MINUTE N° : 26/488

JUGEMENT DU : 21 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 21/03247 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QDVZ

NAC: 30A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : M. LE GUILLOU, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame BLONDE, Vice-Présidente

Madame DURIN, Juge

GREFFIER lors des plaidoiries :Madame GIRAUD

GREFFIER pour la mise à disposition :Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 19 Février 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par A. BLONDE

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [M] [O]

née le 30 Décembre 1965 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 415

DEFENDERESSES

Mme [G] [O], demeurant [Adresse 2], Maison de retraite, [Adresse 3].

représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 235

S.A.S. JAP’N WOK, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 5]

représentée par M^e Alain CASAMIAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 100

S.A.R.L. [J] [K], dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [O] possède plusieurs lots d’un bien immobilier sis [Adresse 7], [Localité 2], comprenant notamment plusieurs locaux commerciaux.

Par acte sous seing privé du 30 avril 1999, elle signait un contrat de bail commercial portant sur l’un de ces locaux avec la société SARL ARBERT pour l’exploitation d’un fonds de commerce de « boucherie – charcuterie – traiteur ».

Suivant acte notarié en date du 13 janvier 2006, Madame [G] [O] décidait de faire donation de la nue-propriété dudit local à sa fille, Madame [M] [O], tout en s’en réservant l’usufruit.

Madame [M] [O] continuait d’assurer la gestion du bien précité.

Madame [G] [O] donnait par la suite à bail à usage commercial ledit local à la société [J] [K], par acte du 28 janvier 2014.

Cette dernière cédait son fonds de commerce à la société JAP’N WOK, par acte du 13 avril 2018.

Alléguant l’existence de désordres occasionnés par la société JAP’N WOK, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 9] à [Localité 3] délivrait assignation, selon actes en date des 20 et 24 février 2021, à Madame [M] [O], Madame [G] [O] et à la société JAP’N WOK, afin d’obtenir la mise en œuvre d’une expertise du fait de nuisances causées par l’activité professionnelle de la société JAP’N WOK.

Par ordonnance en date du 03 décembre 2020, après avoir ordonné la jonction des procédures à la suite de l’appel en cause de deux professionnels étant intervenus sur la hotte et le conduit d’évacuation du local commercial exploité par la société JAP’N WOK, le juge des référés faisait droit à la demande d’expertise et commettait pour y procéder Monsieur [E].

Une réunion d’expertise judiciaire se déroulait le 16 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice en date des 21, 25 mai et 04 juin 2021, Madame [M] [O] a fait assigner Madame [G] [O], la SAS JAP’N WOK et la SARL [J] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir la nullité du bail commercial du 28 janvier 2014 et des actes subséquents et la réparation de ses préjudices.

Le 21 mars 2023, Madame [G] [O] et le gérant de la société JAP’N WOK résiliaient amiablement le bail commercial du local situé [Adresse 7] le tout sans indemnité de part ni d’autre.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [M] [O] demande au tribunal, au visa des articles 595 du code civil, de :

— prononcer la nullité du bail commercial conclu le 28 janvier 2014 entre [G] [O] et la société [J] [K] ainsi que de tous les actes subséquents

— condamner [G] [O] à relever et garantir [M] [O] de toute condamnation qui serait mise à sa charge par le syndicat des copropriétaires consécutivement à l’action engagée par ses soins à l’encontre de la concluante en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de la Société JAP’N WOK dans les lieux litigieux.

— condamner [G] [O] à verser à [M] [O] la somme de 15.000 € au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi.

— condamner [G] [O] à verser à [M] [O] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [G] [O] née [F] demande au tribunal, au visa des alinéa 1er de l’article 599 du Code civil, alinéa 1er de l’article 514-1 du code de procédure civile, de :

— juger que le bail commercial en date du 28 janvier 2014 est opposable à Madame [M] [O]

— débouter Madame [M] [O] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions

— dans l’hypothèse où le Tribunal prononcerait la nullité du bail commercial conclu le 28 janvier 2014, écarter l’exécution provisoire manifestement incompatible avec la nature de l’affaire

— débouter la société JAP’N WOK de ses demandes financières à l’encontre de la concluante

— débouter Madame [M] [O] de sa demande indemnitaire à l’encontre de la concluante

— condamner Madame [M] [O] à payer à Madame [G] [O] une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Madame [M] [O] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP PIQUEMAL ET ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— écarter en toutes hypothèses l’exécution provisoire de droit, incompatible avec la nature de l’affaire, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS JAP’N WOK demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

— juger que Madame [G] [O] disposait du droit de contracter sans la participation de Madame [M] [O], avec la société [J], en vertu de la donation,

— rejeter en conséquence la demande de Madame [M] [O], Subsidiairement,

— juger que la SAS JAP’N WOK peut se prévaloir du bail signé par Madame [G] [O], en vertu de la théorie de l’apparence,

— rejeter en conséquence la demande de madame [M] [O], Reconventionnellement,

— dans le cas où le Tribunal ferait droit à la demande de Madame [M] [O], condamner Madame [G] [O] à verser à la SAS JAP’N WOK la somme de 443.600 euros à titre de dommages et intérêts,

— dans le cas où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande de Madame [M] [O], condamner cette dernière à verser à la SAS JAP’N WOK la somme de 443.600 euros à titre de dommages et intérêts,

Plus subsidiairement sur l’évaluation du préjudice subi par la société JAP’N WOK,

— ordonner une mesure d’expertise confiée à un expert comptable, chargé de déterminer et d’évaluer le préjudice de la société JAP’N WOK,

En tout état de cause,

— rejeter toutes les demandes formées contre la société JAP’N WOK,

— condamner Madame [M] [O] in solidum avec Madame [G] [O], à la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SARL [J] [K], à qui l’assignation a été signifiée et a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 05 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 19 février 2026.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande en nullité du bail commercial

Madame [M] [O] demande au tribunal de prononcer la nullité du bail commercial conclu le 28 janvier 2014 entre Madame [G] [O] et la société [J] [K], faisant valoir qu’elle n’a pas prêté son concours à la conclusion de ce bail conclu en violation de ses droits.

Madame [G] [O] s’oppose de son côté à la demande, faisant notamment valoir notamment qu’elle s’est comportée comme propriétaire apparent lors de la signature de ce bail.

La SARL JAP’N WOK s’oppose également à la demande, faisant valoir que l’acte de donation du 13 janvier 2006 ne prévoit pas l’intervention du nu-propriétaire en pareille hypothèse. Elle ajoute qu’en vertu de la théorie de l’apparence, elle a pensé que Madame [G] [O] qui encaissait les loyers et apparaissait dans l’acte de cession du fonds de commerce comme titulaire d’un droit, agissait en qualité de bailleur sans aucune limitation de ses droits.

Sur ce point, en application de l’article 595 alinéa 4 du code civil, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

L’infraction à la règle impérative de l’article 595, alinéa 4 précitée, est de nature à entraîner la nullité du bail à l’égard du nu-propriétaire qui peut agir en annulation sans attendre la fin de l’usufruit, et ce quand bien même les dispositions de ce texte ne figurerait pas au contrat de bail litigieux.

Toutefois, le bail commercial consenti par l’usufruitier n’est pas nul s’il est établi que l’usufruitier s’est comporté en propriétaire apparent vis-à-vis du tiers contractant.

Pour que l’apparence puisse être invoquée, il faut que le preneur ait été abusé au point de croire qu’il traitait avec une personne ayant pouvoir pour le faire. Il faut en outre que cette croyance soit légitime, qu’elle soit raisonnable et que celui qui invoque l’apparence soit de bonne foi.

Si l’erreur est grossière ou si elle porte sur un élément que le locataire est censé connaître, tel que la loi, il ne sera pas protégé. Ainsi, un locataire ne pourra se prévaloir de l’apparence si des recherches élémentaires auraient pu lui éviter l’erreur commise sur la qualité du bailleur.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail de locaux commerciaux signé le 28 janvier 2014 que Madame [G] [O] figure comme seule bailleresse, sans que n’apparaisse jamais au sein de ce contrat la qualité de nu-propriétaire de cette dernière, laquelle s’est dès lors comportée comme seule propriétaire vis-à-vis de la preneuse, Madame [K] [J].

De la même manière, Madame [G] [O], alors représentée par Mademoiselle [V] [P], clerc de notaire, est intervenue seule en sa qualité de bailleresse à l’acte de cession de fonds de commerce signé le 13 avril 2016 entre la SARL [J] [K] et la SAS JAP’N WOK.

Par ailleurs, il ne ressort pas des éléments de la cause le moindre élément qui aurait pu conduire Madame [K] [J] puis la SAS JAP’N WOK à réaliser des recherches quelconques, alors en outre que l’acte de cession de fonds de commerce est intervenu devant notaire, la bailleresse étant elle-même représentée à cet acte par un clerc de l’étude notariale.

Il en résulte que la SAS JAP’N WOK peut parfaitement se prévaloir au présent cas de la théorie de l’apparence et il ne pourra en conséquence être fait droit à la demande en nullité formée par Madame [M] [O].

Sur les demandes de réparation formées au titre de la responsabilité délictuelle de Madame [G] [O]

Madame [M] [O] demande au tribunal de condamner Madame [G] [O] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge par le syndicat des copropriétaires consécutivement à l’action engagée par ses soins à l’encontre de la concluante en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de la Société JAP’N WOK dans les lieux litigieux, ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 € au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, compte tenu de la faute commise par cette dernière.

De son côté, Madame [G] [O] fait valoir qu’elle serait de bonne foi et aurait en réalité commis une erreur en pensant pouvoir donner à bail commercial le local, objet du présent litige, dans le cadre de ses obligations de donateur de veiller à la conservation du bien, ajoutant que la requérante s’était désintéressée totalement du sort de ce local.

Il appartient en conséquence à Madame [M] [O] de rapporter la preuve de la faute commise par Madame [G] [O] et des préjudices découlant pour elle de cette faute, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il ressort des développements précédents et des pièces versés aux débats que Madame [G] [O] a signé seule le bail commercial avec Madame [K] [J], bail cédé par la suite à la SAS JAP’N WOK, et ce en violation des dispositions de l’article 595 alinéa 4 précité.

Elle ne justifie par ailleurs d’aucune information faite à Madame [M] [O], sa fille, qu’elle sait et savait nu-propriétaire, puisqu’elle était elle-même à l’origine de la donation lui ayant octroyé cette qualité.

En outre, l’obligation du donateur de veiller à la conservation du bien ne l’autorise pas à passer seul des actes que la loi impose de passer à deux avec le nu-propriétaire.

Par ailleurs, Madame [G] [O] ne produit aucune pièce de nature à établir que sa fille se serait effectivement désintéressée totalement du bien, objet du présent litige, ni que cette attitude alléguée aurait mis en péril ce bien, le seul fait que des tensions familiales aient vu le jour au décès de Monsieur [O] et que Madame [M] [O] ait choisi de rompre les contacts avec son frère et sa mère étant insuffisant sur ce point.

Enfin, et alors que Madame [M] [O] a saisi la présente juridiction dès le milieu de l’année 2021 sollicitant la nullité du bail commercial conclu en son absence, Madame [G] [O] a signé seule le 27 juillet 2023, sans intervention ou mention de l’existence de sa fille, nu-propriétaire, un nouveau bail commercial portant sur les mêmes locaux avec la SAS AU FUT [Localité 1] CHENE, démontrant ainsi sa volonté affirmée de se placer comme seule titulaire de droits sur ce bien.

Au regard de ces éléments, Madame [G] [O] a bien commis une faute délictuelle en signant un bail commercial en violation des dispositions de l’article 595 alinéa 4 du code civil, celle-ci ne pouvant se prévaloir d’aucune circonstance exonératoire de responsabilité.

Or, il n’est pas sérieusement contestable qu’en procédant ainsi, et compte tenu de la théorie de l’apparence dont se prévaut la SAS JAP’N WOK de manière fondée, elle a engagé Madame [M] [O] en qualité de bailleresse sans l’accord de cette dernière, mettant ainsi à sa charge les obligations découlant de ce statut.

Ainsi, c’est en cette qualité que cette dernière a été attrait en justice par le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, pour répondre de ses éventuels manquements en lien avec les nuisances notamment olfactives causées par sa locataire, la SAS JAP’N WOK.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de Madame [M] [O] tendant à voir condamner Madame [G] [F] veuve [O] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge par le syndicat des copropriétaires consécutivement à l’action engagée par ses soins à l’encontre de la concluante en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de la Société JAP’N WOK dans les lieux litigieux.

En revanche, Madame [M] [O] ne développant aucun moyen relativement au préjudice moral dont elle sollicite réparation et ne produisant aucune pièce pour en justifier l’existence et l’étendue, alors qu’il ressort des écritures des parties que des tensions familiales sont nées après le décès de Monsieur [O], époux et père, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société JAP’N WOK

La SAS JAP’N WOK sollicite la condamnation de Madame [M] [O], dans l’hypothèse où le tribunal ne ferait pas droit à sa demande en nullité du bail commercial, à lui payer la somme de 443.600 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice résultant du fait qu’elle s’est trouvée contrainte de déménager au regard de la procédure engagée.

Il lui appartient de rapporter la preuve de la faute commise par Madame [M] [O] et du préjudice découlant pour elle de cette faute.

Or, au présent cas, la SAS JAP’N WOK ne précise pas en quoi le fait pour Madame [M] [O] d’engager une procédure pour solliciter la nullité du bail commercial conclu en violation de ses droits par l’usufruitière seule serait constitutif d’une faute, alors que le droit d’agir en justice pour sauvegarder un droit ne devient par ailleurs fautif qu’en cas d’abus.

En outre et de manière surabondante, il ressort des éléments versés aux débats que la SAS JAP’N WOK a signé avec Madame [G] [O] une résiliation amiable du bail commercial. Elle ne démontre pas, contrairement à ses seules allégations, le caractère impérieux d’une telle résiliation, alors qu’elle invoquait dès le départ le bénéfice de la théorie de l’apparence en sa faveur en vue d’obtenir le rejet de la demande en nullité du bail. Elle ne rapporte dès lors pas la preuve du préjudice découlant pour elle de la faute alléguée, le fait de déménager dans de nouveaux locaux avant même la présente décision relevant de son choix personnel.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par Madame [G] [F] veuve [O].

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner Madame [G] [F] veuve [O] à payer à Madame [M] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire davantage application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre de provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cependant, en application de l’article 514 – 1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision laquelle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE Madame [M] [O] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail commercial conclu le 28 janvier 2014 entre Madame [G] [O] et Madame [J] [K] ainsi que de tous les actes subséquents

CONDAMNE Madame [G] [F] veuve [O] à relever et garantir Madame [M] [O] de toute condamnation qui serait mise à sa charge par le syndicat des copropriétaires consécutivement à l’action engagée par ses soins à l’encontre de la concluante en réparation du préjudice de jouissance lié à la présence de la Société JAP’N WOK dans les lieux litigieux

DEBOUTE Madame [M] [O] de sa demande tendant à voir condamner Madame [G] [O] à lui verser la somme de 15.000 € au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi

DEBOUTE la SAS JAP’N WOK de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [M] [O]

CONDAMNE Madame [G] [F] veuve [O] à payer à Madame [M] [O] la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE Madame [G] [F] veuve [O] aux entiers dépens de la présente instance

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 4] le 21 mai 2026.

La Greffière Le Président