TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00736 – N° Portalis DBX4-W-B7K-U5BU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007, prise en la personne de son représentant légal

C/

[Z] [B] [O]

[Localité 2] – [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007, prise en la personne de son représentant légal

, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [Z] [B] [O], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Mme [V] [R] – [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mars 2010, la SCI FONCIERE DU 01/2007 a loué à Madame [I] [E] et Madame [Z] [B] [O] un appartement à usage d’habitation et deux parking situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 583,34€ et une provision sur charges de 85€.

Par avenant du 1er août 2012, Madame [X] [O] [G] [W] est devenue co-locataire suite au départ de Madame [I] [E].

Par avenant du 1er juillet 2015, Madame [V] [R] [L] est devenue co-locataire suite au décès de Madame [X] [O] [G] [W].

Plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés mais apurés dans les deux mois (le 21 mars 2017, le 11 avril 2024, le 25 février 2025).

Le 24 juin 2025, invoquant un nouvel arriéré locatif, la SCI FONCIERE DU 01/2007 a fait signifier à Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 31 décembre 2025, la SCI FONCIERE DU 01/2007 a finalement assigné Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire,

— en conséquence, ordonner leur expulsion et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, et de pouvoir disposer du mobilier,

— les condamner solidairement au paiement d’une provision de 5818,13 € au titre de l’arriéré de loyer et charges au 27 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire à l’audience,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

A l’audience du 13 mars 2026, la SCI FONCIERE DU 01/2007, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 6786,77€ et s’oppose aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire arguant de ce que la dette est importante et qu’il y a eu plusieurs commandements de payer et trop d’irrégularité dans les paiements.

Madame [V] [R] [L], comparante, reconnaît le montant de la dette sous réserve de la déduction de la somme de 968,32€ qui a été versée le 10 mars 2026. Elle indique que le paiement des loyers est repris depuis le mois de novembre 2025 et sollicite des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 161€. Elle indique qu’elle est vendeuse et perçoit un salaire de 1400€ environ, que sa mère est retraitée et perçoit une pension de 1150€. Elle précise qu’elle ne souhaite pas rester dans les lieux car elle a quitté le logement depuis septembre et que son frère a pris le relai. Elle ajoute avoir un crédit immobilier de 1062 qu’elle partage avec son compagnon. Elle indique que sa mère n’a pas d’autres dettes.

Madame [Z] [B] [O], comparante, confirme les propos tenus par sa fille et demande à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la demanderesse a fait parvenir un décompte actualisé tenant compte du dernier versement indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DU 01/2007 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 mars 2010 modifié par avenant du 1er août 20112 et avenant du 1er juillet 2015 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2025 pour la somme en principal de 14336,91€ par la SCI FONCIERE DU 01/2007.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé (virement de 500€ le 8/08/25). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE DU 01/2007 produit le décompte actualisé au 17 mars 2026 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 5818,45 €, mensualité de mars 2026 incluse.

Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera relevé que Madame [V] [R] [L] ne justifie pas avoir signalé à son bailleur son départ des lieux, aucun congé n’étant fourni ni avenant au contrat de bail modifiant les cotitulaires du bail de sorte qu’elle reste tenue à la dette.

Elles seront donc condamnées à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5818,45€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat (article 5).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, s’il est vrai que plusieurs commandements de payer ont été délivrés au cours du bail, il est constant et non contesté que le bail a débuté il y a plus de 10 ans et que le paiement intégral du loyer a été repris depuis plusieurs mois, à savoir depuis le mois de novembre 2025. En outre, au regard de la situation personnelle et professionnelle de Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L], elles apparaissent en situation de régler leur dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Elles seront donc autorisées à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] pourront alors être expulsées des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 3] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des quatre commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DU 01/2007, Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] seront également condamnées à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 mars 2010 modifié par avenant du 1er août 20112 et avenant du 1er juillet 2015 entre la SCI FONCIERE DU 01/2007 d’une part et Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et les deux parking situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 août 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] à verser à la SCI FONCIERE DU 01/2007 la somme de 5818,45 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 17 mars 2026 (mensualité de mars 2026 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 161€, la 36 ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] soient condamnées in solidum à verser à la SCI FONCIERE DU 01/2007 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées aux bailleurs le cas échéant ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] à payer à la SCI FONCIERE DU 01/2007 la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [B] [O] et Madame [V] [R] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente