TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 17 Mars 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00017 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVQC

Prononcée le 17 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 10 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Cadre Greffier présent lors des débats et de Madame AUDUBERT Morgane, directrice des services de greffe judiciaires présente lors la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 17 Mars 2026 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[B] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES

[G] [S] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[V] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joël PERES, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2023, ayant pris effet le 1er janvier 2018, M. [V] [P] a donné à bail à usage d’habitation à Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H], une maison située [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer de 803 € par mois et aucunes provisions sur charges.

Suite au signalement de Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] en date du 12 mai 2025 au pôle de lutte contre l’habitat indigne des Hautes Pyrénées, une visite du logement a été réalisée le 10 juillet 2025 par les services sanitaires de l'[Localité 2].

Le rapport de l'[Localité 2] en date du 07 août 2025 conclut à un certain nombre de désordres, qualifiés de non-conformités au Code de la santé publique, au règlement sanitaire départemental et au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Par arrêté préfectoral en date du 05 novembre 2025 le Préfet des Hautes Pyrénées a mis M. [V] [P], en sa qualité de propriétaire, en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité du logement dans un délai de 2 mois à compter de la date de notification.

En raison de la persistance des désordres et de l’inertie du bailleur, Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] ont fait délivrer à ce dernier, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, une assignation aux fins de voir :

— ordonner avant dire droit une expertise judiciaire des désordres concernant l’immeuble, objet du bail,

— autoriser Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] à consigner auprès de la CARPA le montant des loyers et charges prévus au bail qui viendront à échéance à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à exécution complète des travaux de réparation du logement loué,

— condamner M. [V] [P] à leur verser la somme 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Le dossier a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 février 2026 à la demande de M. [V] [P].

A cette date, Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] – représentés par Maître [Y] [N] – sollicitent oralement le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils exposent que, malgré leurs demandes répétées, le bailleur n’a jamais répondu de ses obligations de délivrance et d’entretien du bien loué alors qu’ils affirment avoir toujours continué de payer leur loyer. En conséquence, les locataires ont sollicité l’intervention des services de la Préfecture des Hautes Pyrénées pour évaluer les risques d’insalubrité et une visite des lieux a été effectuée le 10 juillet 2025. Ils affirment que rapport de l'[Localité 2], en date du 07 août 2025, aurait conclu à l’existence de désordres nécessitant des travaux de la part du bailleur.

Malgré le renvoi de l’affaire et un arrêté préfectoral en date du 05 novembre 2025 concernant la mise en conformité électrique, les locataires soutiennent qu’aucun des travaux préconisés n’ont été réalisés. En conséquence, ils sollicitent la réalisation d’une expertise judiciaire à l’effet de voir statuer sur la notion d’indécence du local pris à bail mais également sur le coût des travaux de réparation ou rénovation à entrevoir sur l’immeuble litigieux et enfin sur le préjudice de jouissance subi par eux.

Les demandeurs sollicitent également, en raison de l’inexécution de ses obligations par le bailleur, l’autorisation de séquestrer les loyers à venir auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 3] et ce jusqu’à exécution complète des travaux de réparation du logement loué, ainsi que la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

En défense, M. [V] [P] – représenté par Maître [D] [E] – se rapporte oralement à ses conclusions par lesquelles il sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— prenne note qu’il fasse toutes réserves quant au fond,

— juge que l’expertise sera faite aux frais avancés des époux [H],

— ajoute à la mission de l’expert commis la mission suivante :

1) Rechercher si l’occupation des lieux par les époux [H] depuis le 1er janvier 2018 est de nature à avoir dégradé l’état du logement, décrire les éventuelles dégradations et quantifier la vétusté applicable à tous les éléments du logement pouvant avoir une incidence sur l’indécence

2) Établir le décompte des loyers non payés et de la consommation d’électricité du 1er janvier 2023 au jour de l’expertise,

— déboute les époux [H] de leur demande de consignation des loyers et charges,

— déboute les époux [H] de leurs autres demandes.

M. [V] [P] ne s’oppose pas à la mesure d’expertise et demande que la mission soit complétée afin, d’une part de rechercher si l’occupation des lieux par les locataires depuis 2018 est de nature à avoir dégradé le logement, décrire les éventuelles dégradations et quantifier la vétusté ; et d’autre part, de voir établir le décompte des loyers non payés et des consommations électriques depuis le 1er janvier 2023 au jour de l’expertise.

Il conclut au débouté de la demande de consignation des loyers puisque les lieux ne sont, selon lui, pas inhabitables et que les travaux à effectuer ne seront définis que par le rapport d’expertise.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE :

Au terme de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au Juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction, l’existence d’un motif légitime étant suffisante à cet effet.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès, la

mesure d’instruction s’inscrivant dans la perspective de trouver une solution au litige.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les requérants et notamment du rapport de l'[Localité 2] en date du 07 août 2025, du constat de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 et de l’arrêté préfectoral en date du 05 novembre 2025, qu’il existe plusieurs désordres déjà identifiés et caractérisés concernant : l’installation électrique dangereuse, l’absence de système de ventilation dans le logement, des défauts d’étanchéité des menuiseries (porte d’entrée, fenêtres de l’ensemble du logement), l’absence de chauffage fixe dans les chambres 1, 2 et 3, et l’absence de dispositif d’occultation de la lumière dans les chambres 2, 3 et 4. Ces éléments concordants suffisent à établir le motif légitime dont disposent les preneurs.

Le bailleur, informé de ces désordres par les autorités compétentes, ne justifie pourtant d’aucuns travaux réalisés dans le logement pour y remédier et ne s’oppose pas à la demande d’expertise, sollicitant même un complément de mission.

Il apparaît ainsi légitime que les éléments dont pourrait dépendre la solution du litige soient d’ores et déjà recueillis de manière à permettre à Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] d’obtenir, le cas échéant, l’indemnisation de leur préjudice, peu important à cet égard que l’origine ou les causes des désordres leur soient partiellement imputables, ou que certains désordres aient été partiellement résolus depuis l’arrêté préfectoral, cette question relevant notamment de l’expertise et n’ayant pas besoin d’être résolue à ce stade de la procédure.

Au vu des pièces fournies et des contestations qui pourraient être soulevées ultérieurement par les parties, il convient de compléter la mission de l’expert judiciaire afin qu’elle soit la plus complète possible quant à la recherche de l’état du logement et des différentes responsabilités afférentes. En revanche, il n’y a pas lieu de solliciter de l’expert qu’il établisse le décompte des loyers non payés et de la consommation d’électricité du 1er janvier 2023 au jour de l’expertise, ces simples opérations mathématiques, couramment réalisées par un bailleur, ne nécessitant aucune connaissance technique particulière.

Concernant l’avance des frais d’expertise, celui qui sollicite la mesure d’expertise doit procéder à la consignation dans la mesure où le défaut de payement de cette somme n’aurait pas d’autre conséquence que d’annuler la mesure d’expertise sollicitée, ce qui pourrait parfaitement être dans l’intérêt du défendeur.

Il sera donc fait droit à la demande d’expertise dans les termes mentionnés au dispositif de la présente décision et aux frais avancés des requérants.

II. SUR LA DEMANDE DE SEQUESTRATION DES LOYERS :

L’article 7a de la loi du 60 juillet 1989 dispose que “le locataire est tenu de payer ses loyers”.

L’article 6 de la même loi dispose que : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 13 décembre 2020, prévoit que “si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours” et que “le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant des loyers ou suspendre avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux”.

De jurisprudence constante, l’article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus, sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires, sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. C’est notamment le cas lorsque le logement est insalubre ou inhabitable (voir notamment Cass 3eme civ. 13 juillet 2010, 21 novembre 2013 et 05 octobre 2017).

L’inexécution du cocontractant doit être, selon les dispositions de l’article 1219 du Code civil, suffisamment grave pour que l’exception d’inexécution soit accueillie. Cette gravité s’entend notamment lorsqu’un arrêté d’insalubrité ou de péril imminent a été pris.

Cette gravité s’entend également lorsque les désordres constatés, et relevant de l’indécence au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, rendent le logement totalement inhabitable.

Il est donc constant que le Juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

En l’espèce, d’une part, les locataires justifient d’un rapport [Localité 2] et d’un constat de commissaire de justice produits aux débats, qui révèlent l’existence d’un certain nombre de désordres, tels que l’installation électrique dangereuse, l’absence de système de ventilation dans le logement, des défauts d’étanchéité des menuiseries (porte d’entrée, fenêtres de l’ensemble du logement), l’absence de chauffage fixe dans les chambres 1, 2 et 3, et l’absence de dispositif d’occultation de la lumière dans les chambres 2, 3 et 4.

Ces documents ne permettent cependant pas d’établir que le logement est totalement impropre à l’usage d’habitation puisque les locataires ont continué à vivre dans le logement.

D’autre part, il n’est pas contesté que, si les manquements précités constituent des non-conformités au Code de la santé publique, au règlement sanitaire départemental et au décret 2002-120 du 30 janvier 2002, les services compétents ne concluent cependant pas à l’insalubrité ou l’inhabitabilité du logement.

En effet, le rapport de l'[Localité 2] formule des propositions de travaux simples à réaliser par le propriétaire pour remédier aux divers désordres, le logement n’étant déclaré ni inhabitable ni insalubre.

*

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 l’existence de deux sanctions en cas d’indécence :

— la première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes,

— la seconde lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir une réduction du montant du loyer ou une suspension avec ou sans consignation du payement et de la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, les requérants saisissent la juridiction des référés d’une demande d’expertise avant dire droit afin de déterminer et décrire les désordres et les travaux nécessaires pour y remédier mais ne sollicitent pas la condamnation du bailleur à réaliser les travaux préconisés par l'[Localité 2], se contentant uniquement de demander la consignation des loyers dans l’attente du parfait achèvement de travaux non identifiés.

D’une part, dès lors que l’expertise sollicitée ayant pour but de déterminer les causes des désordres et les travaux nécessaires pour y remédier et le caractère inhabitable du logement n’étant pas établi par les requérants avec l’évidence requise en référé, la demande de consignation des loyers qu’ils forment sera rejetée.

D’autre part, il convient de relever que la demande de consignation des loyers, qui vise à compenser le préjudice de jouissance induit par la non réalisation des travaux, doit être formée en corollaire d’une demande d’exécution de travaux, sans quoi elle apparaît dénuée de sens.

A toutes fins utiles, il est rappelé qu’il incombe au bailleur, au titre de ses obligations contractuelles, de faire réaliser l’ensemble des travaux prescrits par l'[Localité 2] et ce dans les plus brefs délais pour remédier aux désordres aussi mineurs soient-ils.

En ces motifs réunis, et en l’absence de demande de condamnation à réaliser des travaux, les demandes de consignation des loyers jusqu’à la mise en conformité du logement seront rejetées.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Les dépens, qui ne sauraient être réservés en matière de référé, seront provisoirement laissés à la charge de Mme [G] [S] épouse [H] et de M. [B] [H].

Aucune responsabilité n’étant établie à ce stade de la procédure, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront

Mais dès à présent, AU PROVISOIRE :

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et COMETTONS pour y procéder M. [K] [T] ([Adresse 3] ; 06 70 01 04 91 ; [Courriel 1]), avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 1],

— se faire remettre par les parties tous documents utiles,

— décrire les éventuels désordres et/ou non conformités aux normes de décence affectant le logement loué ET préciser leur date d’apparition,

— déterminer l’origine de ces désordres ET leur imputabilité (défaut d’entretien du bailleur, dégradations des locataires, vétusté…),

— dire si ces désordres et/ou non-conformités aux normes de décence sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination,

— décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement,

— donner les éléments permettant d’imputer ces éventuels travaux au bailleur et aux locataires,

— évaluer le coût et la durée des éventuels travaux nécessaires, notamment à l’aide de devis fournis par les parties et préciser le cas échéant si le relogement des occupants sera nécessaire,

— le cas échéant, donner la valeur locative du bien en l’état des désordres qui l’affectent,

— donner tous éléments de nature à permettre l’appréciation, le cas échéant, des préjudices tant matériels qu’immatériels subis par les locataires du fait des désordres et/ou non-conformités aux normes de décence et des travaux de réparations,

— entendre tous sachants dont les observations seraient utiles à la solution du litige,

— d’une manière générale, fournir au tribunal tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l’éclairer sur le litige opposant les parties notamment de déterminer les responsabilités encourues ;

DISONS que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération ; que l’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution ;

DISONS qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs

délais, l’expert devra donner son avis sur la nécessité d’appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée dans la survenance des désordres constatés ;

DISONS qu’après la première réunion d’expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs

délais, l’expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d’expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire ;

DISONS que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles

disposeront d’un mois pour formuler des observations ; que passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes

explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l’affaire sera rappelée à l’expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat

chargé du contrôle des expertises ;

FIXONS hormis le cas où ils bénéficieraient de l’aide juridictionnelle, à la somme de mille cinq cents euros (1 500 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner à la régie du Tribunal judiciaire de Tarbes par Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H], dans le délai maximum d’un mois de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile ;

DISONS que le dépôt par l’expert désigné de son rapport (en double exemplaire) sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération ;

DEBOUTONS Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] de leur demande de séquestration des loyers ;

LAISSONS les dépens à la charge de Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] ;

DEBOUTONS Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de

justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge