TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00403 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E5W2

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

26 septembre 2025

S.A. [Adresse 9]

c/

Madame [X] [N]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Madame [I] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [X] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparante en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 juillet 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 5 mai 2022, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Mme [X] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 360,34 € et 160,63€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM MON LOGIS a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 15 décembre 2023.

La SA [Adresse 8] a ensuite fait assigner Mme [X] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de TROYES par un acte d’huissier en date du 23 mai 2024, pour :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d’assurance ;

ordonner l’expulsion de Mme [X] [N] ;

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse;

la condamner provisionnellement au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1196,68 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire est retenue à l’audience du 4 juillet 2025, la SA D’HLM MON LOGIS – représentée par Mme [I] [T] – actualise l’arriéré locatif à la somme de 1196,68 € et se désiste de sa demande fondée sur le défaut d’attestation d’assurance, l’attestation d’assurance habitation a été fournie par la locataire. Elle précise que le loyer de mai et juin 2025 n’ont pas été réglés. En conséquence, elle maintient ses demandes.

A la même audience, Mme [X] [N] comparaît en personne . Elle indique être d’accord sur le montant de la dette et vouloir rester dans le logement. Elle précise qu’elle a eu un problème avec la CAF, qu’elle doit recevoir des rappels de la CAF et du RSA.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu la présente décision sera rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales par la voie électronique le 11 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 11) , conclu le 5 mai 2022 a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 1219,99 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2024.

Mme [X] [N] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA [Adresse 8] , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [X] [N] .

III. Sur le montant de l’arriéré locatif

La SA D’HLM MON LOGIS produit un décompte démontrant que Mme [X] [N] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1196,68 € à la date du 30 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Mme [X] [N] sera donc condamnée à verser à la SA [Adresse 8] la somme de 1196,68 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (15 décembre 2023) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. Sur les demandes accessoires

Mme [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d’Allocations Familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 8] , Mme [X] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DÉCLARONS recevable l’action de la SA D’HLM MON LOGIS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2022 entre la SA [Adresse 8] et Mme [X] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

CONDAMNONS Mme [X] [N] à verser à la SA D’HLM MON LOGIS à titre provisionnel la somme de 1196,68 € (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant le mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023;

CONDAMNONS Mme [X] [N] à verser à la SA [Adresse 8] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d’Allocations Familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025,

Le greffier, Le président,