Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 15 janvier 2026, n° 22/10863

TJ Marseille 15 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Validité du congé
La cour a jugé que le congé était valide, mais a également noté que le locataire avait le droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement d'une indemnité d'éviction.
Accepté
Impôts de loyers impayés
La cour a constaté que Monsieur [E] [F] ne contestait pas les sommes dues, le condamnant ainsi au paiement des loyers et charges impayés.
Rejeté
Droit à l'indemnité d'occupation
La cour a rejeté cette demande, considérant que le locataire avait le droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné Monsieur [E] [F] aux dépens, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 du CPC, tenant compte de la situation économique de la partie condamnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 15 janv. 2026, n° 22/10863
Numéro(s) :	22/10863
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry OSPITALFrédéric COFFANOValérie KEUSSEYAN-BONACINA
Cabinet(s) :	SELARL OSPITAL & ASSOCIESBORDET KEUSSEYAN- BONACINA MOUILLAC COLLET
Parties :	), S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT c/ Société

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/10863 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2S3M

AFFAIRE :

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT (M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA)

M. [E] [F] (la SELARL CABINET THIERRY OSPITAL -COFFANO)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.A.S. URBANIS AMENAGEMENT

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 494 335 029

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice Madame [S] [I], domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

Société [Localité 5] [Localité 8] PROVENCE

société publique locale d’aménagement d’intérêt national “SPLA-IN”

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Valérie KEUSSEYAN-BONACINA de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [E] [F]

né le 19 Avril 1964 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric COFFANO de la SELARL CABINET THIERRY OSPITAL -COFFANO, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [D], a consenti un bail commercial d’une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 2007 pour se terminer le 30 juin 2016, concernant un bien sis [Adresse 4] à Monsieur [H] [X].

Monsieur [X] a cédé son bail commercial à Monsieur [E] [F] suivant acte du 30 juillet 2009.

Le 15 février 2022, [L] [D] a cédé à la société URBANIS AMENAGEMENT la pleine propriété de l’ensemble immobilier.

Le 16 mars 2022, suite à une sommation interpellative, la société URBANIS AMENAGEMENT apprenait que le local commercial était en fait exploité non par le locataire Monsieur [E] [F], mais par une société par actions simplifiées, à associé unique, dénommée LES KHEIS, qui a débuté son exploitation le 3 mai 2019, société représentée par Monsieur [V] [F], fils de Monsieur [E] [F].

Le 24 mars 2022, la société URBANIS AMENAGEMENT faisait délivrer à [E] [F] un congé pour motif sérieux et légitime, avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction avec effet au 30 septembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2022, la SAS URBANIS AMENAGEMENT a assigné [E] [F] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir ordonner son expulsion.

Le 30 novembre 2022, la société URBANIS AMENAGEMENT cédait à la société SPLA-IN [Localité 5] [Localité 8] PROVENCE un ensemble de biens dont l’immeuble [Adresse 3].

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 mai 2025, au visa des articles L145-9, 145-17, 145-31 du code de commerce la société SPLA-IN [Localité 5] [Localité 8] PROVENCE sollicite de voir :

DECLARER l’intervention volontaire de la société SPLA-IN [Localité 5] [Localité 8] recevable et fondée,

EN CONSEQUENCE ORDONNER la mise hors de cause de la société URBANIS AMENAGEMENT.

DIRE ET JUGER le congé délivré le 24 mars 2022 valable en la forme et au fond,

DIRE ET JUGER que Monsieur [F] ainsi que les occupants de son chef n’ont aucun droit d’occupation du local situé à [Adresse 9],

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [F] ainsi que de tous occupants de son chef en ce compris la société LES KHEIS,

CONDAMNER Monsieur [F] à verser à la société SPLA-IN [Localité 5] [Localité 8] PROVENCE la somme de 5.495 € au titre des loyers et charges impayés dus pour la période courant du 1er mars 2022 au 30 septembre 2022,

CONDAMNER Monsieur [F] à verser à la société SPLA-IN [Localité 6] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges soit un montant mensuel de 785 € et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

CONDAMNER Monsieur [F] à verser à la société SPLA-IN [Localité 5] [Localité 8] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC,

LE CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris le coût du congé et du procès-verbal de constat,

DEBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, comme étant totalement injustifiées et infondées.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société SPLA-IN [Localité 5] [Localité 8] PROVENCE affirme que :

— le congé délivré le 24 mars 2022 est conforme aux dispositions de l’article L145-9,

— le non-respect des formalités de l’article L.145-31 du Code de Commerce qui interdit la sous location, constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement, sans que le bailleur ait l’obligation de lui délivrer une mise en demeure.

— M.[F] n’a jamais réglé quelque somme que ce soit au titre du loyer depuis son acquisition par la société URBANIS AMENAGEMENT le 15 février 2022 de sorte qu’il a déjà bénéficié de délais conséquents.

— Monsieur [F] produit une attestation de Monsieur [D], aux termes de laquelle, l’ancien propriétaire indique avoir verbalement autorisé Monsieur [F] à consentir une sous-location à son fils, sans pour autant l’avoir confirmé par écrit. Cette attestation produite plus de trois ans après la sommation interpellative qui a été délivrée par la société URBANIS AMENAGEMENT à l’occupant la SASU LES KHEIS ne peut permettre à Monsieur [F] de se conforter dans une situation d’infraction au bail.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 avril 2025, au visa des articles L145-1 du code de commerce, 1343-5 du code civil, [E] [F] sollicite de voir :

débouter la société SPA IN [Localité 8] PROVENCE de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de suspension de la mesure d’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, [E] [F] fait valoir que :

— l’exploitation par le fils de Monsieur [F] ne doit pas s’analyser comme une sous-location mais comme une exploitation familiale.

— le bailleur Monsieur [D] a donné son accord verbal,

— il n’existe aucun motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail.

— du fait de la précarité de la situation du bail, il rencontre des difficultés financières justifiant la suspension de l’expulsion.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur l’intervention volontaire de la société SPLA IN [Localité 8] :

Suivant acte de vente en date du 30 novembre 2022 la société SPLA-IN [Localité 5] [Localité 8] PROVENCE a acquis plusieurs biens immobiliers dont le [Adresse 3] à la société URBANIS AMENAGEMENT de sorte qu’il y a lieu de recevoir son intervention volontaire.

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

L’article L 145-17 du code de commerce dispose que « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. »

En l’espèce, le bail contient une clause prohibant expressément la sous-location, de même que la jouissance même temporaire et à titre gratuit et précaire des lieux loués.

Or par contrat de sous-location en date du 1er juin 2019, [E] [F] a sous-loué les locaux à son fils via la SASU LES KHEIS, en violation des dispositions contractuelles, quand bien même [L] [D], ancien propriétaire des murs, a produit a posteriori une attestation indiquant son accord oral. Le fait que la sous-location ait été consentie au fils de [E] [F] est totalement indifférente, la sous-location étant prohibée de manière absolue.

Cette violation, laquelle perdure tel que cela ressort du constat d’huissier en date du 5 octobre 2022, constitue effectivement un motif grave susceptible de justifier le non renouvellement du bail.

Le 24 mars 2022, la SAS URBANIS AMENAGEMENT a délivré un congé avec refus de renouvellement et indemnité d’éviction pour motif légitime et sérieux sur le fondement des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce, conforme aux dispositions de l’article L145-9 du même code.

Toutefois, le bailleur n’a pas fait précéder son congé, conformément aux dispositions de l’article L145-17, d’une mise en demeure d’avoir à faire cesser la violation d’une obligation contractuelle, privant ainsi le preneur de la possibilité de régulariser la situation dans le délai d’un mois.

S’agissant d’une sous-location prohibée, pour échapper au refus de renouvellement sans indemnité, le locataire doit prendre toutes dispositions pour que le sous-locataire quitte effectivement les lieux dans le délai d’un mois.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation (Civ. 3e, 15 mai 2008, no 07-12.669) qu’en l’état d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence le congé est valide, toutefois [E] [F] est en droit de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

Le preneur étant en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L145-28 du code du commerce, il y a lieu de débouter la société SPLA IN [Localité 8] de ses demandes relatives à l’expulsion.

S’agissant des loyers et charges impayés, le bailleur ne produit aucun décompte, se contentant d’affirmer qu’aucun loyer n’a été payé depuis la délivrance du congé, soit mars 2022. Toutefois [E] [F] ne conteste pas les sommes sollicitées par le bailleur de sorte qu’il sera condamné à verser la somme de 5.495 € au titre des loyers et charges impayés dus pour la période courant du 1er mars 2022 au 30 septembre 2022. Si [E] [F] est en droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, il reste tenu au paiement du loyers et des charges.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner [E] [F] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [E] [F] à verser à la société SPLA IN [Localité 8] PROCENCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

RECOIT l’intervention volontaire de la société SPLA-IN [Localité 8] PROVENCE ;

DEBOUTE la société SPLA-IN [Localité 8] PROVENCE de ses demandes tendant à l’expulsion de [E] [F] et au paiement d’une indemnité d’occupation

CONDAMNE [E] [F] à payer à la société SPLA-IN [Localité 8] PROVENCE la somme de 5.495 € au titre des loyers et charges impayés dus pour la période courant du 1er mars 2022 au 30 septembre 2022

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DIT que [E] [F] reste tenu au paiement des loyers et charges conformément aux dispositions du bail ;

CONDAMNE [E] [F] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [E] [F] à verser à la société SPLA-IN [Localité 8] PROVENCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE