TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/03191 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23KN

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Société [Localité 11] HABITAT

C/

Madame [N] [X]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 11] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

Madame [N] [X]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 octobre 2020, la société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 11] Habitat (dite [Localité 11] Habitat) a donné en location à Madame [N] [X] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 576,75 € outre provisions sur charges.

Le 1 mars 2022, [Localité 11] Habitat a fait délivrer à Madame [N] [X] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par courrier du 7 mars 2022, [Localité 11] Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant citation délivrée à domicile le 21 février 2025, Pantin Habitat a attrait Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

[Localité 11] Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [N] [X] ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à [Localité 11] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [N] [X] ;De condamner Madame [N] [X] au paiement des sommes suivantes :8 070,05 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers indexés et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.Le 22 février 2025, [Localité 11] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 23 juin 2025.

Lors de l’audience, [Localité 11] Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf concernant l’assurance qui a été produite et à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 738,24 €. Il fait valoir que Madame [N] [X] manque en outre à son obligation de résider dans les lieux. Il indique que le paiement du loyer courant a repris et qu’un SLS avait été appliqué qui a été régularisé. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

Madame [N] [X], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs à hauteur de 150 € par mois en plus du loyer courant, et subsidiairement, des délais pour quitter les lieux de six mois à un an. Elle expose être fonctionnaire et avoir été mutée à [Localité 10] en septembre 2024, mais avoir conservé ce logement pour sa fille qui vit dedans et termine ses études. Elle précise qu’il lui reste un an de scolarité. Elle indique que ses difficultés financières proviennent de ces deux loyers à payer ainsi que des frais de scolarité de sa fille, et qu’elle ne perçoit pas d’aide financière de la part de son père. Elle déclare être rémunérée environ 2 500 €.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 1 mars 2022, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [N] [X] le 1 mars 2022. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Madame [N] [X] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 mai 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [N] [X] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [N] [X] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 € par mois, en plus du loyer courant.

Néanmoins, considérant l’importance de la dette locative due par Madame [N] [X] ainsi que le montant de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Madame [N] [X] n’est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Madame [N] [X] sera ainsi écartée.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser [Localité 11] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [N] [X].

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il y a lieu de noter que Madame [N] [X] n’occupe plus les lieux litigieux, et dispose déjà d’un autre logement. Au demeurant, elle manque ainsi à son obligation de résider au moins huit mois par an dans le logement, telle qu’applicable aux logements HLM, étant précisé que le délai d’attente pour les ménages remplissant les conditions d’octroi d’un logement social est de près de 36 mois en Seine-[Localité 12].

Madame [N] [X] sollicite des délais pour permettre à sa fille de terminer ses études, sans produire cependant de justificatif de scolarité ou sur la durée desdites études, et la situation financière de sa fille (bourse, emploi étudiant…)

Il y a lieu de relever qu’après le rendu de cette décision, le délai légal de deux mois pour quitter les lieux aura vocation à s’appliquer (soit jusqu’au 22 novembre 2025), ainsi que celui dit de la « trève hivernale », soit du 31 octobre 2025 jusqu’au 31 mars 2026.

Ce délai factuel global, de six mois, paraît suffisant pour permettre à Madame [N] [X] et à sa fille d’assurer à celle-ci une solution de relogement pour clôturer les quelques mois de scolarité qui lui resteront alors, sans compromettre ses études de manière disproportionnée. Il revient à la fille de Madame [N] [X] de faire valoir ses droits si elle nécessite l’attribution d’un logement social le cas échéant.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de débouter Madame [N] [X] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, [Localité 11] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 738,24 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 154,10 €.

Il convient également d’en retirer les frais de gestion SLS et d’enquête biennale d’un montant total de 82,62 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 11] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [N] [X] à verser à [Localité 11] Habitat la somme de 6 501,52 € actualisée au 17 juin 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision (le commandement comportant une erreur sur la somme due).

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [N] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Localité 11] Habitat qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1 mars 2022 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [N] [X] sera condamnée à payer à [Localité 11] Habitat la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par [Localité 11] Habitat ;

CONSTATE que le contrat signé le 20 octobre 2020 entre [Localité 11] Habitat et Madame [N]

[X] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 2 mai 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [X] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE [Localité 11] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [N] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [X] à verser à [Localité 11] Habitat la somme de 6 501,52 € actualisée au 17 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [N] [X] au montant du dernier loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Madame [N] [X] à verser à [Localité 11] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [N] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1 mars 2022 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [N] [X] à verser à [Localité 11] Habitat la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE