MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Février 2026

DOSSIER : N° RG 21/04917 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QGKO

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 13 Février 2026

PRESIDENT

M. CUDENNEC, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. [D], RCS [Localité 1] 533 210 985, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 465

DEFENDEURS

M. [P] [C]

né le 14 Septembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] – FRANCE

représenté par Maître Samuel FOURLIN de FOURLIN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 488, et M^e Victor LIMA de la SELARL D’AVOCAT FERMOND-LIMA, avocat plaidant au barreau de CARCASSONNE

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Suivant acte authentique du 1er avril 2021, M. [P] [C] a vendu à la SCI [D] une maison d’habitation située à Léguevin (31), moyennant un prix de 210.000 €. L’acte a prévu une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

La SCI [D] a donné la maison à bail à M. [H] [S] et Mme [R] [L] le 1er mai 2021.

Sollicitée par ses locataires qui se plaignaient d’avoir eu à déboucher les toilettes de la maison à plusieurs reprises à l’aide d’une ventouse, la SCI [D] a fait intervenir un plombier le 1er juin 2021.

Cette première intervention n’a pas permis de régler le problème et d’autres interventions ont dû être programmées.

Un rapport d’intervention a été établi le 21 juillet 2021 par la SARL CANACONCEPT et a révélé qu’une plaque de tartre obstruait le passage et a conclu que la pente du réseau était nulle, favorisant ainsi la calcification.

La SCI [D] a sollicité M. [P] [C] en lui rappelant qu’il avait lui-même indiqué oralement qu’il lui arrivait d’utiliser une ventouse, et en sollicitant ainsi la prise en charge des coûts induits par la découverte d’un vice qu’elle considérait comme caché par le vendeur.

M. [P] [C] et Mme [W] [K], sa compagne, ont répondu que la clause d’exclusion de la garantie s’appliquait puisqu’ils étaient de bonne foi.

Suivant exploits du 16 septembre 2021, la SCI [D] a fait assigner les consorts [C] [K] devant ce tribunal afin qu’ils soient condamnés à garantir le vice caché dont la maison est atteinte.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 mars 2023 suivant ordonnance du même jour et l’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2023.

Sur quoi, par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire a mis hors de cause Mme [W] [K] et ordonné avant dire droit une expertise judiciaire du réseau des eaux usées de l’immeuble, en renvoyant les parties à la mise en état électronique du 25 juin 2024 au plus tard, pour conclusions de la demanderesse en lecture de rapport.

M. [Z] [I], expert judiciaire, a déposé son rapport le 28 mai 2024.

La clôture est intervenue le 15 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025 et mise en délibéré au 13 janvier 2026, prorogé au 13 février 2026.

Prétentions et moyens :

En l’état de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 juin 2024, la SCI [D] sollicite du tribunal de :

à titre principal :

vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

vu les pièces,

— constater que l’immeuble vendu par M. [P] [C] est affecté d’un vice caché ;

— constater que le vendeur connaissait les vices de la chose vendue ;

— juger non efficace la clause exclusive de garantie de vices cachés contenue dans l’acte de vente du 1er avril 2021 et en écarter l’application ;

en conséquence,

— condamner M. [P] [C] à verser à la SCI [D] la somme de 11.209 euros au titre du coût des réparations à effectuer :

— condamner M. [P] [C] à verser à la SCI [D] la somme de 2.625 euros en réparation des autres préjudices subis du fait des vices cachés ;

— condamner M. [P] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise ;

à titre subsidiaire :

vu les articles 1604 du Code civil,

vu les pièces,

— constater que l’immeuble vendu par M. [P] [C] est affecté d’un défaut de conformité.

en conséquence,

— condamner M. [P] [C] à verser à la SCI [D] la somme de 11.209 euros au titre du coût des réparations à effectuer ;

— condamner M. [P] [C] à verser à la SCI [D] la somme de 2.625 euros en réparation des autres préjudices subis du fait des vices cachés ;

— condamner M. [P] [C] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise ;

La SCI [D] soutient, à titre principal, que l’immeuble est atteint d’un vice vicé consistant en une malfaçon dans la pose du réseau de canalisation sous dallage, puisque réalisée avec une pente insuffisante pour prévenir la stagnation des effluents, favorisant ainsi l’apparition et l’accumulation de tartre. Elle considère que la clause d’exclusion de garantie ne s’applique pas à l’espèce compte tenu de la mauvaise foi de M. [P] [C], qui ne pouvait raisonnablement ignorer le vice ayant occupé la maison pendant plusieurs années, quand bien même il n’aurait jamais déclaré un quelconque sinistre à son assurance, ce dont il ne justifie pas.

À titre subsidiaire, elle estime que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme en lui livrant une maison dont le réseau d’évacuation des eaux usées ne correspond pas aux usages et à ses attentes légitimes.

Sous ses deux moyens, la SCI [D] demande à ce qu’il soit condamné à lui payer les coûts de mise en conformité du réseau d’évacuation des eaux tels qu’évalués par l’expert, au titre de la valeur diminuée du bien, ainsi qu’une somme de 2 625 € de dommages et intérêts au titre des loyers perdus, ses locataires n’ayant pas pu occuper le logement pendant deux mois.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 septembre 2024, M. [P] [C] sollicite du tribunal de :

vu les articles 1641, 1643 et 2274 du code civil,

vu les pièces versées au débat,

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

— juger infondée la demande d’annulation de la vente du 1er avril 2021 en application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte et en l’absence de vices cachés susceptibles de rendre le bien immobilier vendu impropre à son usage ;

en conséquence,

— débouter la SCI [D] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [P] [C] ;

et en tout état de cause,

— condamner la SCI [D] à payer à M. [P] [C] la somme de 2.400,00 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance ;

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions du décret n° 2016-230 du 26 février 2016 et de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devront être supportées par la SCI [D] en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En défense, M. [P] [A] soutient que la demanderesse ne rapporte ni la preuve de l’antériorité du vice, ni celle de sa mauvaise foi, de sorte que la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente doit trouver à s’appliquer. Il met en avant sa qualité de profane de la construction et affirme n’avoir jamais été confronté, du temps où il résidait dans l’habitation, à des problèmes tels que ceux rencontrés par les futurs locataires, quand bien même il avait pu avoir été contraint épisodiquement de déboucher les toilettes, précisant à cet égard qu’il n’avait aucun intérêt à passer sous silence des difficultés affectant le réseau d’évacuation des eaux alors que l’immeuble bénéficiait de la garantie décennale. Il rappelle les conclusions de l’expert selon qui il n’était pas possible techniquement de démontrer que des dysfonctionnements légers avaient pu apparaître avant la vente. S’agissant des demandes indemnitaires, il estime que le préjudice de perte de loyers n’est pas démontré par la SCI [D] qui ne produit que de simples qiuttances, sans preuve d’un remboursement des locataires, de frais de relogement ni des travaux mis en oeuvre pour rendre le logement habitable.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes en paiement de la SCI [D]

1. Sur la garantie des vices cachés,

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de cette disposition que pour être mise en oeuvre, la garantie implique la démonstration par l’acquéreur de quatre conditions à savoir la preuve de l’existence d’un vice, la gravité intrinsèque de celui-ci qui rend la chose acquise impropre à l’usage auquel elle était destinée, le caractère caché du même vice et enfin l’antériorité ou la concomitance du vice à la vente, au moins en l’état de germe.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 précise que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application des articles 1645 et 1646, si le vendeur connaissait les vices de la choses, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ; à l’inverse, s’il ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut (p. 8, 9 et 10 du rapport), sur la base du rapport d’intervention de la SARL CANACONCEPT, que l’immeuble est atteint de malfaçons, réalisées lors de la pose du réseau sous dallage pendant sa construction en 2010, consistant en une pente nulle et une contrepente sur le réseau d’évacuation des WC, qui ont engendré une stagnation des eaux usées favorisant la création et l’accumulation de tartre.

Il retient que le désordre consécutif est la formation d’une plaque de tartre obturant la canalisation et qui a dû être extraite le 21 juillet 2021.

S’il précise qu’au jour de la réunion d’expertise du 28 novembre 2023, les désordres avaient disparu et l’installation ne présentait plus de dysfonctionnements, l’expert retient que la constitution d’une nouvelle plaque de tarte obturant la canalisation dans le temps est inévitable. Il estime la fréquence d’obturation, en se fondant sur la date d’entrée dans les lieux des consorts [C] [K], à 10 ans environ.

Selon l’expert, seule une reprise du réseau existant sous dallage serait de nature à pallier définitivement le défaut.

Il résulte de ces constatations expertales que l’immeuble est atteint d’un vice résidant dans les malfaçons qui affectent le réseau d’évacuation des eaux usées des toilettes. Celui-ci est suffisamment grave dès lors qu’une reprise intégrale du réseau sous dallage est jugée nécessaire pour empêcher la survenance de nouveaux désordres. En outre, l’usage auquel était destiné l’immeuble s’en trouve compromis dès lors que les acquéreurs ne pourront user normalement de leurs toilettes à l’avenir, lorsque se sera constituée une nouvelle plaque de tartre obturant les canalisations.

Contestée par le défendeur, l’antériorité du vice est indéniable dès lors que celui-ci trouve son origine dans un défaut de pose du réseau d’évacuation des eaux usées de la construction de la villa, en 2010, soit plusieurs années avant la conclusion de la vente. Il y a lieu en effet de distinguer le simple désordre qu’est l’obturation des canalisations, intervenant selon un rythme évolutif, du défaut pérenne et structurel du réseau d’évacuation, en raison d’une pente nulle et d’une contrepente, qui en est la cause directe.

Enfin, s’agissant du caractère caché du vice pour l’acquéreur, l’expert conclut qu’à moins qu’il n’ait fait fonctionner le système d’évacuation des eaux usées lors de ses visites, il ne lui était pas possible de déceler le défaut, de sorte que cette condition, non contestée au demeurant par M. [P] [C], est remplie.

Il est ainsi parfaitement établi que l’immeuble est atteint d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Pour ce qui est de la mise en oeuvre de la garantie, les parties ont prévu à l’acte de vente (p. 11) que :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : (…) des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immeuble ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”

Il est constant que M. [P] [C] n’est pas un professionnel de l’immobilier et de la construction.

Ainsi, conformément aux stipulations contractuelles, il appartient ainsi à la SCI [D], si elle entend faire échec à l’application de la clause d’exclusion de la garantie, de rapporter la preuve de la mauvaise foi de M. [P] [C], en ce qu’il avait connaissance du vice affectant l’immeuble, tant dans son existence que dans son ampleur.

La SCI [D] prétend à cet égard que M. [P] [C], ayant occupé les lieux pendant plus de 10 ans, ne pouvait raisonnablement ignorer que le défaut affectant les canalisations, alors même que ses locataires ont pu s’en rendre compte quelques jours seulement après leur entrée dans les lieux.

Si M. [P] [C] reconnait dans ses écritures avoir eu recours à une ventouse pour déboucher les toilettes, il précise n’en avoir fait usage qu’à titre exceptionnel et n’avoir jamais constaté de dysfonctionnement durable.

Le seul courrier du 11 juin 2021, dans lequel la demanderesse fait état des prétendues déclarations de M. [P] [C] selon lesquelles il aurait été contraint d’employer une ventouse plusieurs fois par an, ne constitue qu’une preuve fait à soi-même et ne peut valablement démontrer la mauvaise foi du vendeur.

La SCI [D], sur qui la charge de la preuve pèse, procède ainsi par simple affirmation, sans produire une quelconque pièce objectivant que le vendeur était pleinement informé de l’existence du vice, c’est-à-dire le défaut de pose des canalisations, par exemple par des témoignages, échanges écrits avec M. [P] [C] ou d’anciennes factures de plomberie.

L’expert judiciaire, quant à lui, précise dans ses conclusions que “concernant le vendeur, la création d’une plaque de la dimension de celle extraite nécessitant plusieurs années d’écoulements effluents, il est possible que des dysfonctionnements légers soient apparus avant la vente. Il n’est cependant pas techniquement possible dans (sic) rapporter la preuve” (p. 9).

La position de l’expert tend ainsi à valider l’argumentation adverse, selon laquelle M. [P] [C] n’a rencontré que des dysfonctionnements épisodiques, sans que ceux-ci ne soient de nature à l’alarmer davantage quant à la conformité du réseau d’évacuation des eaux usées, étant rappelé à cet égard qu’il n’est pas professionnel et ne pouvait, par le seul usage des toilettes, connaître l’origine des désordres ponctuels ni l’ampleur des malfaçons depuis constatées.

À suivre les explications de l’expert, il ne peut être exclu que M. [P] [C] ou toute autre personne ayant vécu avec lui dans les lieux de 2010 à 2021 ait pu faire un usage parfaitement normal des toilettes, tandis que la plaque de tartre se formait progressivement sans pour autant entraîner d’obturation telle que celle qu’ont rencontré les futurs locataires en mai 2021.

Il sera observé en outre que M. [P] [C] a occupé les lieux pendant près d’une décennie, de sorte qu’il est raisonnable de penser que s’il avait été confronté aux mêmes désordres que les locataires de la SCI [D], il aurait très probablement fait intervenir un professionnel et entrepris les travaux de reprise nécessaires sous couvert de la garantie décennale.

Dans ces conditions, la SCI [D] échoue à démontrer la mauvaise foi de M. [P] [C] et il semble davantage que ce ne soit que par le fait du hasard que les futurs locataires de la demanderesse aient ainsi été confrontées à l’obturation complète des toilettes, quelques semaines seulement après la vente de l’immeuble.

En conséquence, la clause d’exclusion de garantie demeurera pleinement applicable et M. [P] [C] ne pourra, conformément aux stipulations des parties, être tenu à garantir la demanderesse des vices cachés dont est affecté l’immeuble. Le moyen est donc inopérant.

2. Sur l’obligation de délivrance conforme

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, et l’article 1604 que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’obligation de délivrance exige la remise d’une chose conforme au contrat, qui corresponde en tous points aux caractéristiques et qualités décrites par tout document contractuel, ainsi qu’à l’usage auquel la chose est contractuellement destinée.

Il est de jurisprudence constante que la non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit à la garantie des vices cachés. Dès lors qu’il est établi que les défauts constituent des vices au sens de l’article 1641 du code civil, celui-ci constitue l’unique fondement possible de l’action fondée contre le vendeur de la chose (Civ. 1ère, 27 oct. 1993, n° 91-21.416).

En l’espèce, le tribunal a considéré que les malfaçons affectant le réseau sous dallage de l’immeuble, caractérisées par une absence pente et une contrepente sur le réseau d’évacuation des WC, étaient constitutifs de vices cachés, rendant l’immeuble impropre à sa destination normale.

Il n’est pas démontré par la SCI [D] que l’immeuble livré n’était pas conforme aux spécifications convenues par les parties, les défauts caractérisés compromettant l’usage normal auquel est destiné l’immeuble (soit, l’utilisation régulière du réseau d’évacuation des eaux usées pour un bien d’habitation) et non une destination qui aurait été contractuellement déterminée par les parties.

Conformément au principe susvisé, l’unique moyen sur lequel pouvait se fonder la SCI [D] pour solliciter une indemnisation pour les malfaçons invoquées était la garantie des vices cachés, à l’exclusion de celui-ci tenant à l’obligation de délivrance inadapté à l’espèce.

Dans ces conditions, le moyen doit être écarté et la SCI [D] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

II. Sur les demandes accessoires

La SCI [D], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [P] [C] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la SCI [D] sera condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de frais en l’état hypothétiques et relevant du contentieux du Juge de l’exécution, M. [P] [C] sera débouté de sa demande au titre des frais de l’exécution forcée.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [D] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [D] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE la SCI [D] à payer à [P] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [P] [C] de sa demande au titre des frais de l’exécution forcée ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT