MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 10 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 23/04953 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SOPD

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

lors des débats: M. PEREZ

lors du prononcé : M^me DURAND-SEGUR

DEBATS

à l’audience publique du 06 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 1], RCS [Localité 1] 837 898 766.,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

DÉFENDEURS

Compagnie d’assurance MAF,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

et

M. [H] [R],

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de maîtrise d’oeuvre conclu le 2 août 2017, la société immobilier du sud-ouest (ISO SAS), aux droits de laquelle vient désormais la SARL [Adresse 1], a confié à M. [H] [R], architecte, la conception d’un projet de transformation de l’hôtel des pins, sis [Adresse 5] à [Localité 2], en logements.

Ce contrat estimait les travaux à une somme de 1 040 000 € hors taxes.

Le permis de construire, accordé le 31 octobre 2017, prévoyait la création de 24 logements pour une surface de plancher de 1 379 m².

Il a été transféré à la SARL Convergence promotion, représentée par M. [O] [W], le 13 août 2017, et un permis de construire modificatif a été accordé le 11 octobre 2018, portant le projet à la création de 28 logements pour la même surface de plancher.

Il a été fait appel à la société Clip ingénierie pour la maîtrise d’oeuvre d’exécution du projet, jusqu’au 6 novembre 2019.

La SARL [Adresse 1], créée pour la promotion et la commercialisation du programme, a acquis l’hôtel le 17 avril 2019 et le foncier le 21 juin 2019. Le permis de construire lui a été transféré le 28 août 2019.

Le 11 septembre 2019, la société Clip ingénierie a estimé que le coût des travaux fixé à 1 040 000 € HT était sous-évalué, et a proposé de retenir une base de 1 450 000 € HT.

Par la suite, au cours des années 2019, 2020 et 2021, plusieurs permis de construire modificatifs ont été sollicités.

Au final, l’ensemble des marchés de travaux conclus pour la réalisation de l’ouvrage s’élevait à une somme totale de 1 664 243, 40 € HT, et 29 logements ont été créés.

Le 1er septembre 2022, la SARL [Adresse 1] s’est plainte du dépassement du budget initial auprès de M. [R], lui demandant d’établir une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Le 18 janvier 2023, la SARL Clos des pins a saisi le conseil de l’ordre des architectes conformément à l’article 5 du contrat de maîtrise d’oeuvre qu’ils avaient conclu.

Le 26 octobre 2023, le conseil de l’ordre des architectes a rendu un avis aux termes duquel aucun manquement ne serait imputable à M. [R].

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 4 et 5 décembre 2023, la SARL [Adresse 1] a fait assigner M. [H] [R] et la mutuelle des architectes français (ci-après la MAF) devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner in solidum à lui payer une somme de 410 000 € au titre du dépassement budgétaire, outre des demandes accessoires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la SARL [Adresse 1] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— Condamner in solidum Monsieur [H] [R] et la MAF à verser à la SARL [Adresse 1] une somme de 410 000 € au titre du dépassement budgétaire ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [R] et la MAF à verser à la SARL [Adresse 1] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Monsieur [H] [R] et la MAF aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, M. [R] et la MAF demandent au tribunal de bien vouloir :

— Débouter intégralement la SARL [Adresse 1] de ses réclamations, l’architecte n’ayant manqué à aucune de ses obligations et le préjudice revendiqué n’étant en tout état de cause ni fondé en son principe ni en son quantum et sans lien de causalité avec l’éventuel manquement (totalement contesté) imputé à Monsieur [R] ;

— A titre très subsidiaire et pour le cas où le tribunal devait considérer que l’architecte aurait bien commis un manquement dans le cadre de sa mission, qualifier le préjudice de perte de chance dont le quantum ne saurait excéder 5% maximum ;

— Prendre acte de ce que la MAF intervient aux présentes en sa qualité d’assureur de Monsieur [R] dans les conditions et limites de sa police d’assurances la franchise restant opposable à son assuré ;

— Condamner la SARL [Adresse 1] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir leu à exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

L’article 1231-1 du code civil indique : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

I / Sur la faute

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public.”

En l’espèce, le contrat de maîtrise d’oeuvre fixant les obligations de M. [R] stipule, au titre de ses missions, que : “sur la base des études d’esquisse, le maître d’oeuvre procède aux études ci-après, permettant de définir l’ensemble de l’ouvrage dans son fonctionnement, sa forme, sa qualité et son coût global estimé.”

Par ailleurs le contrat mentionne, concernant les dispositions de l’avant-projet sommaire, que l’architecte en examine les dispositions et “constate leur conformité avec ses exigences fonctionnelles et financières”.

Il ajoute, au titre des études d’avant projet définitif, que le maître d’ouvrage “arrête définitivement le programme et certains choix d’équipement en fonction de l’estimation des coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance.”

Enfin, le contrat précise, dans le titre relatif aux honoraires du maître d’oeuvre : “le budget objectif affecté aux travaux de construction, compris terrassement, VRD et espaces verts, est arrêté à 1 040 000 € HT.”

Il résulte de ces dispositions contractuelles que bien que M. [R] ne se soit vu confier qu’une mission de conception, dont il rappelle à juste titre qu’elle n’incluait pas la consultation des entreprises ni la mise au point des marchés, il n’en demeure pas moins d’une part qu’il devait établir un projet et le coût des travaux correspondant, et d’autre part, qu’il a bien été saisi d’une enveloppe financière, quand bien même elle n’apparaît que dans le paragraphe relatif à ses honoraires, et devait s’assurer de la cohérence entre le programme conçu et celle-ci.

Au surplus, le maître d’oeuvre est soumis à une obligation de conseil à l’égard de son client, laquelle existe tout au long de l’exécution du contrat, quelle que soit la mission confiée à l’architecte. Cette obligation de conseil doit être mise en oeuvre en temps utile, afin de permettre au maître d’ouvrage de prendre les décisions idoines. La charge de la preuve de l’exécution de son obligation de conseil incombe à l’architecte lui-même.

En l’occurrence, il est établi par la SARL Clos des pins que la réalisation du projet a finalement coûté 1 664 243, 40 € HT, soit 624 243, 40 € HT de surcoût, dont elle impute 410 000 € à une mauvaise appréciation de M. [R], soit une augmentation d’environ 40 %.

La SARL [Adresse 1] n’explique pas à quoi elle impute la somme de 214 243, 40 € dont elle ne demande pas le paiement, mais ne conteste pas l’explication proposée par M. [R] selon laquelle elle tiendrait compte des conséquences liées à la crise sanitaire du Covid-19, et aux problèmes inhérents à des changements d’entreprise.

Concernant la somme restante de 410 000 € HT, M. [R] ne conteste pas qu’il n’a pas attiré l’attention de la SARL Clos des pins sur un risque de dépassement du budget qu’il a lui-même fixé.

Or, une telle différence entre l’enveloppe budgétaire qu’il a fixée et le coût réel du projet ne peut être justifiée par le simple fait qu’il n’avait pas à procéder à la consultation des entreprises ni à la rédaction des pièces techniques. En effet, s’il est admis que le chiffrage précis du projet à ce stade postérieur à la mission de M. [R] peut engendrer une modification à la hausse de l’enveloppe budgétaire initiale, cette éventuelle hausse doit rester marginale, et ne saurait correspondre à une augmentation de 40 %, une telle différence induisant nécessairement une mauvaise appréciation de l’architecte, lequel doit concevoir un projet réalisable avec le budget fixé par le maître de l’ouvrage, sauf à démontrer qu’il n’aurait pas disposé de toutes les informations utiles à son estimation.

En l’occurrence, M. [R] affirme qu’il ne saurait lui être reproché de manquement à ses obligations quant à l’estimation du projet ni quant aux conseils à prodiguer au maître d’ouvrage à ce sujet, d’une part parce que la SARL [Adresse 1] est un professionnel de l’immobilier, et d’autre part parce que le projet a évolué par rapport à celui pour lequel il avait retenu l’enveloppe financière de 1 040 000 € HT, évolution dont il se dit totalement étranger.

Concernant la qualité de professionnel de l’immobilier de la SARL Clos des pins, il convient de rappeler le principe selon lequel l’obligation de conseil de l’architecte persiste face à n’importe quel maître d’ouvrage, quelles que soient les compétences de ce dernier.

L’unique exception à ce principe réside dans la prise en compte des compétences particulières du maître d’ouvrage professionnel de l’immobilier, concernant les informations dont il dispose en dehors de sa relation contractuelle avec l’architecte. En d’autres termes, l’architecte n’a pas à rappeler au professionnel de l’immobilier les informations qu’il connaît déjà.

En l’espèce, la fixation du coût de l’opération de construction repose nécessairement sur des données techniques qui ne peuvent être entièrement maîtrisées par le maître d’ouvrage professionnel de l’immobilier.

Par conséquent, il n’est pas sérieusement contestable qu’il appartient à l’architecte chargé de la conception du projet d’établir une estimation de son coût cohérente par rapport aux données de fait et techniques dont il dispose et de conseiller le maître d’ouvrage à cet égard.

Concernant l’évolution du projet, M. [R] souligne en premier lieu qu’elle correspond au surcoût dont se plaint le maître d’ouvrage, et considère en second lieu non seulement que la SARL [Adresse 1] ne pouvait ignorer que ce surcoût existerait au regard des modifications apportées au projet initial, mais aussi que lui-même était étranger à celles-ci, en ce qu’il n’a été chargé que d’une mission de conception, et que le projet n’a évolué qu’au cours de la mission d’exécution, confiée à un tiers.

Sur le contenu du surcoût, M. [R] soutient, en lecture des cahiers des clauses techniques particulières de chaque lot qu’il produit aux débats, qu’il correspond aux postes suivants :

— modifications du lot gros oeuvre en raison de la modification des espaces (murs, trémies, renforts structures consécutifs, rajouts de fenêtres), à hauteur de 250 000 € HT,

— modifications des équipements techniques dues à l’augmentation du nombre de logements (cloisons et escaliers supplémentaires, salles de bains, cuisines, portes palières), pour un coût de 100 000 € HT,

— modifications des espaces extérieurs liées à la modification du nombre de logements (ajout de clôtures, de portillons d’accès, création de terrasses, gestion des ordures, des réseaux d’eau, pour un surcoût de 70 000 €,

— modifications dans l’aspect extérieur du projet (encadrement de baies, installation de brise-vues, remplacement des habillages bois extérieurs par des éléments métal), soit un surcoût de 50 000 €,

— évolution des prix à la hausse entre août 2017 et mars 2019, à hauteur de 3, 80 %.

Pour autant, il ne justifie en rien des estimations ainsi faites du coût de ces modifications, les CCTP qu’il produit aux débats pour étayer sa démonstration ne contenant logiquement aucune donnée financière. A l’inverse, la SARL Clos des pins, qui soutient que la modification du nombre de logement n’est pas à l’origine de l’augmentation du coût du projet, n’explique pas ce que représente ce surcoût, sauf à affirmer que M. [R] n’a pas présenté un ouvrage réaliste, et donc qu’il aurait dès le départ commis une erreur d’appréciation.

En tout état de cause, la SARL [Adresse 1] verse aux débats la demande de modification du permis de construire du 3 novembre 2017 établie le 31 juillet 2018, dont il ressort qu’elle a été déposée par M. [R], lequel y a apposé son tampon et sa signature, et qu’elle porte sur la “modification du nombre de logement et de la typologie (sans modification de la surface ni du nombre de stationnement)”, pour porter le nombre total de logements créés à 28.

Ainsi, la principale modification du projet n’a pas eu lieu postérieurement à la mission de conception attribuée à M. [R]. Au contraire, celui-ci est à l’origine de la conception d’un projet contenant 28 logement, et en avait en tout état de cause parfaitement connaissance alors qu’il estimait lui-même ne pas avoir achevé l’exécution de ses obligations contractuelles, puisqu’il déposait lui-même la demande de modification du permis de construire.

Dès lors que l’obligation de conseil existe tout au long de l’exécution du contrat de l’architecte, M. [R] ne saurait soutenir qu’il ne devait aucun conseil à la SARL Clos des pins concernant l’évolution budgétaire qu’allait représenter, selon sa propre argumentation, la multiplication du nombre de logement dont il était parfaitement informé avant la fin de son contrat. L’ajout d’un vingt-neuvième logement par la suite n’est pas de nature à modifier cette analyse.

En l’occurrence, il ressort des pièces produites aux débats que la SARL [Adresse 1] a présenté son projet modifié à la hausse quant au nombre de logements aux interlocuteurs qui ont suivi M. [R] dans le temps, notamment à la société Clip Ingénierie, avec la même enveloppe financière de 1 040 000 € HT.

En l’absence de preuve contraire, et étant rappelé que cette preuve incombe à M. [R], cette position du maître d’ouvrage auprès des autres interlocuteurs, induit que l’architecte n’a pas revu le budget et n’a pas attiré l’attention du maître d’ouvrage sur une nécessaire augmentation de son coût, qu’il s’agisse de ne pas l’avoir détrompé, ou d’avoir validé son souhait de maintenir cette enveloppe budgétaire malgré la modification du nombre de logements.

Il résulte de ce qui précède que, s’agissant d’une augmentation du coût de l’ouvrage d’environ 40 %, M. [R] a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles, qu’il s’agisse d’une erreur d’appréciation de l’enveloppe budgétaire nécessaire à la réalisation du projet de la SARL [Adresse 1], ou d’un défaut de conseil quant à la progression de cette enveloppe au regard des modifications apportées au projet dont elle avait connaissance.

II / Sur le préjudice et le lien de causalité

Force est de constater que bien que la SARL Clos des pins ne justifie en rien de ses projections initiales de bénéfice financier sur ce projet, ni du profit qu’elle en a effectivement tiré, M. [R] ne conteste pas que le maître d’ouvrage a subi un préjudice du fait de l’augmentation du budget résultant de son manquement à son obligation de conseil.

En revanche, concernant le lien de causalité entre le préjudice évalué par la SARL [Adresse 1] et sa faute, l’architecte se prévaut d’une simple perte de chance, invoquant qu’elle avait connaissance de l’aléa budgétaire existant avant que son engagement dans le projet soit irrévocable, de sorte qu’elle aurait en tout état de cause poursuivi l’exécution de celui-ci.

Il s’évince du courrier de la société Clip ingénierie du 23 septembre 2019, produit par la SARL [Adresse 1] elle-même, que ce maître d’oeuvre, en présence d’autres bureaux d’études techniques, à l’occasion d’une visite des lieux organisée le 21 janvier 2019, l’a alertée sur le fait que l’estimation qu’elle lui avait fournie était sous-évaluée. La société Clip ingénierie rappelle dans ce même courrier qu’elle a transmis à la SARL [Adresse 1] un avant-projet sommaire contenant une estimation financière à hauteur de 1 350 000 € HT, puis de nouvelles estimations, notamment en février 2019 à hauteur de 1 435 000 € HT.

Ainsi, il apparaît la chronologie suivante :

-1er juin 2017, la société ISO SAS, aux droits de laquelle vient la SARL [Adresse 1], et la SCI des pins concluent une promesse de vente dont la première est bénéficiaire, et pour laquelle elle accepte de placer sous séquestre une indemnité d’immobilisation,

— le 31 octobre 2017, le permis de construire est accepté, pour la création de 24 logements,

— le 11 octobre 2018, la modification du permis de construire à hauteur de 28 logements est acceptée,

— le 12 décembre 2018, l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente dont est bénéficiaire la société ISO SAS est portée à 53 500 €,

— le 21 janvier 2019, la société Clip ingénierie alerte la SARL [Adresse 1] sur une mauvaise appréciation de l’enveloppe budgétaire,

— en février 2019, la société Clip ingénierie établit une estimation budgétaire à hauteur de 1 435 000 € HT,

— le 18 mars 2019, la SARL Convergence promotion, qui était alors titulaire du permis de construire, a donné mandat à la société Theseis pour la commercialisation des logements,

— le 19 mars 2019, par avenant à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation est versée par la société ISO SAS, encore seule bénéficiaire de la promesse, au promettant, la SCI des pins,

— le 9 avril 2019, la société Clip ingénierie établit un récapitulatif de la phase estimation des travaux, permettant l’analyse des offres de prix des entreprises sollicitées au titre de l’appel d’offre, faisant état d’un coût total prévisionnel de 1 499 940 € HT,

— le 17 avril 2019, la SARL [Adresse 1] acquiert l’hôtel,

— le 21 juin 2019, la SARL Clos des pins acquiert le foncier,

— le 28 août 2019, le permis de construire est transféré à la SARL [Adresse 1].

La SARL Clos des pins ne produit pas les actes de vente de l’hôtel ni du foncier, mais uniquement des attestations notariées justifiant de sa qualité de propriétaire et de la date de l’acte de vente.

Ce faisant, elle ne justifie pas de la date à laquelle elle a repris le bénéfice de la promesse de vente dont la bénéficiaire était la société ISO SAS, de même qu’elle ne justifie pas du transfert du mandat de commercialisation conclu par la société Convergence promotion.

Dans ces conditions, elle ne démontre pas qu’elle ne pouvait pas se retirer du projet avant le 17 avril 2019, la personne morale qu’elle constitue n’étant soumise, à ce stade, à aucune obligation contractuelle, n’étant pas titulaire du permis de construire, ni propriétaire d’aucun élément du projet, et n’ayant versé aucune somme à quiconque.

Elle a donc volontairement maintenu son implication après avoir pris connaissance d’une augmentation de l’estimation du coût de la rénovation supérieure de près de 460 000 € de l’enveloppe initiale fixée par M. [R].

Si toutefois elle démontrait avoir une implication financière auprès des sociétés contractuellement engagées dans le projet, ce qui n’est pas le cas en l’état, il serait de même constaté qu’au moment où il a été consenti le versement de l’indemnité d’immobilisation au vendeur, et où il a été choisi un partenaire pour la commercialisation des futurs logements, soit en mars 2019, la SARL [Adresse 1] avait parfaitement connaissance d’un fort aléa pesant sur le coût final du budget, et, en tout état de cause, du fait que l’enveloppe initiale de 1 040 000 € HT serait largement dépassée, dans des proportions proches de ce qu’elle reproche à M. [R].

Dans ces conditions, la perte de chance de la SARL Clos des pins de ne pas s’engager dans ce programme immobilier au regard du coût qu’il aurait finalement pour elle sera évaluée à 25 %, cette dernière ayant choisi de poursuivre son projet malgré le risque dont elle a pris connaissance à une période où elle pouvait encore l’abandonner.

Par suite, la faute commise par M. [R] justifie de le condamner à payer à la SARL [Adresse 1] la somme de 102 500 € (soit 410 000 x 0,25) à titre de réparation de son préjudice.

La MAF ne conteste pas devoir sa garantie, de sorte qu’elle sera condamnée in solidum avec M. [R] au paiement de cette somme. Conformément à sa demande, cette dernière sera toutefois autorisée à opposer à son assuré la franchise stipulée à son contrat d’assurance.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] et la MAF, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à la SARL [Adresse 1] une indemnité pour frais de procès à la charge de M. [R] et de la MAF in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [H] [R] et la MAF à payer à la SARL [Adresse 1] une somme de 102 500 € en réparation de son préjudice ;

Autorise la MAF à opposer sa franchise contractuelle à M. [H] [R] ;

Condamne in solidum M. [H] [R] et la MAF aux entiers dépens ;

Condamne in solidum M. [H] [R] et la MAF à payer à la SARL [Adresse 1] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 10 mars 2026.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE