TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/02817

N° Portalis DBX4-W-B7J-UNEU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[B] [E] [Z] [S]

C/

[T] [M] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à M^e Aurélie JOLY

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [E] [Z] [S]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne, assisté de Maître Aurélie JOLY, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [M] [L]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 03 avril 2022, à effet du même jour, Monsieur [B], [E], [Z] [S] a donné à bail à Madame [T], [M] [L], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1], pour un loyer de 620 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 30 euros.

Un diagnostic énergétique a été réalisé le 03 octobre 2024 révélant que le logement est classé D avec une consommation de 218 kWh par mètre carré et par an.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B], [E], [Z] [S] a fait signifier le 20 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 5 août 2025, Monsieur [B], [E], [Z] [S] a fait assigner Madame [T], [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines de sa signification, le bail s’est trouvé résilier de plein droit à l’application de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire qu’elle devra libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 7200 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte au 20 avril 2025,

— dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, du à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer courant augmenter des charges, soit la somme de 650 €, indexée selon les dispositions contractuelles,

— la condamner à lui payer cette indemnité d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux matérialisés par la remise des clés ou par l’expulsion,

— la condamner à la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que l’assignation et sa dénonciation au représentant de l’État.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [B], [E], [Z] [S] expose que malgré les tentatives de recouvrement amiable, ainsi qu’avoir fait réaliser un diagnostic de performance énergétique à la demande de Madame [T], [M] [L], celle-ci n’a pas payé les loyers et les charges durant plusieurs mois, ce qui la conduit à déclencher cette procédure de résiliation du bail.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [B], [E], [Z] [S], assisté de son conseil, maintient les demandes formulées dans son assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 10.450 € au 30 septembre 2025, selon décompte fourni à l’audience.

Il indique se désister de sa demande d’expulsion car la locataire a quitté les lieux le 1er octobre 2025, après l’avoir prévenu par mail.

Il fait état d’un état déplorable du logement restitué, ainsi que d’une future action devant le juge du fond s’agissant des dégradations locatives.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [B], [E], [Z] [S]

Madame [T], [M] [L], bien que régulièrement citée à domicile, avec dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [T], [M] [L] n’a pas déféré aux convocations des 22 septembre et 6 octobre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [B], [E], [Z] [S] justifie avoir adressé à la préfecture de la Haute-Garonne une copie de l’assignation, par la voie électronique le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers sans toutefois prévoir de délai au locataire pour régulariser la dette.

Or, ce bail, signé le 3 avril 2022, soit antérieurement à la réforme du 27 juillet 2023, n’a pas été renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur.

Cette clause, en ne fixant pas de délai d’acquisition de la clause résolutoire, ne respecte pas les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, selon la version applicable au litige, qui fixe à 2 mois le délai laissé au locataire pour régulariser sa dette.

Également, l’absence de délais ne permet pas au locataire d’appréhender dans le temps et donc d’anticiper les conséquences de sa défaillance, de sorte que cette clause insérée au bail est contraire à l’ordre public de protection mis en place par cette loi.

Au surplus, il est relevé que si le commandement de payer a bien laissé à la locataire un délai de deux mois pour régulariser la dette, ne remettant pas en cause l’irrégularité de la clause figurant au contrat de bail, la demande formée par Monsieur [B], [E], [Z] [S] est de constater que le bail s’est trouvé résilié par la suite du non paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines de sa signification, confondant ainsi les délais aux termes desquels la clause résolutoire serait acquise.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à la régularité de la clause résolutoire, de sorte que le juge des référés n’a pas le pouvoir de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, peu importe que le commandement de payer ait prévu un délai de deux mois donnés au défendeur pour régulariser sa dette locative.

Cependant, dans la mesure où Madame [T], [M] [L] a quitté les lieux et où la reprise du logement est effective depuis le 1er octobre 2025, il n’y pas lieu de prononcer l’expulsion.

Subséquemment, la demande formée par Monsieur [B], [E], [Z] [S] tendant à obtenir la condamnation de Madame [T], [M] [L] à une indemnité mensuelle d’occupation est devenue sans objet.

— Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [B], [E], [Z] [S] le bail, un commandement de payer du 20 février 2025, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [T], [M] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 10.450 euros à la date du 30 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Faute de comparaître, Madame [T], [M] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, qui n’apparaît ici pas sérieusement contestable, de sorte qu’elle sera condamnée au paiement de la somme de 10.450 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 30 septembre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T], [M] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment l’assignation en justice et du commandement de payer, à l’exception de la dénonce de l’assignation à la préfecture, en raison de ce qu’il a été déclaré n’y avoir lieu à statuer sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail.

Madame [T], [M] [L] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives formée par Monsieur [B], [E], [Z] [S] ;

CONSTATONS que Madame [T], [M] [L] a libéré les lieux, avec restitution des clés, le 01 octobre 2025 ;

DONNONS acte à Monsieur [B], [E], [Z] [S] qu’il ne maintient pas sa demande en expulsion en raison de la libération des lieux ;

CONSTATONS que la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est devenue sans objet ;

CONDAMNONS Madame [T], [M] [L] à payer à Monsieur [B], [E], [Z] [S] à titre provisionnel, la somme de 10.450 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges, dus à la date du 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [T], [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en justice du 05 août 2025 et le coût du commandement de payer du 20 février 2025, à l’exception de la notification de l’assignation à la préfecture du 07 août 2025;

CONDAMNONS Madame [T], [M] [L] à payer à Monsieur [B], [E], [Z] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE