TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00458

N° Portalis DBX4-W-B7J-U27O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. ALTEAL,

C/

[T] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [L],

demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 mars 2022, à effet du 29 mars 2022, la S.A ALTEAL a donné à bail à Madame [T] [L], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti de parking (n°10), pour un loyer 357,72 euros pour le logement, 15 euros pour le parking et 15 euros pour le jardin, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ALTEAL a fait signifier le 20 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 6 octobre 2025, la S.A ALTEAL a fait assigner Madame [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :

— entendre constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susvisé, la résiliation du bail consenti à la S.A ALTEAL à Madame [T] [L] pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [T] [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— entendre condamner Madame [T] [L] à régler par provision à la S.A ALTEAL la somme de 1.355,07 euros représentant les loyers et charges impayés au 17 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— l’entendre condamner à régler à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— l’entendre en outre condamner à régler à la S.A ALTEAL une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— l’entendre condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 20 juin 2025,

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 1.105,07 euros au 4 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus). Elle indique qu’un plan d’apurement a été signé avec Madame [T] [L] au terme duquel cette dernière s’engage à lui régler la somme de 50 euros par mois en sus du loyer courant, afin d’apurer sa dette en 23 mensualités et dont elle sollicite la constatation.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A ALTEAL.

Madame [T] [L], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application de l’article 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail, et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution de la défenderesse :

En l’absence de la défenderesse, régulièrement assignée et en application de l’article 472 du Code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du Code de procédure civile indique que “lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.”

Madame [T] [L], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA ALTEAL par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, en date du 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 6 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de cette loi dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les anciennes dispositions de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement a été signifié le 20 juin 2025, pour la somme en principal de 1.822,85 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 août 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24 en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La S.A ALTEAL produit le bail ainsi qu’un décompte qui indique que Madame [T] [L] reste devoir, après soustraction des frais de procédure, la somme de 1.105,07 euros à la date du 4 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Faute de comparaître, Madame [T] [L] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et, doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.105,07 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, la S.A ALTEAL verse aux débats l’accord trouvé avec Madame [T] [L], signé le 13 novembre 2025, relatif à l’apurement de la dette locative, selon un échéancier prévoyant des mensualités en plus du loyer courant à hauteur de 50 euros par mois, et sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de le constater.

Néanmoins, il est observé que des paiements sont déjà intervenus pour un montant de 150 euros entre la signature du plan et l’audience, ce qui a pour conséquence de diminuer la durée du plan restant à courir à 22 mois (soit 1.105,07 / 50 euros)

Les parties ayant trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, il convient par conséquent de le constater selon les modalités prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et des charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [T] [L] pourra être poursuivie et elle sera tenue, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 460,54 euros pour le logement et 15 euros pour le parking à la date de l’audience.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Madame [T] [L] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 20 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2022, à effet du 29 mars 2022 et liant la S.A ALTEAL à Madame [T] [L] concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti de parking (n°10) ;

CONDAMNONS Madame [T] [L] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.105,07 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 4 février 2026, mensualité de janvier 2026 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [L] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants en 22 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours, après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A ALTEAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [T] [L] sera tenue de payer à la S.A ALTEAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 460,54 euros pour le logement et 15 euros pour le parking, dont les montants seront actualisés selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [T] [L] aux dépens qui comprendront, le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [T] [L] à payer à la S.A ALTEAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE