Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 13 avril 2026, n° 26/00280

TJ Toulouse 13 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 13 avr. 2026, n° 26/00280
Numéro(s) :	26/00280
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	2 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne MARIN
Cabinet(s) :	MARIN AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00280 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UZUV

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 13 Avril 2026

[V] [N]

[L] [Y]

[A] [H]

[K] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Anne MARIN

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de M^me Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et d’Alyssa BENMIHOUB, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [L] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [A] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M. [K] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N], par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence CARRE-IMMO, a donné à bail par contrat en date du 1er avril 2015 à Monsieur [E] [H], Monsieur [S] [H] et à Madame [J] [O] une maison à usage d’habitation (n°2) située [Adresse 6] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 2.000€ hors provision sur charges.

Monsieur [V] [N] a indiqué qu’à la suite d’un découpage administratif l’adresse du logement a été modifiée, la maison louée se situant dorénavant [Adresse 7].

Par ailleurs, par acte sous seing privé en date du 12 mars 2016, Monsieur [V] [N] a autorisé à l’adresse du logement l’établissement du siège social de la société DJK AUTOMOBILE et l’exercice de ses activités commerciales qu’il indique appartenir à l’un des locataires.

Monsieur [V] [N] a par ailleurs précisé que Madame [O] et son compagnon avaient quitté le logement et qu’étaient restés dans les locaux :

— Monsieur [E] [H] et sa compagne Madame [L] [Y]

— Monsieur [S] [H] et son épouse Madame [K] [H].

Par ailleurs, Monsieur [S] [H] est décédé le 6 avril 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [N] a en conséquence fait assigner par acte du 1er septembre 2025 Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation portant sur la maison sise [Adresse 7],

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H], ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux ;

— l’autoriser, en cas d’abandon du logement par Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H], à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés ;

— condamner solidairement Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] à lui payer sans délai la somme de 37.950,13€ arrêtée au 16 juillet 2025 au titre des loyers et charges impayés ;

— fixer l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux à hauteur du loyer et charges contractuels soit 2.267,69 € par mois et condamner solidairement Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] au paiement de cette somme mensuelle ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience 12 février 2026, Monsieur [V] [N] a comparu représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 50.823,96€ suivant décompte en date du 11 février 2026 (mensualité de février 2026 incluse).

Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] assignés respectivement par acte en date du 1er septembre 2025, délivrés à leur personne, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

I – Sur la demande résiliation judiciaire du contrat de bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par la voie électronique le 2 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation aux torts du locataire dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil susvisé.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] verse au débats un relevé de compte arrêté au 11 février 2026 dont il ressort que les loyers sont acquittés de façon irrégulière ou partiellement.

Monsieur [V] [N] justifie avoir adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 décembre 2023 pour un montant de 19.016,15€ en principal signifié à Madame [L] [Y], Monsieur [A] et Madame [K] [H] ainsi qu’à Monsieur [S] [H], sans que Madame [L] [Y] et Madame [K] [H] n’aient contesté leur qualité de locataires.

Madame [K] [H] s’est par ailleurs acquittée de la somme de 3.000€ par virement bancaire en date du 9 janvier 2026 en paiement du loyer reconnaissant ainsi sa qualité de locataire.

Il est également constant que les assignations ont été délivrées à personne pour l’ensemble des défendeurs à l’adresse litigieuse de sorte que leur qualité de locataires du logement litigieux est établie.

Par ailleurs, si les locataires ont repris le paiement des loyers afin d’apurer leur dette, il apparait que les paiements sont devenus par la suite irréguliers de sorte que le montant de la dette locative s’est grandement accrue pour atteindre la somme de 50.823,96€.

En conséquence, compte tenu des manquements graves et renouvelés en matière notamment de règlement des loyers et charges, il convient de prononcer la résiliation du bail litigieux aux torts exclusifs de Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et de Madame [K] [H] à compter de la date de la présente décision.

L’expulsion de Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et de Madame [K] [H] sera ordonnée en conséquence au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Par ailleurs, le concours de la force publique étant accordé, Monsieur [V] [N] sera débouté de sa demande d’astreinte.

II – Sur les demandes de condamnation au paiement :

Monsieur [V] [N] justifie par la production d’un décompte actualisé au 11 février 2026 d’une dette locative d’un montant de 50.823,96€, mensualité de février 2026 incluse.

Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H], n’ayant pas comparu, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] au paiement de la somme de 50.823,96€ au titre des loyers et charges dus au 11 février 2026 (mensualité de février 2026 incluse) ainsi qu’au paiement en deniers ou quittances des loyers et charges échus avant la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi.

III – Sur les demandes accessoires :

Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [N] afin d’assurer la défense de ses intérêts, Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation du contrat de bail conclu le 1er avril 2015 concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 8] à [Localité 2] aux torts exclusifs de Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [V] [N] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de Monsieur [V] [N] ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 50.823,96€ au titre des loyers et charges dus au 11 février 2026 (mensualité de février 2026 incluse) ainsi qu’au paiement en deniers ou quittances des loyers et charges échus avant la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] à payer à Monsieur [V] [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation judiciaire du bail et donc à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] à verser à Monsieur [V] [N] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [Y], Monsieur [A] [H] et Madame [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE Monsieur [V] [N] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,