TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 MARS 2024

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 20/08189 – N° Portalis DB3S-W-B7E-URBO

N° de MINUTE : 24/00123

Monsieur [B] [T]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154, postulant et M^e Herve GUY, avocat au barreau de BESANCON, plaidant

Madame [L] [C] [R] [T]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154, postulant et M^e Herve GUY, avocat au barreau de BESANCON, plaidant

DEMANDEURS

C/

S.A.S. ALBERT CASANO

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G 450

S.A.R.L. PF CONSEILS

[Adresse 6]

[Localité 10]

défaillant

Maître [H] [Z]

domicilié : chez

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

S.E.L.A.R.L. XAVIER PEPIN, [H] [Z], OLIVIER RIGAL

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 29 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 4 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Propriétaires d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 12] et cadastré B[Cadastre 5], monsieur [B] [T] et madame [L] [T] ont confié à la société Albert Casano (l’agence Casano) un mandat de vendre ce bien au prix, estimé par l’agence, de 499.000 euros.

Les époux [T] ont alors été mis en relation avec la société PF Conseils, laquelle, par deux compromis du 8 mars 2018, s’est engagée à acquérir :

les lots 1, 2, 3, 4 et 5 de l’ensemble en copropriété (correspondant à la partie bâtie, soit la parcelle avant) au prix de 250.000 euros, sous diverses conditions suspensives, dont une relative à la division de la parcelle en deux ; les lots 9 et 10 de l’ensemble en copropriété (correspondant à la partie non bâtie, soit la parcelle arrière) au prix de 220.000 euros, sous diverses conditions suspensives, dont une relative à la division de la parcelle en deux et une relative l’obtention d’un permis de construire une maison d’habitation.

Par avenant du 17 mai 2018, les parties sont convenues d’ajouter les lots 6, 7 et 8 omis et de proroger les délais prévus par les compromis.

Par avenant des 30 juin et 2 juillet 2018, rédigé par maître [H] [Z], notaire, les parties ont précisé que la dissolution de la copropriété devait intervenir avant la signature de l’acte authentique, que la division de la parcelle devait intervenir au moyen d’un document d’arpentage aux frais de l’acquéreur, et qu’une convention de servitude de passage, de réseau et d’avant-toit serait créée au profit de la parcelle arrière.

Un document d’arpentage a ainsi été réalisé, aboutissant à une division de la parcelle en deux :

à l’avant, une parcelle B[Cadastre 7] de 464 m², à l’arrière, une parcelle B[Cadastre 8] de 469 m².

Par acte authentique reçu par maître [H] [Z] le 5 septembre 2018, la vente de la parcelle avant a été réitérée au profit de la société PF Conseils.

En revanche, la réitération de la vente de la parcelle arrière n’est pas intervenue, la société PF Conseils se prévalant, par courriel du 26 octobre 2018, du rejet de sa demande de permis de construire.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier enrôlés le 28 septembre 2020, monsieur [B] [T] et madame [L] [T] ont fait assigner la SARL PF Conseils, la SAS Albert Casano, maître [H] [Z] et la SELARL Xavier Pépin, [H] [Z], Olivier Rigal, Notaires Associés, devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par jugement avant dire droit du 31 janvier 2022, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’avis sur la valeur, de 2018 à aujourd’hui, de la parcelle avant division, anciennement cadastrée B[Cadastre 5], et de chacune des parcelles, après division, cadastrées B[Cadastre 7] et B[Cadastre 8].

Monsieur [S] [G], ainsi commis, a déposé son rapport le 21 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2023, les époux [T] sollicitent la condamnation in solidum, avec exécution provisoire, de :

la société PF Conseils, maître [H] [Z], la SELARL Pépin, [Z], Rigal, Notaires Associés, la SAS Albert Casano à leur payer la somme de 130.000 euros de dommages et intérêts ; maître [H] [Z], la SELARL Pépin, [Z], Rigal, Notaires Associés, à leur payer la somme de 12.693 euros de dommages et intérêts ; la société PF Conseils, maître [H] [Z], la SELARL Pépin, [Z], Rigal, Notaires Associés, la SAS Albert Casano aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la société PF Conseils a empêché la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis au sens de l’article 1304-3 du code civil, dès lors qu’elle a déposé tardivement sa demande de permis de construire, qu’elle savait que cette demande n’aboutirait pas et qu’elle ne les a informés du refus essuyés que postérieurement à la signature de la vente de la parcelle avant ; que le notaire et l’agence immobilière exposent également leur responsabilité du fait de la ventilation erronée du prix de vente entre les parcelles avant et arrière et des imprécisions des actes quant à la délimitation de chacune des parcelles ; qu’ils n’ont pas été informés que cette ventilation a été arrêtée par la société PF Conseils, à supposer que tel soit le cas ; que le notaire est mal fondé à soutenir que la vente était déjà figée lorsqu’il est intervenu ; que l’expert judiciaire a confirmé que la parcelle arrière a été largement surestimée ; que le notaire a encore omis de publier la vente intervenue au profit de la société PF Conseils au service de la publicité foncière (publication qui n’est intervenue que le 11 avril 2023), de sorte qu’ils continuent à payer la taxe foncière, à tort.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2023, maître [H] [Z] et la SELARL Xavier Pépin, [H] [Z], Olivier Rigal, Notaires Associés demandent au tribunal de déclarer irrecevables en tout cas mal fondées les prétentions que les époux [T] dirigent à leur encontre, d’écarter l’exécution provisoire, et de condamner les demandeurs aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer (ou toute autre partie succombante) la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du même code.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que le notaire ne peut être tenu responsable des conditions économiques d’une opération à la négociation de laquelle il n’a pas participé ; que leur mission, limitée à la rédaction du second avenant, n’incluait aucun devoir de conseil quant au montage préalablement retenu ou à la ventilation et au montant du prix déjà fixés ; qu’ils ont par ailleurs été particulièrement diligents ; que si les époux [T] avaient suivi les conseils prodigués, ils auraient a minima retardé la signature de l’acte de vente. Ils font également valoir que le préjudice, qui ne peut consister qu’en une perte de chance, appelant une réparation partielle, est sans lien avec le manquement reproché au notaire, les conditions économiques et juridiques de l’opération étant déjà fixées au moment de son intervention ; que le montant du prix n’est pas un préjudice imputable au notaire ; que les demandeurs expliquent que leur préjudice ne saurait excéder 107.600 euros ; que le préjudice est lié au comportement de l’acquéreur, dont le notaire ne répond pas, et qui ne donne lieu à aucune demande d’application de la clause pénale de la part des vendeurs ; que le préjudice n’est qu’hypothétique, une promesse de vente sur la parcelle arrière étant d’ailleurs évoquée. Ils expliquent, sur la taxe foncière, que les avis d’imposition produits sont incomplets ; que l’impôt légalement dû n’est pas un préjudice réparable ; que le refus de publication qui leur a été opposé a été répercuté aux époux [T], qui n’ont pas immédiatement réagi et n’ont signé une déclaration de réemploi que le 3 décembre 2021 ; que les époux [T] ont ici contribué à leur propre préjudice, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude ; qu’ils ont à l’inverse tout fait pour régler la difficulté de publicité foncière ; que les époux [T] se sont servis de cette difficulté pour faire pression sur l’acquéreur, qui ne pouvait ainsi publier son acte de revente, en vain.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 mai 2023, la SAS Albert Casano demande au tribunal de déclarer irrecevables les prétentions dirigées à son encontre, à défaut de les rejeter ; subsidiairement, de condamner la société PF Conseils à la garantir de toute condamnation et d’écarter l’exécution provisoire ; accessoirement, de condamner les époux [T] ou tout succombant aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du même code.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que l’action des époux [T] tend en réalité à obtenir une réduction de prix, laquelle ne peut toutefois être dirigée que contre l’acquéreur, l’agent immobilier étant tiers au contrat ; que si elle a procédé à l’estimation globale du bien, elle n’est pas responsable de la ventilation du prix, convenue entre les époux [T] et la société PF Conseils ; que les demandeurs ont consenti à l’opération en parfaite connaissance de cause, étant précisé qu’ils étaient pressés de signer pour pouvoir financer une nouvelle acquisition, ce qui exclut en toute hypothèse l’existence d’un lien causal avec le défaut de conseil reproché ; que les époux [T] sont responsables de leur préjudice dans la mesure où ils s’abstiennent de rechercher la vente forcée de la parcelle arrière, tout en soutenant que la société PF Conseils a empêché la réalisation de la condition suspensive ; que le préjudice n’est pas explicité dans son quantum ; que la société PF Conseils a commis une faute dolosive en demandant une vente en deux temps, sur deux lots dont elle a fixé le prix, pour ensuite faire échec à la condition suspensive en déposant une demande de permis de construire non conforme au PLU, le tout pour échapper à l’acquisition du terrain ; que cette faute dolosive justifie que la société PF Conseils la garantisse de toute condamnation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL PF Conseils, citée à étude, n’a pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 27 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 29 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024, date du présent jugement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur la demande relative à l’évaluation du bien

Contre la société PF Conseils

L’article 1304-3 du code civil sanctionne celui qui empêche l’accomplissement d’une condition suspensive à laquelle il a intérêt par le fait de réputer accomplie ladite condition.

En l’espèce, la demande présentée par les époux [T] contre la société PF Conseils, exclusivement fondée sur l’article 1304-3 du code civil, ne peut être accueillie, dès lors que la sanction recherchée – l’allocation de dommages et intérêts – n’est pas celle prévue par le texte invoqué, sauf à considérer que les demandeurs reprochent en réalité à la société PF Conseils de ne pas avoir donné suite à la vente alors que celle-ci était parfaite, mais le préjudice dont la réparation est réclamée est sans rapport avec ce grief.

Au surplus, force est de relever qu’en l’état des pièces communiquées, la preuve que la société PF Conseils aurait empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention de son permis de construire sur la parcelle arrière non bâtie n’est pas rapportée, dans la mesure où :

elle a déposé sa demande de permis de construire le 7 mai 2018, dans le délai imparti, soit 60 jours à compter de la signature de la promesse, intervenue le 8 mars 2018 pour la société PF Conseils ; il ne saurait se déduire du seul refus opposé par le maire le 5 juin 2018 à cette demande de permis que la société PF Conseils a volontairement déposé une demande vouée à l’échec ;le fait que la société PF Conseils ait dissimulé le refus opposé à sa demande de permis de construire, à le supposer établi, est sans rapport avec l’application de l’article 1304-3 du code civil, d’autant qu’il s’agit d’une rétention d’information postérieure à la non-réalisation de la condition suspensive.

La demande présentée par les époux [T] contre la société PF Conseils sera ainsi rejetée.

b) Contre le notaire

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe ; il doit, le cas échéant, mettre les parties en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n’aient pas immuablement été arrêtées ou produit leurs effets antérieurement.

En l’espèce, les époux [T] ne sauraient reprocher au notaire le fait que la vente ait été scindée

en deux ni le prix convenu – de manière globale ou sa ventilation entre les deux parcelles – dans la mesure où ces éléments étaient déjà définitivement arrêtés avant son intervention, au sein des deux compromis de vente consentis à la société PF Conseils.

La demande présentée par les époux [T] contre le notaire de ce chef sera ainsi rejetée.

c) Contre l’agent immobilier

L’agent immobilier engage sa responsabilité pour les dommages subis par les personnes parties à une opération immobilière en raison des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission d’intermédiaire dans une vente d’immeuble. Le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

L’agent immobilier qui a reçu mandat de vendre ou d’acheter un immeuble, garantit, par sa présence, la régularité et la loyauté des pourparlers. En tant que professionnel, il est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments fournis par l’agent immobilier devant être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux, ce dernier doit vérifier le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs et se renseigner au préalable sur l’exactitude des informations délivrées, notamment tout ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.

De plus fort, l’agent immobilier qui a reçu mandat de rédiger une promesse de vente, est tenu d’en garantir la validité et l’efficacité.

En l’espèce, il ressort des conclusions non discutées de l’expertise judiciaire que le bien immobilier litigieux, à l’époque de la vente, valait 515.700 euros en cas de vente en un lot unique, et 572.600 euros en cas de vente en deux lots séparés comme envisagé au cas particulier, avec 385.000 euros pour la parcelle bâtie et 187.600 euros pour la parcelle nue.

Aux termes des deux compromis litigieux, il a été promis à la vente, en deux lots, au prix global de 470.000 euros, avec 250.000 euros pour la parcelle bâtie et 220.000 euros pour la parcelle nue.

L’agence immobilière Casano ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe pourtant, d’avoir alerté les époux [T] sur l’inadéquation des prix convenus par rapport à la valeur réelle, peu important que ces prix aient été proposés par la société PF Conseils ; ce devoir d’information était d’autant plus fort, notamment sur la ventilation du prix entre les deux parcelles, que les deux compromis n’étaient liés par aucune clause d’interdépendance, de sorte qu’il existait un risque que l’une des deux ventes ne soit finalement pas réitérée – notamment en cas de défaillance d’une condition suspensive, comme en l’espèce – sans empêcher la réitération de l’autre vente.

Ce faisant, l’agence immobilière Casano a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des époux [T] et expose ainsi sa responsabilité à leur égard, au titre de la perte de chance, pour ces derniers, de vendre leur bien immobilier à des conditions plus avantageuses (par une vente en un lot unique, ou par une vente en deux lots issus d’une division préalable mais avec une autre ventilation du prix).

Compte tenu de l’écart entre le prix auquel la parcelle bâtie a été vendu (250.000 euros) et la valeur de cette parcelle bâtie à l’époque de la vente (385.000 euros), soit 135.000 euros, cette perte de chance, qui doit dans le même temps tenir compte de l’aléa du marché immobilier, sera justement réparée par l’allocation d’une indemnité de 90.000 euros.

Il résulte en outre ce qui précède qu’il n’est pas démontré que la société PF Conseils a volontairement fait échec à la réitération de la vente de la parcelle nue ; à plus forte raison n’est-il pas établi qu’elle avait tout manigancé depuis l’origine pour acquérir la parcelle bâtie à bon prix. La demande de garantie présentée par l’agence immobilière Casano contre la société PF Conseils à ce titre sera ainsi rejetée.

Sur la demande relative à la publication de la vente

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la preuve ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En l’espèce, à supposer la faute du notaire établie s’agissant de la publication tardive de la vente litigieuse de la parcelle bâtie au service de la publicité foncière, les époux [T] ne mettent pas le tribunal en mesure de quantifier le préjudice subi de ce fait, dans la mesure où aucune pièce n’est produite pour distinguer, sur l’impôt foncier payé entre 2019 et 2023, la part indue, comme correspondant à la parcelle bâtie – indue puisque la parcelle a été vendue –, de la part due, comme correspondant à la parcelle nue – due puisque la parcelle appartient toujours aux époux [T] ; la demande indemnitaire présentée de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En conséquence, l’agence Casano, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par l’article 699 du même code, ainsi qu’à payer aux époux [T] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l’absence de justificatif, à 5.000 euros.

Les autres demandes présentées au titre des frais irrépétibles seront, en équité, rejetées.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la SAS Albert Casano à payer à monsieur [B] [T] et madame [L] [T] la somme de 90.000 euros de dommages et intérêts ;

Déboute la SAS Albert Casano de sa demande de garantie dirigée contre la SARL PF Conseils ;

Déboute monsieur [B] [T] et madame [L] [T] de leurs autres demandes indemnitaires ;

Condamne la SAS Albert Casano aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Albert Casano à payer à monsieur [B] [T] et madame [L] [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier,Le president,