° RG 26/00202

N° Portalis DBX4-W-B7K-UZLP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 13 mars 2026

S.N.C. COGEDIM MIDI-PYRENEES,

S.N.C. W-PI PROJETS,

S.C.I. KER LUCAS,

[Z] [E] [V] [U]

C/

[X] [P]

[B] [H]

[I] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e PIREDDU

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB Greffier lors des débats et Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

La S.N.C. COGEDIM MIDI-PYRENEES,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

La S.N.C. W-PI PROJETS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

La S.C.I. KER LUCAS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Mademoiselle [Z] [E] [V] [U],

demeurant [Adresse 7] UNIS – [Localité 2] [Adresse 8]

Tous représentés par Maître Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Christine VILLARS-CANCE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [X] [P],

demeurant [Adresse 9]

Madame [B] [H],

demeurant [Adresse 9]

Toutes deux représentées par Maître Justine RUCEL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [L],

demeurant [Adresse 9]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 7 janvier 2026, la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, la SNC W-PI PROJETS, la SCI KER LUCAS et Mademoiselle [Z] [U] ont fait assigner Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater qu’elles sont occupantes sans droit ni titre d’un bien immobilier sis [Adresse 10] à Toulouse (31200) et obtenir notamment leur expulsion.

Aux termes de leur assignation, elles ont sollicité de :

— constater que Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L], et tous occupants de leur chef, sont occupants sans droit ni titre des deux parcelles cadastrées Section AI n°[Cadastre 1] et AI n°[Cadastre 2] sises [Adresse 10] à [Localité 3] et du bien immeuble qui y est édifié et qu’elles se sont introduites par voie de fait ;

— ordonner leur expulsion, et celle de tout occupant de leur chef, de l‘immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 3] édifié sur deux parcelles Section AI n°[Cadastre 1] et AI n°[Cadastre 2], les condamner à quitter ce bien immeuble, et dire qu’à défaut de libérer volontairement les lieux sans délai dès la signification de la décision à intervenir, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique ;

— dire que le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable et que l’expulsion pourra avoir lieu dès la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— écarter le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la trêve hivernale prévue par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappeler que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par l’article L433-1, L433-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire qu’à défaut de libération des lieux à l’expiration d’un délai de 3 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, chaque occupant sans droit ni titre sera redevable d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard ;

— condamner chaque défenderesse et tous occupants de leur chef à payer aux requérantes, ensemble la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] et tous occupants de leur chef aux dépens qui comprendront le coût des commandements .

A l’appui de leurs demandes, la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, la SNC W-PI PROJETS, la SCI KER LUCAS et Mademoiselle [Z] [U] exposent que :

— par acte en date du 22 mai 2025 reçu par Notaire, Madame [Z] [U] a promis de vendre à la société COGEDIM MIDI-PYRENEES un bien immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 4] constitué par une maison d’habitation avec jardin sur l’avant édifiée sur une parcelle cadastrée Section AI n°[Cadastre 3] ;

— par acte du 3 février 2025 reçu par Notaire, la SCI KER LUCAS a promis de vendre à la société W-PI PROJETS un bien immeuble sis [Adresse 10] à Toulouse constitué par une maison divisée en deux appartements avec jardin et garage, édifiée sur 2 parcelles cadastrées Section AI n°[Cadastre 1] et Section AI n°[Cadastre 2] ;

— par acte du 6 novembre 2025 reçu par Notaire, l’Association dénommée SPF SECOURS POPULAIRE FRANÇAIS a promis de vendre à la société COGEDIM MIDI-PYRENEES un bien immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 4] composé de divers bâtiments, comprenant des bureaux et des locaux de stockage, édifiés sur des parcelles cadastrées Section AI n°[Cadastre 4], Section AI n°[Cadastre 5] et Section AI n°[Cadastre 6].

Elles ont en outre précisé que les trois ventes étaient liées et que la Société COGEDIM MIDI-PYRENEES allait réalisé sur l’assiette foncière constituée par ces parcelles contigües un programme immobilier d’une surface plancher de 5.507 m2 composé de deux bâtiments comprenant 72 logements dont 18 logements sociaux et un local dédié à l’exercice de l’activité du SECOURS POPULAIRE FRANÇAIS et que les autorisations de construire étaient définitives.

Elles ont par ailleurs indiqué qu’au mois de novembre 2025, Madame [Z] [U] avait constaté que le bien sis [Adresse 10] faisait l’objet d’une intrusion et d’une occupation et plus précisément par “3 jeunes filles” selon la Secrétaire Générale du SECOURS POPULAIRE FRANÇAIS, introduites par effraction dans les locaux dans la nuit du 28 septembre.

La SCI KER LUCAS a déposé plainte auprès de la gendarmerie pour introduction et occupation illégale d’un logement le 1er octobre 2025.

Un constat par commissaire de justice a par ailleurs été établi à la requête de la SCI KER LUCAS le 21 novembre 2025 faisant apparaître que la maison était squattée et que les trois occupantes des locaux lui avaient décliné leur identité s’agissant de Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] qui lui avaient en outre déclaré s’être installées dans la maison aux alentours du 20/22 septembre 2025 ; elles ont cependant refusé de quitter les lieux.

Les demanderesses soutiennent en conséquence que les biens litigieux étant occupés par Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L], qui n’ont pas contesté l’occupation des lieux sans droit ni titre, sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite, le droit de propriété de la SCI KER LUCAS n’ayant pas été respecté et qu’en outre l’occupation des lieux empêchait de procéder à la vente du bien à la SNC W-PI PROJETS, qu’en effet aux termes de la promesse de vente le bien devait être libre de toute location ou occupation.

En outre les demanderesses précisent que le SECOURS POPULAIRE FRANÇAIS, qui a vendu les parcelles cadastrées Section A1 n°[Cadastre 4], section AI n°[Cadastre 5], Section AI n°[Cadastre 6] pour le prix de 1.246.100 euros se compensant avec le prix de vente du bien en l’état futur d’achèvement devant être conclu concomitamment à l’acquisition par la société COGEDIM, est exposé à un dommage imminent, les biens devant être achevés dans un délai de 27 mois à compter de l’acquisition réalisée par la société COGEDIM en vertu de la promesse de vente conclue le 6 novembre 2025 et la livraison de l’ouvrage devant intervenir le 27 mars 2028 ; en outre afin de poursuivre son activité pendant cette période et conclure un bail de courte durée pendant les travaux, elles ont aussi soutenu qu’il était impératif que la date d’ouverture du chantier soit connue ce qui était impossible en l’état compte tenu de l’occupation illicite du bien sis [Adresse 13].

Madame [Z] [U] a soutenu également qu’elle était exposée à un dommage imminent les promesses de vente étant liées, elle ne pouvait en effet en l’état réaliser la vente de son bien.

Enfin la société COGEDIM a aussi soutenu qu’elle était exposée à un dommage imminent étant dans l’impossibilité de procéder à l’acquisition de l’assiette foncière de son projet.

Les promesses de vente étant liées, elle ne pouvait en effet en l’état réaliser la vente de son bien alors qu’elle s’était engagée notamment avec des locateurs d’ouvrage pour la durée de la construction qui a aujourd’hui un terme incertain.

Elles ont soutenu par ailleurs que les occupantes sans droit ni titre étaient entrées par voie de fait et qu’en conséquence les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution devaient être supprimés en soutenant que le cadenas qui interdisait l’accès à la propriété implanté sur le portail avait été brisé et remplacé par un nouveau et qu’en conséquence l’entrée dans les lieux s’était effectuée de manière irrégulière et par effraction.

Après renvois, à l’audience du 20 février 2026, la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, la SNC W-PI PROJETS, la SCI KER LUCAS et Mademoiselle [Z] [U] ont comparu représentées par leur conseil et ont maintenu leurs demandes.

Madame [X] [P] et Madame [B] [H] ont comparu représentées par leur conseil qui a indiqué ne plus soutenir le défaut de qualité pour agir ou l’intérêt à agir des demanderesses.

Elles ont par ailleurs demandé de débouter les demanderesses de leurs demandes de suppression du délai légal de deux mois, de dire et juger qu’il sera sursis à la mesure d’expulsion entre le 1er novembre 2025 et le 31 mars 2026 et de rejeter la demande d’expulsion sous astreinte formulée par les demanderesses et ne pas ordonner d’astreinte.

Elles ont en outre demandé de débouter les demanderesses de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de ramener l’astreinte à de plus justes proportions et de débouter les demanderesses de leur demande de condamnation aux dépens.

Sans contester leur occupation sans droit ni titre, elles ont indiqué qu’il n’était nullement démontré par les demanderesses qu’elles étaient entrées par voie de fait dans les lieux litigieux et que notamment la preuve des murs détruits ou encore la preuve que les lieux étaient fermés par un cadenas n’était pas rapportée et qu’en conséquence ni la matérialité de la voie de fait pas plus que celle de leur imputabilité de la voie de fait n’était rapportée.

Elles ont par ailleurs remis en cause les photos produites par les demanderesses et soutenu qu’à la date de leur entrée dans les lieux l’accès au bâtiment n’était pas rendu impossible par des parpaings et qu’au contraire les lieux étaient abandonnés depuis plusieurs années, n’avaient jamais été murés et qu’en outre le commissaire de justice n’avait constaté aucune trace d’effraction ou de dégradation.

Madame [I] [L], assignée par acte délivré par commissaire de justice le 7 janvier 2026 en son étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience, Maître [C] indiquant ne plus intervenir au soutien de ses intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 du même code dans son premier alinéa dispose : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

La SCI KER LUCAS rapporte la preuve qu’elle est propriétaire des deux parcelles cadastrées Section AI n°[Cadastre 1] et AI n°[Cadastre 2] sises [Adresse 10] à Toulouse (31200) et du bien immeuble qui y est édifié occupés sans droit ni titre par Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] selon le constat de commissaire de justice du 21 novembre 2025, cette occupation sans droit ni titre n’étant en outre pas contestée par les défenderesses.

Cette occupation sans titre porte atteinte au droit de propriété de la SCI KER LUCAS et constitue donc un trouble manifestement illicite.

Les autres demanderesses justifient par ailleurs de l’existence d’un dommage imminent en ce que l’occupation des locaux litigieux sans droit ni titre fait obstacle à la réalisation de la vente de leur bien, à la mise en oeuvre de l’autorisation de construire, à la réalisation de l’ouvrage et à encore à l’occupation par les acquéreurs des biens en état futur d’achèvement.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion qui sera en outre assortie d’une astreinte.

Il convient par ailleurs de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement régi par l’article L433-1, L433-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les délais

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Ce délai est cependant supprimé de plein droit lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est établi par la production notamment de l’attestation de Madame [O] [D], Secrétaire Générale de la Fédération de la Haute-Garonne du Secours Populaire Français, en date du 21 novembre 2025 que :

“Je soussignée atteste par la présente que la maison attenante à notre bâtiment ([Adresse 14]) est actuellement occupée par trois jeunes filles.

Le 29 septembre 2025, nous avons trouvé un amas important de planches, parpaings et autres détritus (cadenas fracturé, serrures, mobilier…) devant notre local. Nous nous sommes directement adressées à l’une d’elle qui était en train d’effectuer “des travaux” à l’intérieur. Ces détritus avaient été déposés par ces jeunes filles.

Celles-ci sont arrivées le 28 septembre dans la nuit par effraction car la maison était inoccupée et fermée jusqu’à ce jour (portails avec cadenas et ouvertures murées).”

Ces éléments démontrent en conséquence que Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] sont entrées dans les locaux litigieux par effraction et donc par voie de fait puisqu’elles se sont débarrassées notamment du cadenas et des serrures démontés pour entrer dans les lieux déposés devant les locaux occupés par le Secours Populaire.

La mauvaise foi des défenderesses est en outre caractérisée par le fait d’avoir pris possession de locaux sans y avoir été autorisées par le propriétaire et sans avoir été induites en erreur ou abusées sur l’étendue de leurs droits.

Il convient en conséquence de supprimer les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, en application des dispositions de l’article L412-6 alinéa 2 et 3 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’entrée dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte, le bénéfice du sursis hivernal peut être réduit ou supprimé.

En l’espèce, l’existence d’une voie de fait a été démontrée.

En conséquence, il y a lieu de supprimer le bénéfice du sursis hivernal prévu par les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de Madame [X] [P], Madame [B] [H] et de Madame [I] [L] qui succombent dans la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, la SNC W-PI PROJETS, la SCI KER LUCAS et Mademoiselle [Z] [U], Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] devront leur verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle elles seront condamnées in solidum au paiement.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, tous droits et moyens réservés au fond,

Vu l’urgence et les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS que Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] sont occupantes sans droit ni titre de deux parcelles cadastrées Section AI n°[Cadastre 1] et AI n°[Cadastre 2] sises [Adresse 10] à Toulouse (31200) et du bien immeuble qui y est édifié, propriété de la SCI KER LUCAS ;

CONSTATONS l’existence d’un dommage imminent concernant la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, la SNC W-PI PROJETS et Mademoiselle [Z] [U] du fait de cette occupation sans droit ni titre de ces deux parcelles cadastrées Section AI n°[Cadastre 1] et AI n°[Cadastre 2] sises [Adresse 10] à [Localité 3] et du bien immeuble qui y est édifié ;

A défaut de libération volontaire, ORDONNONS l’expulsion de Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement régi par l’article L433-1, L433-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

ORDONNONS la suppression des délais de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et en conséquence SUPPRIMONS le délai de 2 mois prévu après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

ORDONNONS la suppression des délais de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et en conséquence SUPPRIMONS les délais prévus au titre de la trêve

hivernale ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de 3 jours à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, chaque occupant sans droit ni titre soit Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] ainsi que tout occupant de leur chef, sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] à verser à la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, la SNC W-PI PROJETS, la SCI KER LUCAS et Mademoiselle [Z] [U] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [P], Madame [B] [H] et Madame [I] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS la SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, la SNC W-PI PROJETS, la SCI KER LUCAS et Mademoiselle [Z] [U] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE