TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02226

N° Portalis DBX4-W-B7J-UITF

JUGEMENT

N° B

DU : 17 Mars 2026

,

[X], [N]

C/

,

[G], [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à Maître Nicolas JAMES-FOUCHER

Copie certifiée conforme délivrée le 17/03/26 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 17 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

23

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [X], [N]

demeurant, [Adresse 2] ,

[Localité 2]

comparant en personne assisté de Maître Jean-françois LAFFONT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [G], [U]

demeurant, [Adresse 3] ,

[Localité 1]

comparant en personne assisté de Maître Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE, désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision numéro

C-31555-2025-016285 rendue le 29 septembre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 février 2001, Monsieur, [X], [N] a loué à Monsieur, [G], [U] un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 3] à, [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 1 800 francs, outre une provision sur charges de 60 francs. Il a été précisé sur le bail que « cet appartement n’est pas finis (sic) de quelques travaux, ceci explique la modicité du prix et le non-établissement de l’état des lieux ».

Monsieur, [X], [N] a demandé à son locataire de quitter les lieux dans les six mois par des courriers de novembre 2002 et de mars 2007. Il a ensuite délivré des congés pour reprise le 30 avril 2010, le 25 avril 2013 et le 07 juillet 2015.

De son côté, Monsieur, [G], [U] a sollicité à plusieurs reprises l’intervention du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de, [Localité 1], qui a fait des enquêtes et des constats le 28 août 2006, le 23 mars 2018 et le 12 février 2019, en préconisant des travaux dans le logement.

Le 07 novembre 2019, Monsieur, [G], [U] a saisi le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour être dispensé de payer les loyers jusqu’à la réalisation des travaux et pour obtenir la condamnation de Monsieur, [X], [N] à faire réaliser les travaux nécessaires à la reprise des désordres du logement, à ses frais, à le reloger pendant la durée des travaux, et à lui payer 59.737,18 euros en réparation du préjudice de jouissance et 2.000 euros en réparation du préjudice découlant de la résistance abusive.

Par jugement avant-dire-droit du 22 juillet 2021, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour déterminer la nature des travaux nécessaires pour remédier aux désordres revendiqués par le locataire et les responsabilités encourues par les parties dans les désordres.

Après réception du rapport d’expertise le 20 février 2022, puis du rapport complémentaire du 29 novembre 2023, le dossier a été plaidé au fond le 25 janvier 2024.

Par jugement du 18 avril 2024, désormais définitif, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a :

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de Monsieur, [X], [N] tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail ;

— condamné Monsieur, [X], [N] à faire procéder aux travaux de remise en état suivants :

— remplacement du chauffe-eau,

— réhabilitation de l’installation électrique,

— mise en place d’un système de ventilation,

— mise en place d’une rampe de sécurité de l’escalier d’accès à l’étage,

— réfection de la salle d’eau, en ce compris la douche et les revêtements muraux,

— réparation du sol de la cuisine,

— vérification de l’installation d’évacuation et éventuelles réparations nécessaires ;

— condamné Monsieur, [G], [U] à verser à Monsieur, [X], [N] la somme de 2.558,96 euros au titre de sa contribution au coût des travaux de remise en état et la somme de 7.821,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2024 ;

— condamné Monsieur, [G], [U] aux dépens de l’instance, exception faite des honoraires de l’expert judiciaire qui seront supportés à 55% par Monsieur, [X], [N] et 45% par Monsieur, [G], [U], et à payer à Monsieur, [X], [N] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Monsieur, [G], [U] et Monsieur, [X], [N] de toutes leurs autres demandes.

Le 18 septembre 2024, Monsieur, [G], [U] a déposé un dossier de surendettement. Ce dossier a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 21 novembre 2024. Après notification de la décision de recevabilité de la commission de surendettement à sa personne le 3 décembre 2024, Monsieur, [X], [N] a contesté cette décision.

Le 26 novembre 2024, Monsieur, [X], [N] a fait signifier à Monsieur, [G], [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 20 mars 2025, Monsieur, [X], [N] a ensuite fait assigner Monsieur, [G], [U] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la disposition de ses meubles selon les dispositions du code des procédure civile d’exécution et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.521,74 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers de février 2024 jusqu’à mars 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation comme prévue au bail et intérêts de droit, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des mesures conservatoires prises sur les biens et les valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2025.

A la suite d’une enquête du service communal d’hygiène et de santé de la mairie de, [Localité 1] du 19 février 2025, le préfet a pris un arrêté d’insalubrité concernant l’appartement loué à Monsieur, [G], [U] le 16 mai 2025, en ordonnant à Monsieur, [X], [N] de reloger le locataire dans un délai d’un mois.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur, [X], [N], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes et indiqué que le précédent jugement ne concernait pas la présente procédure, mettant en avant le refus du locataire de voir réaliser les travaux dans le logement et son inaction à l’origine de la dégradation des lieux.

Monsieur, [G], [U] a contesté le montant de sa dette, estimant que des paiements étant manquants et faisant valoir que son appartement était insalubre depuis plusieurs années. Il a également mis en avant la procédure de surendettement en cours.

Il a été décidé d’un renvoi pour permettre aux parties de produire le précédent jugement rendu par le juge des contentieux de la protection, les éléments relatifs à l’arrêté d’insalubrité et les éléments sur la procédure de surendettement en cours, notamment le jugement du juge du surendettement.

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur, [X], [N], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes, a produit le jugement du 18 avril 2024 et a demandé une passerelle au fond.

Monsieur, [G], [U], comparant en personne, a fait valoir que Monsieur, [X], [N] avait contesté la recevabilité de son dossier de surendettement et qu’il était dans une situation difficile depuis de nombreuses années, compte-tenu de l’état de son logement.

Par ordonnance du 10 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté que les demandes excédaient les pouvoirs du juge des référés et renvoyé l’affaire à l’audience au fond à l’audience du 18 septembre 2025.

Par jugement du 25 août 2025, le juge du surendettement a déclaré le dossier de surendettement de Monsieur, [G], [U] recevable et le dossier a été renvoyé à la commission de surendettement pour qu’elle en poursuive l’instruction.

Après un renvoi à l’audience du 18 septembre 2025, à la demande des parties, le dossier a été retenu et plaidé à l’audience du 15 janvier 2026.

En se référant à ses conclusions par des observations orales, Monsieur, [X], [N], assisté par Maître Jean-François LAFFONT, a sollicité du juge de :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [G], [U] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’il sera disposé de ses meubles selon les dispositions du code des procédure civile d’exécution en cas d’abandon des lieux,

— condamner Monsieur, [G], [U] au paiement :

— de la somme de 3.521,74 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers de février 2024 jusqu’à mars 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation comme prévue au bail et intérêts de droit, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement, de la dénonce du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des mesures conservatoires prises sur les biens et les valeurs mobilières.

Au soutien de ses demandes, Monsieur, [X], [N] a rappelé que le juge des contentieux de la protection avait déjà rendu une décision entre les mêmes parties, en condamnant le propriétaire à faire des travaux de réfection et en condamnant le locataire à payer l’arriéré de loyers et partie des travaux, compte-tenu de sa responsabilité dans l’apparition des désordres et notamment la destruction de la salle de bain. Il a indiqué que Monsieur, [G], [U] s’opposait systématiquement à la réalisation de travaux dans son appartement, ce qui avait amené le précédent juge et les services sociaux à ne pas retenir l’insalubrité des lieux et la CAF à ne plus verser les allocations pour le logement. Il a estimé que Monsieur, [G], [U] avait déposé un dossier de surendettement pour tenter d’échapper au jugement du 18 avril 2024, pourtant définitif en l’absence d’appel des parties.

Il a fait valoir que Monsieur, [G], [U] n’avait pas payé les loyers suite au commandement de payer qui lui avait été délivré et que la clause résolutoire était acquise au 26 janvier 2025. Il a indiqué qu’au moment de délivrer le commandement de payer, il n’avait pas connaissance de la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement le 21 novembre 2024 et que la dette réclamée dans le commandement de payer, à savoir une dette de loyer de février 2024 à novembre 2024, n’était pas incluse dans la procédure de surendettement. Il a ajouté que l’arrêté d’insalubrité, pris le 16 mai 2025, était postérieur au commandement de payer et à l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur, [G], [U], assisté par son avocat, s’est référé à ses conclusions par des observations orales et a demandé au juge de :

— déclarer que le jeu de la clause résolutoire n’est pas acquis du fait de la recevabilité du dossier de surendettement prononcée le 21 novembre 2024 et de l’arrêté d’insalubrité du 16 mai 2025,

— débouter Monsieur, [X], [N] de l’ensemble de ses fins et moyens, comme étant dépourvus de fondement et de justification,

— ordonner pour une durée de deux ans la suspension de toute mesure d’exécution et de toute expulsion présentée contre lui en application des articles L.722-2 et L.722-8 du code de la consommation,

— en cas de condamnation au paiement d’un arriéré locatif depuis février 2024, accorder à Monsieur, [G], [U] des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative, dans les conditions qui seront fixées par la commission de surendettement, et ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, condamner Monsieur, [X], [N] au paiement :

— d’une indemnité de 9.900 euros (soit 22 mois d’avril 2024 à janvier 2026, à raison de 450 euros par mois) en réparation de son préjudice de jouissance arrêté en janvier 2026 ;

— d’une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions combinées de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— des dépens.

Au soutien de ses demandes, il a mis en avant le fait que Monsieur, [X], [N] n’avait jamais procédé aux travaux nécessaires dans son logement, y compris après le jugement d’avril 2024, raison pour laquelle un arrêté d’insalubrité avait été rendu en mai 2025.

Il a indiqué que la recevabilité de son dossier de surendettement prononcée le 21 novembre 2024 et confirmée le 25 août 2025 faisait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire et à son expulsion. Il a ajouté que l’arrêté d’insalubrité du logement pris le 16 mai 2025 le dispensait de payer les loyers et faisait également obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, mais également à ses demandes en paiement, ce d’autant que le bailleur n’avait pas entrepris les travaux nécessaires depuis le jugement et l’arrêté d’insalubrité.

Il a fondé sa demande de délais de paiement sur sa situation financière et le dossier de surendettement déposé.

Sur sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité de jouissance, il a estimé que l’absence de réalisation des travaux par son bailleur lui causait un préjudice à hauteur de 450 euros par mois, soit 9.900 euros entre le mois d’avril 2024 et le mois de janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

I. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

1. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article L.722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

L’article L.722-5 du code de la consommation précise que la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction. Cette interdiction ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2001 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoire et pénal), qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et de charges, deux mois après un commandement de payer infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.360 euros a été signifié le 26 novembre 2024 par Monsieur, [X], [N], conformément à la clause résolutoire du contrat.

Néanmoins, le dossier de surendettement préalablement déposé par Monsieur, [G], [U] a été déclaré recevable le 21 novembre 2024. Peu important le recours déposé par Monsieur, [X], [N] concernant la décision de recevabilité, qui a au demeurant été rejeté par le juge du surendettement le 25 août 2025, Monsieur, [G], [U] avait dès le 21 novembre 2024 interdiction de procéder au règlement de ses dettes nées antérieurement à la décision de recevabilité et pour lesquelles aucune décision judiciaire n’avait octroyé de délais de paiement, dont les dettes de loyer de février 2024 à novembre 2024 visées dans le commandement de payer.

Ainsi, la décision de recevabilité du dossier de surendettement fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du commandement de payer du 26 novembre 2024, compte-tenu de l’interdiction de payer des dettes antérieures à la décision de recevabilité.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer du 12 janvier 2023, comme du 26 novembre 2024, il est en outre relevé que l’arrêté d’insalubrité du 16 mai 2025 prononce une « interdiction à l’habitation à titre temporaire dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté » et qu’il y a désormais une impossibilité totale d’habiter les lieux, du fait de la décision de la Préfecture. Cette situation interdit au bailleur, tant qu’il n’a pas procédé aux travaux et obtenu la levée de l’arrêté d’insalubrité, de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, en application de l’article 1719 du code civil.

Il convient donc de rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les demandes d’expulsion, de disposition des meubles et de condamnation à une indemnité d’occupation, corollaires à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient également de rejeter la demande de Monsieur, [G], [U] de suspension de l’expulsion, celle-ci n’ayant pas été prononcée.

II. SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail.

L’article 1219 du code civil prévoit toutefois qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil prévoient que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il se déduit de ces différents articles que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est opposée à bon droit par le locataire, si les locaux loués sont rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés (Civ. 3e, 6 juill. 2023, no 22-15.923). En matière de baux d’habitation, les locataires doivent ainsi démontrer qu’ils sont dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux pour bénéficier de l’exception d’inexécution (3e Civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246 ; 3e Civ., 13 mars 2025, 22-23.406).

Il est précisé que seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent (3e Civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). La faute du locataire, qui refuse ou entrave la réalisation des travaux destinés à faire disparaître les causes d’indécence, doit donc présenter les caractères de la force majeure pour exonérer le bailleur de ses obligations ou constituer la cause exclusive du dommage (3e Civ., 5 janvier 2010, n° 08-21.140 ; 3e Civ., 11 janvier 2024, n° 22-15.848).

En l’espèce, Monsieur, [X], [N] sollicite le paiement des loyers impayés de février 2024 à mars 2025, soit les loyers antérieurs à la mise en place de la procédure contradictoire et à l’arrêté d’insalubrité du 16 mai 2025, à l’occasion duquel il a été prononcé une « interdiction à l’habitation à titre temporaire dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’arrêté » et qui a suspendu l’obligation de payer les loyers de Monsieur, [G], [U].

Toutefois, il apparaît que cet arrêté a été décidé en raison de nombreux défauts, à savoir de l’absence de protection du logement contre les infiltrations d’air et d’eau parasites (traces d’infiltrations dans plusieurs pièces et porte d’entrée non étanche), de l’absence de moyen de ventilation suffisants pour permettre le renouvellement de l’air, des défauts du système électrique et de l’installation de gaz mettant en danger les utilisateurs, de l’insuffisance du système de chauffage, de l’absence de douche ou baignoire dans la salle de bain, de l’absence d’eau chaude dans le logement, du mauvais état de fonctionnement de l’évacuation des eaux usées, de l’absence de sécurisation de l’escalier intérieur, de la dimension insuffisante de la chambre sous les combles en termes de caractéristiques minimales d’habitabilité, de l’absence de système d’occultation de la lumière dans les pièces destinées au sommeil, de la dégradation et du manque d’entretien du logement et de ses abords susceptibles de porter atteinte à la sécurité de l’occupant (tomettes descellées dans la cuisine et dans la coursive d’accès au logement, orifices dans les murs de la chambre sur rue et le mur séparatif du séjour et de la salle d’eau, conduit de raccordement de la hotte dégradé, éléments de la corniche descellés et manquant de tomber, persiennes dégradées et peintures dégradées susceptibles de contenir du plomb, fientes de pigeon dans les escaliers d’accès). Ces défauts sont en très grande majorité déjà mentionnés dans le jugement du 18 avril 2024, signes de leur ancienneté et de leur existence avant même l’arrêté d’insalubrité du 16 mai 2025, ayant relevé que leur nature et leur multiplicité rendaient inhabitables le logement.

S’il ressort des courriers des parties, des rapports de constatations des services d’hygiène de la ville, des rapports d’expertise judiciaire et des déclarations des parties lors de la précédente procédure judiciaire que la destruction de la douche, l’utilisation d’un enduit inadapté ayant entraîné des infiltrations d’eau dans la salle de bain, la manipulation de l’installation électrique et l’absence d’entretien de la chaudière sont imputables au locataire, ayant contribué à l’apparition des désordres, les autres désordres ne lui sont pas directement imputables et sont dus à un défaut d’entretien par le propriétaire, celui-ci touchant également les parties communes attenantes au logement.

Il ne peut être contesté que Monsieur, [G], [U] a demandé la mise en attente de la réalisation des travaux de réparation nécessaires dans son appartement en 2018, selon son courrier du 31 mai 2018 au service communal d’hygiène et de sécurité et courriel du service communal d’hygiène et santé du 4 juin 2018. Il n’a pas répondu aux sollicitations téléphoniques de l’entrepreneur en 2020, de sorte que les travaux de réparation n’ont pas été entrepris.

Néanmoins, il n’est démontré aucune démarche de Monsieur, [X], [N] depuis 2020, et notamment après le jugement du 18 avril 2024 le condamnant à réaliser des travaux de réfection du logement, désormais définitif, ou après l’arrêté d’insalubrité du 16 mai 2025 lui imposant de réaliser des travaux de réfection du logement sous 9 mois, après relogement de son locataire. Ainsi, à ce jour, il n’est pas démontré la persistance du refus de Monsieur, [G], [U] de voir les travaux réalisés, et ce alors qu’il a demandé et obtenu en justice la condamnation de son propriétaire à réaliser des travaux de réfection.

Il n’est pas établi que la faute de Monsieur, [G], [U], qui a dégradé certaines parties de l’appartement et n’a pas entretenu la chaudière, puis n’a pas permis la réalisation de travaux en 2018 et 2020, soit la cause exclusive de l’insalubrité de l’appartement et qu’elle présente toujours à ce jour les caractères de la force majeure.

Aussi, il convient de faire droit à l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur, [G], [U] pour les loyers de 450 euros de février 2024 à mai 2025 et de débouter Monsieur, [X], [N] de sa demande en paiement.

Il convient également de rejeter la demande de Monsieur, [G], [U] de suspension des mesures d’exécution, à défaut de condamnation au paiement et d’autres mesures d’exécution en cours.

III. SUR LE PREJUDICE DE JOUISSANCE

En application des articles 1217, 1231 et suivant, 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement décent et peut être condamné à indemniser son préjudice de jouissance.

Toutefois, l’indemnisation du locataire peut être réduite si sa faute a contribué à l’apparition, au maintien ou à l’aggravation des dommages.

En l’espèce, Monsieur, [G], [U] justifie que son logement présente divers désordres le rendant inhabitable, selon arrêté d’insalubrité du 16 mai 2025. Compte-tenu du caractère inhabitable des lieux, il a déjà bénéficié d’une exception d’inexécution et s’est vu dispensé du paiement de l’intégralité de ses loyers de 450 euros, le juge ayant considéré qu’il ne pouvait pas jouir du bien.

Monsieur, [G], [U] ne démontre pas de préjudice de jouissance d’un montant supérieur au loyer dont il a été dispensé du paiement, d’autant qu’il est partiellement responsable de la dégradation des lieux et de sa situation.

Aussi, il convient de le débouter de sa demande de préjudice de jouissance.

IV. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Monsieur, [X], [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur, [X], [N] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que de ces demandes d’expulsion, de disposition des meubles et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur, [G], [U] de sa demande de suspension de l’expulsion, celle-ci n’ayant pas été prononcée ;

DEBOUTE Monsieur, [X], [N] de sa demande de sa demande au titre du paiement des loyers ;

DEBOUTE Monsieur, [G], [U] de sa demande de suspension des mesures d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur, [G], [U] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur, [G], [U] et Monsieur, [X], [N] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [N] au paiement des dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,