TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03153

N° Portalis DBX4-W-B7J-UQBP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. PROMOLOGIS

C/

[N] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA PROMOLOGIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 18 mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante le 07 mai 2026 prorogée au 18 mai 2026, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Adresse 5]

Représentée par Madame Stéphanie BESSIERE (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [V],

demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 janvier 2025, sous signature électronique, à effet du 27 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [V] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7][Adresse 8] à [Localité 2], assorti d’un parking n° 230 au sol (1061900039), pour un loyer de 315,36 pour le logement, 17,21 euros pour les accessoires au logement et 34,45 euros pour le stationnement, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier le 18 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 21 août 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [N] [V] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 25 novembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique d’un serrurier,

— le condamner par provision, au paiement de la somme de 1.439,01€ correspondants aux loyers et charges impayés échus au 22 juillet 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— le condamner au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter, et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses demandes, elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, justifiant les demandes de résiliation de plein droit et d’expulsion.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 novembre 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 10 février 2026 .

Lors des débats, la SA PROMOLOGIS, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3943,93 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

La SA PROMOLOGIS indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris, le dernier versement datant de juin 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA PROMOLOGIS .

En défense, Monsieur [N] [V], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement les plus larges et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Lors de l’audience du 25 novembre 2025, alors que le loyer courant n’avait pas été repris, le président d’audience avait renvoyé l’affaire en raison de ce que Monsieur [N] [V], qui ne percevait ni le chômage, ni le RSA, avait un entretien d’embauche le lendemain, ce qui aurait pu lui permettre de rétablir sa situation.

Lors de l’audience du 10 février 2026, Monsieur [N] [V] expose ne pas avoir obtenu cet emploi mais s’être mobilisé depuis la précédente audience, celui-ci percevant désormais le RSA à hauteur de 292 € par mois, ainsi que les APL. Il indique avoir constitué un dossier de surendettement.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une telle clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer a été signifié le 18 avril 2025, pour la somme en principal de 1.439,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 30 mai 2025.

Cependant Monsieur [N] [V] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [N] [V] n’a pas réglé le loyer depuis le mois de juin 2025, même s’il est observé que le défendeur s’est mobilisé pour percevoir désormais le RSA, ainsi que les APL.

Néanmoins, les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [N] [V] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [N] [V], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il est produit par la SA PROMOLOGIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [N] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.943,93 euros à la date du 10 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif du locataire des frais de procédure pour un montant de 247,03 euros en date du 15 octobre 2025, qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 3696,90 €.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [N] [V], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamné au paiement de la somme de 3696,90 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [N] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 499,73 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de condamner Monsieur [N] [V] à une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 30 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2025 et liant la SA PROMOLOGIS à Monsieur [N] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7]A – Logt.39 – Porte A009 à [Localité 4]) et le parking 230 au sol (1061900039);

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (499,73 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3.696,90 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 10 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE