N° RG : 25/00583 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKCF

[C] C/ S.A.R.L. WATTREMEZ IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Mme [B] [C]

née le 13 Août 1992 à MAUBEUGE

M. [G] [C]

né le 11 Mai 1991 à SAINT SAULVE

demeurant ensemble 44, Chemin de Prouvy – 59300 VALENCIENNES

représentés tous deux par M^e Anne MACCHIA, avocat au barreau de VALENCIENNES,

A :

DEFENDERESSE

LA SOCIETE WATTREMEZ IMMOBILIER

société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de DOUAI sous le numéro 478 184 179,

15, place du Commandant Edouard Richez – 59360 LE CATEAU CAMBRESIS

N’AYANT PAS CONSTITUE AVOCAT

rendu le Jugement réputé contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 08 Janvier 2026, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 13 Novembre 2025, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assisté de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DU LITIGE

Par mandat de gestion n°1773 en date du 27 février 2023, Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] (ci-après les consorts [C]) ont confié à la SARL WATREMEZ IMMOBILIER la gestion de la location de leur immeuble, situé 125 Avenue Faidherbe, Résidence de l’Hippodrome Bâtiment A02 à VALENCIENNES (59300), dont ils sont propriétaires.

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2023 rédigé et signé par la même société, les consorts [C] ont donné ledit immeuble à bail à Monsieur [X] [Z].

Se plaignant de loyers impayés, par courriers valant mises en demeure en date des 7 novembre 2023 et 26 mars 2024, les consorts [C] ont sollicité de la SARL WATREMEZ IMMOBILIER le paiement des loyers non perçus sur le fondement d’une faute de gestion.

A défaut d’être parvenus à un accord amiable à la suite de ces courriers, les consorts [C] ont, par acte du 25 mars 2025, fait assigner la SARL WATREMEZ IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture est intervenue le 26 juin 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 13 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.ET -2015587362Inutile dans un jugement type ENM il me semble ?

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation en date du 25 mars 2025, notifiée au greffe du tribunal judiciaire le 27 mars 2025, les consorts [C] sollicitent du tribunal judiciaire de :

les juger recevables et bien fondés en leur action à l’encontre de la SARL WATREMEZ IMMOBILIER ; juger que la SARL WATREMEZ IMMOBILIER a commis une faute dans son mandat de gestion et engage en conséquence sa responsabilité à l’égard de ses mandants ; ETA ne pas mettre dans un jugement ENM ? Mais Mme [W] me disait de les reprendre afin de ne pas donner l’impression que je ne statue pas sur le tout

la condamner à réparer intégralement le préjudice subi par eux en lien direct avec ses fautes de gestion ; la condamner à leur verser une indemnité de 11 112,80 euros de dommages et intérêts au titre des loyers impayés ; condamner la SARL WATREMEZ IMMOBILIER à leur verser une indemnité de 4 497,95 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre des frais de procédure supportés par eux ; condamner la SARL WATREMEZ IMMOBILIER à leur verser une indemnité de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de leur préjudice moral ; condamner la SARL WATREMEZ IMMOBILIER aux dépens ; condamner la SARL WATREMEZ IMMOBILIER au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [C], se fondant sur les articles 1991, 1992, 1217 et 1231-1 du code civil, font valoir que dans le cadre de son mandat, la SARL WATREMEZ IMMOBILIER était tenue de s’assurer que toutes les conditions juridiques nécessaires à l’efficacité de la convention étaient réunies. Ils soutiennent que la société défenderesse était astreinte à des obligations de vérification, notamment de la réalité financière du preneur à bail. Ils estiment qu’elle a manqué à son obligation de vigilance quant à la solvabilité du locataire en ne se faisant remettre pour seules pièces que l’avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 et trois fiches de salaires pour les mois de janvier, février et mars 2023 lesquelles se sont révélées être des faux, Monsieur [X] [Z] n’étant pas salarié mais gérant de société. Ils exposent par ailleurs que la SARL WATREMEZ IMMOBILIER n’a pris aucune garantie tel qu’un cautionnement dès lors que Monsieur [X] [Z] lui a déclaré avoir la garantie VISALE sans pour autant s’en assurer. Les consorts [C] ajoutent que Monsieur [X] [Z] s’est vu remettre les clés du logement par la société défenderesse sans même que cette dernière ne vérifie le paiement tant du dépôt de garantie que du premier terme de loyer. Enfin, ils se prévalent du fait que dès le retour du chèque sans provision, la SARL WATREMEZ IMMOBILIER aurait dû immédiatement initier une procédure d’expulsion qui n’a été engagée que sous l’insistance de Madame [B] [C].

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, les consorts [C] expliquent avoir subi un préjudice financier lié à la perte des loyers impayés estimant que si la SARL WATREMEZ IMMOBILIER s’était assurée d’obtenir le visa d’ACTION LOGEMENT au titre du cautionnement des loyers impayés, ces derniers auraient été pris en charge au titre de la garantie VISALE. Ils ajoutent avoir engagé des frais au titre de l’expulsion de leur locataire et avoir subi un préjudice moral lié à la situation de détresse dans laquelle ils se sont retrouvés. Les consorts [C] ont été contraints d’engager plusieurs procédures, trouver un second emploi pour Monsieur [G] [C] et reprendre son travail plus tôt pour Madame [B] [C] afin de couvrir les impayés de loyer.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SARL WATREMEZ IMMOBILIER n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

A titre liminaire,

Il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les conséquences du défaut de comparution de la SARL WATREMEZ IMMOBILIER

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du même code dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, il ressort de l’acte de Maître [D] [Y], commissaire de justice à LE CATEAU CAMBRESIS que la SARL WATREMEZ IMMOBILIER, a été assignée à personne morale le 25 mars 2025.

L’acte a régulièrement été signifié et la décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [C]

Sur le manquement du mandataire à ses obligations de vérification et de diligence

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il résulte de l’article 1992 du code civil que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et que sa responsabilité est appliquée plus rigoureusement lorsque le mandat est à titre onéreux.

En application de ces articles, pèse sur l’agent immobilier, une obligation de vérification des conditions de solvabilité des locataires qu’il propose aux propriétaires mandants et de diligence tant au moment de la conclusion du contrat qu’au cours de son exécution.

En l’espèce, au titre de la vérification de la solvabilité du locataire, il ressort d’un échange de mail en date du 5 mai 2023 que la SARL WATREMEZ IMMOBILIER s’est fondée sur les revenus de « 2600 € / mois environ en CDI (…) responsable dans une entreprise » et le fait qu’il ait « la garantie visale de l’état » » pour accepter le dossier de Monsieur [X] [Z].

A la suite de plusieurs demandes postérieures de communication de pièces entre les parties, il apparait que la SARL WATREMEZ IMMOBILIER s’est fait remettre pour pièces justificatives l’avis d’impôt établi en 2022 sur les revenus de 2021 et les fiches de paie de janvier, février et mars 2023.

Il s’en suit, que pour accepter de louer en mai 2023 l’immeuble des consorts [C] à Monsieur [X] [Z], la SARL WATREMEZ IMMOBILIER s’est fondée sur l’avis d’impôt 2022 sur les revenus 2021.

Il est établi qu’elle n’a pas sollicité de pièces sur la situation financière actuelle du locataire potentiel en ne sollicitant pas son dernier avis d’imposition soit l’avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022.

Par ailleurs, il ressort de ce seul avis d’impôt 2022 sur les revenus 2021 que le revenu imposable du locataire s’élevait à 6 974 euros soit environ 581 euros par mois alors que le loyer s’élevait au jour de la conclusion du contrat de bail le 10 mai 2023 à la somme de 700 euros mensuels ce qui aurait nécessairement dû questionner le mandataire sur la stabilité et la capacité financières du candidat.

Au surplus, non seulement la SARL WATREMEZ IMMOBILIER ne s’est pas fait remettre les trois dernières fiches de paie de Monsieur [X] [Z] pour avoir omis celle d’avril 2023 mais, n’a pas davantage sollicité de sa part qu’il lui transmette son contrat de travail ce qui lui aurait permis de vérifier sa qualité de salarié alors même que les consorts [C] s’interrogent, le 4 juillet, sur ce point indiquant « Moi je le trouve comme dirigeant de la société, sans salariés, crée en 2021 mais sur sa FDP est indiqué « entrée dans la société au 01/12/22 ».

L’obligation pesant sur la société aurait également dû la conduire à exiger du candidat qu’il lui fournisse les dernières quittances de loyer délivrées par le précédent bailleur et tout justificatif de sa prise en charge par la garantie VISALE.

En procédant de cette manière, la SARL WATREMEZ IMMOBILIER a manqué à son obligation de vérification des conditions de solvabilité du locataire ainsi qu’elle le reconnait elle-même indiquant le 2 octobre 2023 « Ouais mais parfois quand ils démarrent à travailler leur avis d’impôt n’est pas totalement représentatif. Dans tout cas, ici je me suis fait avoir ».

S’agissant de son obligation de diligence, il apparait que la société défenderesse s’est montrée négligente dans son obligation de diligence, tant au stade de la conclusion du contrat de location que lors de son exécution.

Lors de la signature du bail, il apparait qu’elle a remis à Monsieur [X] [Z] les clés du logement alors même que, d’après le compte rendu de gestion remis par l’agence aux consorts [C], le dépôt de garantie et le premier terme du loyer sont revenus impayés.

Qu’en outre, il ressort du mandat de gérance sous l’article 1 MISSIONS – POUVOIRS et sous le sous-titre PROCEDURES DE RECOUVREMENT que « En cas de difficultés ou à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces ». Pour autant, et malgré les nombreux impayés et promesses de paiement non tenues par le locataire, la SARL WATREMEZ IMMOBILIER admet elle-même dans ses échanges avec les mandants, que cette dernière n’a spontanément initié aucune démarche en vue de régulariser la situation et obtenir du débiteur, paiement des sommes dues. Ce n’est que sous l’insistance de Madame [B] [C] relançant à plusieurs reprises l’agence immobilière que cette dernière finira par prendre attache avec un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer et initier la procédure d’expulsion.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la SARL WATREMEZ IMMOBILIER a manqué à son obligation de vérification des conditions de solvabilité du locataire et de diligence.

Sur les préjudices

L’article 1217 du code civil précise que lorsque la partie, envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat.

L’article 1231-1 du code civil prévoit alors que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit en raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le principe de la force obligatoire des contrats commande pour chacune des parties l’exécution du contrat tel qu’initialement prévu. Son inexécution peut fonder le créancier de l’obligation à solliciter des dommages et intérêts.

* Sur la perte de loyers impayés

Lorsqu’au titre d’une obligation de conseil, seule une perte de chance a vocation à être invoquée par la victime, l’obligation d’indemnisation est en revanche dépourvue d’un taux de perte de chance lorsque les préjudices résultent directement d’une autre faute contractuelle.

En l’espèce, le préjudice financier découle directement du manquement à l’obligation contractuelle de vigilance et de vérification des conditions de solvabilité des locataires qu’il propose aux propriétaires mandants. Les consorts [C] sont fondés à réclamer indemnisation du préjudice tiré de la perte des loyers impayés lequel s’élève, à septembre 2024 date du départ de Monsieur [X] [Z], à la somme de 11 112,80 euros suivant le compte rendu de gestion remis par l’agence aux consorts [C].

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL WATREMEZ IMMOBILIER à payer à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] la somme de 11 112,80 euros au titre de la perte de loyer.

* Sur les frais engagés au titre de l’expulsion du locataire

Il résulte des éléments du dossier que pour parvenir à l’expulsion de Monsieur [X] [Z], les consorts [C] ont été contraints d’engager divers frais de procédure s’élevant d’une part à un solde de 1 084,29 euros au titre des frais de commissaire de justice initiés dans le cadre de la procédure de loyers impayés et de 720 euros au titre de la procédure devant le juge de l’exécution (facture n°862), 909 euros au titre de la procédure de surendettement (facture n°879), 549 euros au titre du solde d’honoraires (facture n°763) et 360 euros au titre des honoraires pour représentation devant le juge des contentieux de la protection de VALENCIENNES soit un total de 2 538 euros d’autre part.

Ces frais, bien qu’en partie justifiés par la mauvaise exécution de son obligation par l’agence immobilière, trouvent leur origine dans des procédures parallèles initiées par les demandeurs devant d’autres instances judiciaires, étrangères à la présente affaire et seules compétentes pour indemniser les consorts [C] des frais de procédure engagés devant elles.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure d’expulsion de leur locataire.

* Sur le préjudice moral

Il est manifeste que la mauvaise exécution de son obligation par la société défenderesse a nécessairement généré une déception pour Monsieur [G] [C] et Madame [B] [C] alors qu’ils avaient conclu ce contrat de mandat de gestion de leur immeuble dans le but de le louer et tirer profit de cette location. La faute de la SARL WATREMEZ IMMOBILIER a contribué au préjudice moral dont ont souffert les intéressés. La déloyauté du mandataire et son manquement à son obligation de vigilance et de vérification, outre le sentiment d’avoir été trompés, ont justifié d’engager des procédures judiciaires et une réorganisation de leur vie personnelle, professionnelle et familiale.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL WATREMEZ IMMOBILIER à payer à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL WATREMEZ IMMOBILIER, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL WATREMEZ IMMOBILIER, condamnée aux dépens, devra payer à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement en premier ressort et réputé contradictoire,

DIT que la SARL WATREMEZ IMMOBILIER a engagé sa responsabilité à raison de la faute dans son mandat de gestion ;

CONDAMNE la SARL WATREMEZ IMMOBILIER à payer à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] la somme de onze mille cent douze euros et quatre-vingt centimes (11 112,80 euros) de dommages et intérêts au titre de la perte de loyer ;

DEBOUTE Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais de procédure supportés par eux ;

CONDAMNE la SARL WATREMEZ IMMOBILIER à payer à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] la somme de mille euros (1 000 euros) de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL WATREMEZ IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SARL WATREMEZ IMMOBILIER à payer à Madame [B] [C] et Monsieur [G] [C] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.