MINUTE N°

RG – N° RG 24/00678 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWDI

M^e Dounia HAMCHOUCH

Maître Nicolas PERROUX de la SCP JUDICIA AVOCATS

Maître Laure REINHARD de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 22 JANVIER 2025

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [S] [U]

né le 28 Avril 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laure REINHARD de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES (postulant), Maître Nicolas PERROUX de la SCP JUDICIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

DEFENDERESSES

Mme [D] [E]

née le 28 Novembre 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparante

SASU NOLACE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 979 026 572, prise en la personne de ses représentants légaux en exrcice domiciliés en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Dounia HAMCHOUCH, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00678 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWDI

M^e Dounia HAMCHOUCH

Maître [M] [Z] de la SCP JUDICIA AVOCATS

Maître [K] REINHARD de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 aout 2014, Monsieur [S] [U] a donné à bail commercial à Madame [D] [E] un local commercial situé [Adresse 3], ladite location étant consentie à compter du 31 août 2014, moyennant un loyer annuel de 3 660 euros.

Le 13 septembre 2023, Madame [D] [E] a cédé son fonds de commerce à la SASU NOLACE (CARPEDIEM). L’acte de cession prévoyait la cession du droit du bail.

Le 29 avril 2024, Monsieur [S] [U] a fait dénoncer à la SASU NOLANCE (signification à personne morale) un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 1 828,10 euros, à titre d’arriéré locatif (arrêté à avril 2024), la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, Monsieur [S] [U] a, suivant actes de commissaire de justice des 28 et 29 août 2024, fait assigner la SASU NOLACE et Madame [D] [E] devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa des articles 834, 835 et suivants du code de procédure civile :

CONSTATER la résiliation du bail commercial à la date du 30 mai 2024, CONDAMNER solidairement la SASU NOLACE (CARPEDIEM) et Mme [E] au paiement d’une provision de 2 726,08 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés à parfaire au jour de l’Ordonnance à intervenir. CONDAMNER solidairement la SASU NOLACE (CARPEDIEM) et Mme [E] au paiement d’une provision d’un montant de 317,37 euros à valoir sur les intérêts conventionnels dus ; CONDAMNER solidairement la SASU NOLACE (CARPEDIEM) et Mme [E] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 058,07 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. ORDONNER l’expulsion de la SASU NOLACE (CARPEDIEM) et Mme [E] ainsi de tout autre occupant de leurs chefs, avec si nécessaire le concours de la [Localité 5] publique, de la Brigade canine et l’assistance d’un serrurier.CONDAMNER solidairement la SASU NOLACE (CARPEDIEM) et Mme [E] au paiement de la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais de commandement et de dénonce soit 129,02 euros.

L’affaire RG n°24/00678 appelée le 6 novembre 2024, est venue après deux renvois, à l’audience du 4 décembre 2024.

A cette dernière audience, Monsieur [S] [U] a repris oralement les termes de son assignation, il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, et maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa demande provisionnelle au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés et des charges impayées. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement (6 mois).

Par conclusions reprises oralement auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, la SASU NOLACE entend, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1343-5 du code civil, voir rejeter toutes prétentions adverses comme injustes et mal-fondées, limiter la majoration contractuelle à hauteur de 2% du montant total de la dette, limiter l’indemnité d’occupation à 352,69 euros par mois, constater que la créance est de 3 147,83 euros, accorder le bénéfice de délais de paiement ( 4 mensualités de 500 euros entre janvier et avril 2025 puis 10 mensualités pour solder la dette) et écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [D] [E] pour laquelle le commissaire de justice a dressé un procès-verbal relatant avec précision les diligences accomplies pour les rechercher et lui a adressé à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception une copie du procès-verbal et une copie de l’assignation, a donc été régulièrement citée en les formes de l’article 659 du Code de procédure civile. Elle n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”.

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par la SASU NOLACE et il n’a pas dénoncé l’assignation en constatation de la résiliation du bail aux créanciers éventuellement inscrits, s’exposant à ce que la décision rendue, en cas d’existence de tels créanciers, leur soit inopposable.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 29 avril 2024 ainsi que l’absence de règlement dans le délai imparti ne sont nullement contestables de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, les défenderesses n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette locative.

La clause résolutoire est acquise au 29 mai 2024.

2- Sur les demandes provisionnelles

Des pièces versées aux débats, il ressort que la SASU NOLACE reste devoir la somme de 3 076,28 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 2 décembre 2024, l’indemnité d’occupation du mois de décembre 2024 étant incluse.

Les frais de commissaire de justice ont été déduits ainsi que les majorations clause pénale sur impayés.

S’il n’est pas contestable que la cession du fonds de commerce prévoit une obligation de solidarité du cédant au bénéfice du bailleur pour le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail, Monsieur [S] [U] ne justifie pas de la dénonce du commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [D] [E].

En l’état de ces éléments, seule la SASU NOLACE est condamnée à payer à Monsieur [S] [U] la somme provisionnelle de 3 076,28 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 2 décembre 2024, l’indemnité d’occupation du mois de décembre 2024 étant incluse.

La demande provisionnelle au titre des intérêts conventionnels est fondée sur une clause contractuelle dont l’interprétation souffre de contestations sérieuses (imprécisions ; définition de l’assiette).

Il s’ensuit le rejet de cette demande provisionnelle.

3- Sur la demande de délais de paiement

Il n’est pas contesté que la SASU NOLACE ne s’est pas acquittée de la somme visée dans le commandement dans les délais prescrits.

Au terme de ce texte, le juge des référés saisi d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la demanderesse que la SASU NOLACE a sollicité des délais de paiement auprès de Monsieur [S] [U] pour apurer sa dette et s’est engagée à reprendre le paiement des loyers courants.

Monsieur [S] [U] ne s’oppose pas au principe d’octroi de délais mais limités à 6 mois.

Compte tenu de ces éléments et des conséquences économiques graves en cas de résiliation du bail commercial, il y a lieu d’autoriser la SASU NOLACE à s’acquitter des sommes dues :

— en 4 mensualités de 500 euros à compter du 31 janvier 2025 puis chaque 25 des mois suivants ;

— puis en 5 mensualités de 180 euros, la première au plus tard le 25 mai 2025 puis au plus tard le 25 des mois suivants ;

— enfin en une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais.

Les modalités précises de l’échéancier sont détaillées au dispositif de la présente ordonnance et il convient de suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire.

En cas de défaut de paiement au terme du délai accordé, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de la SASU NOLACE en dépit de la résiliation du bail à Monsieur [S] [U] un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer actuel, soit actuellement la somme mensuelle de 352,69 euros, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

4- Sur les demandes accessoires

La SASU NOLACE est condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SASU NOLACE au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONSTATE que l’acte de saisine du tribunal n’a pas fait l’objet d’une dénonciation aux créanciers éventuellement inscrits (absence de production d’un état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce), de sorte que s’il existe de tels créanciers, la présente décision leur est inopposable ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail commercial, liant la SASU NOLACE à Monsieur [S] [U], est acquise à la date du 29 mai 2024 ;

CONDAMNE la SASU NOLACE à verser à Monsieur [S] [U] la somme provisionnelle de 3 076,28 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 2 décembre 2024, l’indemnité d’occupation du mois de décembre 2024 étant incluse ;

RAPPELLE que les loyers et charges courant à compter de l’échéance du 1er janvier 2025 sont dus ;

REJETTE les demandes provisionnelles dirigées contre Madame [D] [E] et le surplus des demandes provisionnelles formulées contre la SASU NOLACE ;

AUTORISE la SASU NOLACE à s’acquitter de l’intégralité des sommes dues selon les modalités suivantes :

—  4 mensualités de 500 euros à compter du 31 janvier 2025 puis chaque 25 des mois suivants ;

— puis 5 mensualités de 180 euros, la première au plus tard le 25 mai 2025 puis au plus tard le 25 des mois suivants ;

— une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes aux échéances fixées, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse,

CONDAMNE la SASU NOLACE à verser à Monsieur [S] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 352,69 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DIT que la SASU NOLACE, ainsi que tous occupants de son chef, devra alors quitter et vider les lieux reçus à bail dans les huit jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux et ORDONNE alors en tant que de besoin l’expulsion de la SASU NOLACE, ainsi que tous occupants de son chef, par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SASU NOLACE à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SASU NOLACE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La Greffière La 1er Vice-présidente