Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 17 février 2026, n° 24/02187

TJ Toulouse 17 février 2026

Arguments

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Rejeté
Existence d'une servitude de passage
La cour a constaté que le trouble manifestement illicite n'était plus caractérisé, car le syndicat avait remis des dispositifs d'accès.
Rejeté
Remise d'un dispositif d'accès
La cour a jugé que le trouble n'était plus caractérisé, car des dispositifs avaient déjà été remis.
Rejeté
Difficultés d'accès entraînant un préjudice
La cour a constaté que la servitude de passage ne concernait pas les logements loués, rendant la demande de provision sans fondement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme à Monsieur [X] au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 17 févr. 2026, n° 24/02187
Numéro(s) :	24/02187
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme FRANCES-LAGARRIGUEJuliette DUBOSCLARDAimée CARA
Cabinet(s) :	SELARL CABINET D'AVOCATS 222
Parties :	son syndic en exercice, SCI [ S ], SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SANTA FÉ SIS [ Adresse 3 ] À [ Localité 2 ]

Texte intégral

N° RG 24/02187 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNAB

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 24/02187 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNAB

NAC: 74A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Juliette DUBOSCLARD

à la SELARL CABINET D’AVOCATS [Localité 1]-CARA-DUFOUR

à M^e Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDEUR

M. [O] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Juliette DUBOSCLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SCI [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aimée CARA de la SELARL CABINET D’AVOCATS MONTAZEAU-CARA-DUFOUR, avocats au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SANTA FÉ SIS [Adresse 3] À [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, la société DOMICIMM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 20 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [X] est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] et d’une place de parking, cadastrés n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

La [Adresse 6] est située [Adresse 3] à [Localité 2], sur une parcelle cadastrée n° [Cadastre 3], et est soumise au statut de la copropriété.

La SCI [S] est propriétaire de l’immeuble voisin de la [Adresse 6], situé [Adresse 7] et cadastré n° [Cadastre 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, Monsieur [O] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 24/02187.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, a appelé dans la cause la SCI [S].

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 25/00112.

Par ordonnance en date du 11 mars 2025, les deux procédures ont été jointes sous le RG n° 24/02187.

Par ordonnance en date du 11 mars 2025, le juge des référés a ordonné la convocation des parties à une audience de réglement amiable le mercredi 28 mai 2025.

Les parties n’ayant pas sollicité l’établissement d’un procès-verbal d’accord, il a été mis fin à l’audience de règlement amiable le 12 juin 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 20 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, Monsieur [O] [X] demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 696, 701 et 1719 du code civil, de :

enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, de cesser toute entrave au droit de passage de Monsieur [X] ; ordonner au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, de remettre sous astreinte un dispositif d’ouverture du portail d’accès à la résidence ; prononcer une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ; condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à verser à titre de provision, la somme 3.000 euros à Monsieur [O] [X] ; se réserver le droit de liquider l’astreinte ;condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, à verser à Monsieur [O] [X] et à la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

rejeter l’ensemble des demandes formées par Monsieur [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ;statuer ce que de droit quant à l’obligation de la SCI [S] à remettre à Monsieur [O] [X] les moyens d’accès lui permettant d’exercer la servitude de passage stipulée dans l’acte reçu le 26 août 2019 ; condamner Monsieur [O] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [O] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la SCI [S], régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

juger que la présente instance ne concerne pas la SCI [S] à l’encontre de laquelle aucune demande n’est faite ;condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à verser à la SCI [S] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de cessation d’entrave au droit de passage et de remise d’un dispositif d’ouverture du portail d’accès à la résidence sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Monsieur [O] [X] expose que son fonds bénéficie d’une servitude de passage instaurée le 18 novembre 1874 et confirmée par acte notarié le 22 novembre 1995 ; que depuis l’acquisition des lots 3 et 4 Monsieur [X], ainsi que ses locataires, bénéficiaient d’un accès au passage cocher situé au [Adresse 3] ; que ce n’est qu’à l’occasion du remplacement du lecteur de badge que le syndic de la [Adresse 6] a refusé la délivrance de nouveaux badges d’ouverture du portail.

Il expose, par ailleurs, qu’en cours d’instance deux dispositifs d’ouverture lui ont été remis mais qu’il convient de lui en remettre un dernier afin de faire cesser le trouble manifestement illicite dont il est victime.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, conteste la demande de Monsieur [X] car il soutient être le fonds servant pour l’accès, par véhicule, à la place de stationnement cadastrée n° [Cadastre 2], mais conteste en revanche être le fonds servant pour l’accès à la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1].

Or, il indique avoir d’ores et déjà remis à Monsieur [X] une télécommande afin de lui permettre d’accéder, par véhicule, à la place de stationnement dont il est propriétaire sur la parcelle n° [Cadastre 2].

Il soutient que l’accès à la parcelle n° [Cadastre 1] se fait en traversant l’immeuble situé [Adresse 7] appartenant à la SCI [S].

La SCI [S] reprend pour sa part les conclusions de Monsieur [X] et estime que cette instance ne la concerne pas, aucune demande n’étant formulée à son encontre.

En l’espèce, afin de justifier de la servitude qu’il invoque, Monsieur [X] produit l’acte notarié de vente en date du 11 décembre 2020 portant sur les lots 3 et 4 situés sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] et la place de stationnement située sur la parcelle n°[Cadastre 2], lequel reprend en ses pages 17 et suivantes deux actes notariés reconnaissant des servitudes de passage aux fonds de Monsieur [X] :

— un acte reçu le 26 août 2019 faisant notamment état :

— d’une servitude de passage pour piétons désignant en qualité de fonds dominants les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et en qualité de fonds servant les parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées au [Adresse 7] ;

— d’une servitude de passage pour véhicules désignant en qualité de fonds dominants les parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 2] et en qualité de fonds servant la parcelle [Cadastre 5] située au [Adresse 7] ;

— un acte reçu le 18 novembre 1874, confirmé aux termes d’un acte du 22 novembre 1995 faisant état d’une servitude de passage perpétuelle "qui s’exercera sur toute la longueur du passage cocher, et sur la partie centrale de la cour située derrière l’immeuble, entre les rangées de parkings, pour aboutir au centre de la ligne divisoire délimitant la copropriété du terrain appartenant aux consorts [H].

Cette servitude de passage permet aux consorts [H] d’accéder de l'[Adresse 8] à leur terrain figurant au cadastre de ladite commune sous les n° [Cadastre 14] (…) Et n° [Cadastre 15] (…)".

Cet acte reprend ensuite la confirmation de cette servitude en les termes suivants : "Pour permettre à Madame [U] propriétaire des parcelles AK [Cadastre 16] et [Cadastre 17] d’accéder à son terrain de l'[Adresse 8] Madame [Q], es qualité, lui confirme au nom du SYNDICAT DE LA [Adresse 6], ce qu’elle accepte, à titre de servitude réelle et perpétuelle le droit de passage sur la parcelle AK [Cadastre 18] appartenant audit syndicat (…)".

Dans un premier temps, il convient de constater que seules l’acte du 18 novembre 1974 et sa confirmation concernent la [Adresse 6]. L’acte du 26 août 2019 ne concerne nullement la parcelle cadastrée n°[Cadastre 3].

En revanche, s’agissant de l’acte du 18 novembre 1974 et sa confirmation, si la numérotation a changé, il convient de constater qu’il ressort de la comparaison de l’ancien et du nouveau plan cadastral que :

— l’ancienne parcelle AK [Cadastre 18] correspondant aujourd’hui à la parcelle aujourd’hui cadastrée n° [Cadastre 3] (parcelle de la [Adresse 9] [Localité 5]) ;

— les anciennes pacelles AK [Cadastre 16] et [Cadastre 17] correspondent aujourd’hui aux parcelles n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12], [Cadastre 5], [Cadastre 13] et [Cadastre 2] (place de stationnement de Monsieur [X]).

En revanche, il ne ressort nullement de ces plans que la parcelle n° [Cadastre 1] serait concernée par cette servitude de passage.

Monsieur [X] ne fait d’ailleurs pas une analyse différente lorsqu’il énumère les parcelles concernées par cette servitude en page 8 de ses conclusions.

La parcelle [Cadastre 1] n’est en réalité visée que par la servitude résultant de l’acte reçu le 26 août 2019, laquelle ne concerne nullement la [Adresse 6].

Or, il est constant que la résidence [Localité 6] a remis en cours d’instance à Monsieur [X] deux dispositifs d’ouverture.

Dès lors, il convient de constater qu’au jour de l’audience à laquelle il se doit d’apprécier la situation juridique qui lui est soumise, le juge des référés constate que le trouble manifestement illicite n’est plus caractérisé et que la demande est désormais sans objet.

Il est à ce titre évident que la constitution du trouble invoqué n’est pas dépendante du nombre de dispositifs d’ouverture remis, mais bel et bien de savoir si Monsieur [X] est ou non entravé dans la jouissance de sa servitude.

* Sur la demande provisionnelle au titre du préjudice financier et moral de Monsieur [X]

Pour justifier de sa demande provisionnelle, Monsieur [X] indique que ses précédents locataires ont quitté les logements en raison des difficultés d’accès ; que la relocation a été entravée ; et qu’il a été contraint de réduire les loyers pour la période concernée.

Il produit en ce sens deux attestations émanant de ses locataires faisant état de leurs difficultés à accéder à leurs logements.

Toutefois, ainsi qu’il a été développé plus haut, il ressort de la lecture des actes que la servitude dont la parcelle de la [Adresse 6] est le fond dominant ne bénéficie qu’à la parcelle de Monsieur [X] sur laquelle se trouve l’emplacement de stationnement et non à celle sur laquelle se trouvent les studios loués.

Il convient donc de constater que la demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’il n’a remis un dispositif d’accès permettant à Monsieur [X] d’accéder à la place de parking qu’en cours d’instance, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [O] [X].

Par ailleurs, aucune demande n’étant formulée à l’encontre de la SCI [S], il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS Monsieur [O] [X] de sa demande de remise d’un troisième dispositif d’accès et de sa demande provisionnelle ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, à verser à Monsieur [O] [X] une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, à verser à la SCI [S] une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représentée par son syndic la société DOMICIMM, aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,