TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03622 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTNV

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

S.A. SA HLM [Localité 2]

C/

[O] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la S.A. SA HLM [Localité 2]

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SA HLM [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [V] [X] (Chargée de recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 25 septembre 2003, à effet du 1er octobre 2003, la SA HLM [Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [O] [P] et Madame [J] [L] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer de 395,67 euros pour l’habitation et 53,06 euros pour le garage, outre une provision de charges mensuelles d’un montant de 99,70 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 395,67 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux et un état des lieux d’entrée a été réalisé le 3 octobre 2003 contradictoirement.

Par avenant du 22 mars 2007, faisant suite au départ de Madame [J] [L], Monsieur [O] [P] est resté seul titulaire du bail.

Monsieur [O] [P] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 1er octobre 2022.

Soutenant que Monsieur [O] [P] a quitté les lieux avec un arriéré de loyers et des réparations locatives devant être mises à sa charge, la SA HLM [Adresse 2], par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, à l’audience du 15 décembre 2025, en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner au paiement de :

* 6.127,52€ au titre des loyers et charges impayés, ainsi que de frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie,

* 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient, sur le fondement des articles 1728 du code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, que malgré l’envoi d’un solde de tout compte et une mise en demeure en date du 09 septembre 2024, Monsieur [O] [P] n’a pas payé l’arriéré de loyer pour un montant de 5.328,92 euros, ni encore les réparations locatives sans lien avec un usage normal des lieux ou encore de la vétusté, pour un montant de 798,60 euros.

L’affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, la SA HLM [Localité 2], régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA HLM [Adresse 2].

En défense, Monsieur [O] [P], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis prorogée au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [O] [P] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA HLM [Localité 2], par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par La SA HLM [Adresse 2] le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [O] [P] restent devoir la somme de 5.328,92 euros à la date du 12 décembre 2025 (mois de novembre 2022 prorata temporis inclus).

Il ressort du décompte produit que le montant du dépôt de garantie versé en début de bail, soit 395,67 euros a été intégralement déduit par la bailleresse.

La créance locative, constituée des loyers et charges impayés a fait l’objet de deux mises en demeure de payer en date des 9 et 30 septembre 2024, de sorte qu’elle est exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé.

Faute de comparaître, Monsieur [O] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester cet arriéré locatif dans son principe, comme dans son montant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 5.328,92 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

— d’user paisiblement des lieux loués,

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

— de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat.

De son côté, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement lors de la remise et lors de la restitution des clés est joint au contrat de bail.

La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet d’apprécier l’existence de manquements du locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation.

Cependant le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.

Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il convient en outre de rappeler que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais de fournir les éléments permettant d’en évaluer le coût, notamment au moyen de devis, l’évaluation relevant de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, la SA HLM [Localité 2] produit les état des lieux d’entrée en date du 03 octobre 2003 et de sortie du 10 novembre 2022 établis contradictoirement.

Elle expose avoir engagé différents frais et produit :

— la facture de la SARL SMF BARONCHELLI du 31 janvier 2023 pour un montant de 5.673,04 euros au titre de frais de peinture du logement, de dépose et pose de papier peint, ainsi que de dépose de sols souple et F&P de lés vinyles avec remplacement de plinthes,

— la facture de la SAS AJNET entreprise de propreté du 18 janvier 2023, d’un montant de 210 euros, relative au nettoyage complet d’un logement avant sa relocation,

— la facture de la SARL PARAPANNE du 10 février 2023 d’un montant de 507,10 euros, relative au remplacement à l’identique du double vitrage brisé sur la porte fenêtre du salon.

La SA HLM [Adresse 2] verse aux débats un document intitulé “Etat des lieux sortant n°2022-3398" complétant l’état des lieux de sortie, mentionnant notamment la nature et le montant des réparations locatives à la charge de Monsieur [O] [P], que celui-ci a signé le même jour.

S’agissant des frais de remplacement du double vitrage brisé sur la porte-fenêtre du salon, cette mention est expressément indiquée dans l’état des lieux de sortie, alors que lors de l’entrée, la porte-fenêtre du salon était indiquée en bon état.

Cette dégradation n’étant pas assimilée à un usage normal, mais à un bris de glace imputable au locataire, par conséquent, Monsieur [O] [P] sera condamné à payer la somme qu’il a lui même reconnu sur le document complétant l’état des lieux sortant, de 507,10 euros.

S’agissant des frais de nettoyage complet du logement, la facture produite s’élève à la somme de 210 euros, alors que sur le document signé, donc approuvé par Monsieur [O] [P], ces frais s’élèvent à 172,70 euros.

L’état des lieux de sortie indiquant sur le plan de l’hygiène, un défaut d’entretien et de nombreuses salissures, et Monsieur [O] [P] ayant en outre reconnu cette charge, ces frais de nettoyage, qui ne sont pas davantage en lien avec la durée d’occupation des lieux, lui sont imputables.

En conséquence, Monsieur [O] [P] sera condamné à payer la somme de 172,70 euros.

S’agissant des frais d’évacuation d’encombrants, aucune mention n’apparaît sur l’état des lieux de sortie tenant à la présence d’encombrants. Néanmoins, Monsieur [O] [P] a signé le document complétant l’état des lieux de sortie, donc approuvé leurs existences, comme le montant retenu par la bailleresse à ce titre, à savoir la somme de 118,80 euros correspondant à 2m3 au prix unitaire de 59,40 euros.

Ces frais n’étant pas en lien avec la durée d’occupation des lieux mais à ses propres manquements, Monsieur [O] [P] sera condamné à payer la somme de 118,80 euros à ce titre.

Le dépôt de garantie ayant déjà été déduit au stade de l’arriéré locatif, Monsieur [O] [P] sera en définitive, condamné à payer la somme totale de 798,60 euros (507,10€ + 172,70€ + 118,80€) au titre des réparations locatives.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens et notamment la signification de l’assignation.

L’équité commande de condamner Monsieur [O] [P] à verser à la SA HLM [Localité 2] une indemnité de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à payer à La SA HLM [Adresse 2] la somme de 6.127,52 euros (5.328,92€ + 798,60€) au titre de l’arriéré de loyers et des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à verser à la SA HLM [Localité 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE