TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02454

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKWI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[Y] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [O] [Q], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Laëtitia RIVIERE-LEBOUCQ, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 23 septembre 2022, prenant le 26 septembre 2022, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [Y] [R] un bien à usage d’habitation (n°7540) situé [Adresse 6], assorti d’un garage n°4378, pour un loyer 330,35 euros pour le logement, 34,84 euros pour le loyer du stationnement et 1 euro pour la contribution Réception TNT, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 66,46 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier le 21 octobre 2024, un commandement de payer se pévalant de la résiliation à défaut de régularisation de la dette et pour justification de l’assurance.

Le 2 juin 2025, la S.A PROMOLOGIS a fait assigner Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé à l’audience du 7 octobre 2025 en lui demandant de :

— voir constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu des articles 24,7a) et 7g) de la loi du 06 juillet 1989;

— constater que Madame [Y] [R] est occupante sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2°de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [R] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de votre chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [Y] [R] par provision au paiement de la somme de 3.352,14 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 20 mai 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de la présente assignation,

— de condamner Madame [Y] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de condamner Madame [Y] [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant par la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— de condamner Madame [Y] [R] aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 7 octobre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la S.A PROMOLOGIS, régulièrement représentée, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation.

Pour le surplus, elle maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.356,73 euros (mensualité de novembre 2025 incluse), hors frais, selon un décompte fourni à l’audience.

Elle donne toutefois son accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

Madame [Y] [R], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— retenir que Madame [R] ne conteste ni la réalité ni le montant de la dette d’arriérés de loyers et charges exposée à l’égard de sa bailleresse,

— juger que, malgré la précarité de son état de santé et les retenues opérées par la CAF à la suite d’erreur commise dans le versement de ses allocations, Madame [R] a manifesté d’amples efforts pour apurer la dette exposée auprès de la bailleresse,

— homologuer les accords intervenus entre les parties,

En conséquence,

— attribuer à Madame [R] le bénéfice des plus larges délais de paiement pour solder la dette locative, en réglant à la société PROMOLOGIS à compter du 12 janvier 2026, en sus de ses loyers et charges courants :

* la somme de 110 euros par mois le 12 de chaque mois, pendant 25 mois,

* le solde restant du le 12 du 36ème mois,

— prononcer la suspension du jeu de la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement intégral de la dette de loyers,

— juger que Madame [R] respecte pleinement l’obligation d’assurance imposée par son contrat de bail,

— rejeter en conséquence toute demande de résiliation formée par la société PROMOLOGIS pour défaut d’assurance,

— débouter la société PROMOLOGIS des demandes de condamnation formées, tant au titre des dépens et des frais afférents au commandement de payer, que de l’article 700 du Code de procédure civile, comme parfaitement injustifiés au regard de la bonne foi et des efforts manifestés par Madame [R] pour régulariser la situation au plus vite,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente procédure, étant précisé que Madame [R] s’est vu accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle partielle suivant décision rendue le 23 octobre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle,

Au soutien de ses demandes, elle explique que la situation d’impayés résulte de ses soucis de santé et d’une diminution croissante des allocations versées par la CAF, qui a opéré de nombreuses retenues à la suite d’une erreur commise dans le versement de ses allocations.

Tout en reconnaissant le montant de la dette, elle expose vouloir s’acquitter de cette dette dans un délai de 36 mois, en payant en sus du montant du loyer courant la somme de 110 euros. Elle indique qu’elle a d’ores et déjà signé auprès de PROMOLOGIS une autorisation de prélèvement de cette somme.

Elle confirme par ailleurs avoir souscrit une assurance d’habitation auprès de la banque postale assurances.

En ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles, elle sollicite qu’au regard de sa situation financière et des efforts fournis pour régulariser la situation d’impayés, bénéficiant de l’aide juridictionnelle, que chacune des parties conserve la charge des dépens, ainsi que le rejet des frais irrépétibles.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’il ne sera pas statué sur les demandes de « constater, retenir, juger, voir, donner acte, déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 octobre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience conformément aux dispositions de l’article 24 III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

* Sur le fondement du défaut d’assurance :

Lors de l’audience, la S.A PROMOLOGIS a indiqué se désister de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance, Madame [Y] [R] ayant justifié de la souscription d’une assurance locative auprès de la BANQUE POPULAIRE IARD, attestation versée aux débats.

Il y a donc lieu de constater le désistement de la S.A PROMOLOGIS sur ce fondement.

* Sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 21 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.112 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 décembre 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la S.A PROMOLOGIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.356,73 euros à la date du 2 décembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire, des frais de procédure (102,44 euros le 15/05/2025), qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 4.254,29 euros.

Madame [Y] [R] qui ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette, doit par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.254,29 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [Y] [R] a repris le paiement d’un loyer courant, et apparait en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est observé que Madame [Y] [R] sollicite l’homologation de l’accord trouvé avec la S.A PROMOLOGIS. Or, aucun accord ni plan d’apurement de la dette n’a été produit aux débats, de sorte qu’il ne peut y avoir d’homologation de l’accord trouvé.

Il convient toutefois de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [Y] [R] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du loyer et des provisions pour charges à la somme de 454,56 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamnée aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Madame [Y] [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la commission des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [Y] [R] à une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 21 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2022, prenant le 26 septembre 2022, liant la S.A PROMOLOGIS et Madame [Y] [R] concernant le bien à usage d’habitation (n°7540) situé [Adresse 7] à [Localité 3], assorti du garage n°4378 ;

CONSTATONS le désistement de la demande de S.A PROMOLOGIS en résiliation du bail pour défaut de justification d’une assurance locative ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 4.254,29 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [Y] [R] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 118 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 12 de chaque mois et pour la première fois avant le 12 du mois suivant la signification, de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré des loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PROMOLOGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas de d’expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

— Madame [Y] [R] sera tenue de payer à la S.A PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux égale à 454,56 euros dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail et tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges courants durant cette même période ;

REJETONS la demande de Madame [Y] [R] relative à laisser à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande de Madame [Y] [R] relative à l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R] à payer à la S.A PROMOLOGIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an sudits ;

LE GREFFIER LA JUGE