Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 16 avril 2026, n° 26/00483

TJ Toulouse 16 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 16 avr. 2026, n° 26/00483
Numéro(s) :	26/00483
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	1 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle BAYSSET
Cabinet(s) :	RAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	S.A. CITE JARDINS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00483 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U3CI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de sesreprésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[A] [S] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de sesreprésentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [A] [S] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 mars 2021, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [A] [S] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 216,50€ provision sur charges comprise.

Le 28 mai 2025, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [A] [S] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [A] [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 22 mars 2021,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Monsieur [A] [S] [A] et de celle de tous occupants de son chef du logement, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement Monsieur [A] [S] [A] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 5508,80€ correspondant aux loyers et charges arrérages arrêtés au 1er octobre 2025 quittancement d’octobre 2025 non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 17 février 2026, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8119,90€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Elle indique qu’un plan d’apurement avait été proposé au locataire mais n’avait pas été respecté et qu’une partie de l’arriéré est composée de supplément de loyer de solidarité (SLS).

Monsieur [A] [S] [A] bien que convoqué par acte de commissaire de justice remis à étude selon les dispositions de l’article 658 du Code de procédure civile n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 31 août 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [A] [S] [A], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 mars 2021 contient une clause résolutoire ( « La résiliation pour défaut de paiement » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2387,49€ a été signifié le 28 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte versé aux débats que les sommes demandées dans le commandement de payer correspondent à hauteur de 803,14€ à un supplément de loyer de solidarité facturé de mars à avril 2025.

Ainsi les impayés de loyer et de charges, déduction faite du montant appliqué au titre du supplément de loyer de solidarité se montent uniquement à la somme de 1584,35€.

Monsieur [A] [S] [A] n’a fait aucun règlement dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2025.

Monsieur [A] [S] [A] est depuis occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [A] [S] [A] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 12 février 2026 démontrant que Monsieur [A] [S] [A] reste devoir la somme de 7952,19€, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (167,71€).

En outre, il ressort du décompte produit par la SA CITE JARDINS, qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué à Monsieur [A] [S] [A] depuis le mois de mars 2025.

Il ressort de l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation qu’afin d’appliquer un supplément de loyer de solidarité : “L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret du Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer de solidarité afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte reproduction du présent article. “

La SA CITE JARDINS produit, la mise en demeure de répondre à l’enquête du 22 novembre 2024 envoyée à Monsieur [A] [S] [A] et un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 novembre 2024 dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA CITE JARDINS pour les enquêtes de supplément de loyer de solidarité pour l’année 2025, et dans lequel figure une liste comportant le nom de Monsieur [A] [S] [A].

Cependant le constat de commissaire de justice n’établit pas l’envoi de la lettre recommandée reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du code de la construction et de l’habitat à Monsieur [A] [S] [A], n’ayant procédé que par sondage et n’ayant pas établi que Monsieur [A] [S] [A] était l’une des personnes dont la lettre recommandée avait été contrôlée par sondage.

En outre, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire. Dès lors les surloyers (SLS) sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 29 juillet 2025, ne sont pas dus.

L’ensemble des surloyers seront donc écartés, soit un montant à déduire de 4417,27€.

Monsieur [A] [S] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3534,92€ (7952,19-4417,27) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [S] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [A] [S] [A] sera condamné à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2021 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [A] [S] [A] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [A] [S] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [S] [A] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 3534,92€ (décompte arrêté au 12 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [S] [A] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [S] [A] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [S] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,