TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/00931 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYIR

JUGEMENT

N° B

DU : 17 Mars 2026

,

[D], [Q] , venant aux droits de M., [F], [R] décédé le 5/05/2025,

[O], [T], venant aux droits de M., [F], [R] décédé le 5/05/2025,

[L], [R], venant aux droits de M., [F], [R] décédé le 5/05/2025

C/

,

[V], [C],

[W], [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à SELARL ALMUZARA-MUNCK

M., [V], [C]

Mme, [W], [B]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 17 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme, [D], [Q] , venant aux droits de M., [F], [R] décédé le 5/05/2025, demeurant, [Adresse 4]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

M., [O], [T], venant aux droits de M., [F], [R] décédé le 5/05/2025, demeurant, [Adresse 5]

représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme, [L], [R], venant aux droits de M., [F], [R] décédé le 5/05/2025, demeurant, [Adresse 6]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M., [V], [C], demeurant, [Adresse 7]

comparant en personne

Mme, [W], [B], demeurant, [Adresse 8]

représentée par M., [V], [C] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 janvier 2017, Monsieur, [F], [R] a donné à bail à Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] une maison à usage d’habitation avec garage et abri-voiture, située, [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 769,28 euros, révisable annuellement.

Le 8 juillet 2022, Monsieur, [F], [R] a fait signifier à Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 9 février 2024, Monsieur, [F], [R], assisté de sa curatrice, a ensuite fait assigner Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, avec indexation, soit 870,82 euros,

— de la somme de 8.859,11 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, du signalement du commandement de payer à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Le dossier a fait l’objet de six renvois à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 15 janvier 2026.

Compte-tenu du décès de Monsieur, [F], [R] le 5 mai 2025, Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R], ses ayants-droits, sont intervenus volontairement à la dernière audience.

A l’audience du 15 janvier 2026, Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions écrites par des observations orales. Ils se désistent de leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation et demandent :

— la condamnation solidaire de Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] à la somme de 14.080,43 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— le débouté de la demande indemnitaire de Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B],

— subsidiairement,

— la limitation des dommages et intérêts à la somme de 1.980 euros,

— la compensation entre les créances respectives des parties,

— en tout état de cause, la condamnation in solidum de Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, du signalement du commandement de payer à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Oralement, ils demandent également le débouté de la demande d’expertise et l’avance des frais d’expertise par les défendeurs en cas de prononcé de l’expertise. Ils sollicitent le rejet de la demande de délais de paiement des défendeurs.

Au soutien de leurs demandes, ils indiquent qu’il existe un impayé locatif de 14.080,43 euros. Sur l’exception d’inexécution, ils font valoir que les locataires n’ont jamais saisi la justice et été autorisés à suspendre le paiement de leurs loyers et qu’ils ne justifient pas de l’impossibilité totale d’habiter les lieux loués.

Sur la demande indemnitaire des locataires, ils indiquent dans un premier temps qu’elle est prescrite pour la période antérieure au 15 janvier 2023, leurs demandes ayant été formées judiciairement pour la première fois le 15 janvier 2026 et la prescription étant de 3 ans selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils notent ainsi que les deux certificats médicaux produits, qui constatent un accident pour l’un des fils et des problèmes respiratoires pour un autre enfant, dont rien n’établit le lien avec l’état du logement, datent de 2021 et ne peuvent fonder l’indemnisation. Dans un second temps, ils estiment que la faute du bailleur n’est pas établie. Ils indiquent que le refus de délivrer des quittances, lié à l’absence de paiement des loyers, n’est pas fautif et n’empêchait pas les locataires de quitter les lieux. Ils ajoutent que les moisissures concernent une seule chambre dans le logement et qu’elles viennent d’un défaut d’entretien de la rigole devant la maison et de la gouttière, obstruées par des végétaux, et du refus des locataires d’utiliser l’installation de chauffage du logement, ceux-ci ayant installés d’autres chauffages en dépit des règles de sécurité. Ils estiment qu’ils ont pour leur part entrepris tous les travaux nécessaires, en procédant à la réparation de la chaudière et en installant des déshumidificateurs dans le logement. Subsidiairement, ils font valoir que la demande indemnitaire est excessive, compte-tenu du fait que seule une chambre comprenait des moisissures au niveau des huisseries et que les locataires ont contribué à leur préjudice.

Sur la demande d’expertise, ils indiquent qu’il n’y a pas d’intérêt légitime, compte-tenu du départ des locataires.

Monsieur, [V], [C], comparaissant en personne, et Madame, [W], [B], représentée par Monsieur, [V], [C], muni d’un pouvoir spécial, demandent au juge de rejeter totalement ou partiellement la demande de condamnation au paiement de la somme de 14.080,43 euros ou l’octroi de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance à hauteur de 14.080,43 euros. Ils demandent également une expertise et pour le cas où ils seraient condamnés au paiement d’une somme, l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 à 400 euros pour la régler.

Au soutien de leurs demandes d’exception d’inexécution ou de dommages et intérêts, Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] expliquent que l’agence a refusé de les laisser quitter les lieux, ce qui a aggravé leur dette, en ne leur fournissant pas de quittances de loyer et en ne leur permettant pas de se reloger. Ils ajoutent que les murs du logement présentaient un taux d’humidité de 100% et des moisissures, les désordres ayant commencé 6 à 9 mois après leur entrée dans les lieux. Ils expliquent que leur bailleur a changé la VMC six mois après leur demande, que les déshumidificateurs installés pendant 1 mois émettaient 100 décibels jour et nuit et que les travaux sur le cumulus ont généré des fuites et aggravés le problème. Ils estiment n’être pas responsables de l’humidité, d’autant que la rigole évoquée était 20cm au-dessus de la porte d’entrée et que cette porte était en réalité une porte d’écurie non-étanche. Ils ajoutent que leur enfant est asthmatique en raison de l’humidité/

Sur leur demande d’expertise, ils indiquent qu’elle est utile pour établir la présence d’humidité dans le logement, sa date d’apparition et ses causes.

Sur la demande de délais de paiement, Monsieur, [V], [C] indique qu’il gagne 2.000 à 3.000 euros net, qu’il a ses enfants 1 week-end sur 2 et que son ex-compagne, qui en a la garde le reste du temps, réside désormais avec ses parents.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE DESISTEMENT

Il convient d’acter le désistement de Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R] de leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

II. SUR L’EXPERTISE

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, les locataires allèguent d’un désordre lié à l’humidité de la maison louée. Ils produisent au soutien de cette allégation des photos non-datées et un courriel de l’entreprise Maison sûr du 14 juin 2023, notant la présence de remontées capillaires liées à l’humidité du sol, qui remontent dans les murs jusqu’à une hauteur de 1,10m et entraînent l’apparition de cloques et le désagrégement du mur.

Cette humidité est confirmée par certains éléments transmis par les propriétaires, notamment les courriels et courriers de l’agence de 2022, relevant des problèmes d’humidité et les imputant au fait que la rigole devant la maison et la gouttière soient bouchés et que « l’eau s’infiltre dans le sol par d’autres endroits », notamment par les murs et les fondations. Elle est également confirmée par la mise en place d’un déshumidificateur en 2025, qui n’aurait pas été nécessaire sans l’humidité.

Ainsi, la présence d’humidité dans le logement apparaît suffisamment établie par les éléments de la procédure, sans besoin de faire réaliser une expertise longue et coûteuse pour établir ce fait. S’agissant de la date d’apparition de cette moisissure, une expertise ne permettra pas de connaître cette date d’apparition. L’expertise n’apparaît pas non plus utile et nécessaire pour établir les causes de la moisissure, d’autant que le départ des locataires du logement depuis plus de six mois, et les éventuelles modifications apportées par les propriétaires depuis, ont pu influer sur les causes du désordre.

La mesure d’expertise apparaît donc inutile et disproportionnée, tant dans sa durée que dans son coût, au regard des éléments produits par les parties.

La demande de Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] sera donc rejetée.

III. SUR L’INDECENCE DU LOGEMENT

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002, qui impose :

— que le logement assure le clos et le couvert ; que le gros œuvre du logement et de ses accès soit en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— que le logement soit protégé contre les infiltrations d’air parasites et que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;

— que le logement permette une aération suffisante ; que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur a une obligation continue d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est précisé que seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent (3e Civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438). La faute du locataire doit constituer la cause exclusive du dommage ou doit présenter les caractères de la force majeure pour exonérer le bailleur de ses obligations, y compris pour le locataire qui refuse ou entrave la réalisation des travaux destinés à faire disparaître les causes d’indécence (3e Civ., 5 janvier 2010, n° 08-21.140 ; 3e Civ., 11 janvier 2024, n° 22-15.848).

En l’espèce, Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] justifient de la présence d’humidité dans la maison louée, par le biais des photographies remises et surtout du courriel de l’entreprise, [Adresse 10] sûr du 14 juin 2023, notant la présence de remontées capillaires liées à l’humidité du sol, qui remontent dans les murs jusqu’à une hauteur de 1,10m et entraînent l’apparition de cloques et le désagrégement du mur.

Plus encore, il ressort du courriel du 24 mars 2022 et des courriers du 1er avril 2022 et 21 avril 2022 de l’agence immobilière du bailleur que les locataires ont alerté leur bailleur de la présence d’humidité et de moisissures dès 2022, entraînant une visite des lieux par l’agence immobilière et le propriétaire. Il ressort de ces courriers qu’il y a bien des infiltrations dans les murs et les fondations du logement.

La présence d’humidité est également établie par la pose des déshumidificateurs pendant 3 à 4 semaines en 2025.

Enfin, l’état des lieux d’entrée et de sortie produit par les propriétaires démontre que le logement présentait déjà des traces marrons autour de la VMC de la salle de bain, signe d’une humidité excessive des lieux, lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Cette humidité n’a pas disparu et s’est même aggravée, puisqu’il est noté la présence de « traces d’humidité » dans le couloir bleu, des « traces de moisissures » sur la porte du couloir saumon et des « moisissures » dans la chambre parentale.

Ainsi, il est démontré que les lieux loués n’étaient pas suffisamment protégés contre les infiltrations et remontées d’eau et qu’ils présentaient une humidité excessive, avec des moisissures, de sorte que le logement ne répondait pas aux critères de décence.

Si les bailleurs allèguent que les locataires sont responsables de cette humidité car ils n’auraient pas débouché la rigole extérieure et la gouttière et auraient assuré leur chauffage par des radiateurs à l’éthanol et non par la chaudière à fioul, ils ne produisent pas d’éléments suffisamment probants pour étayer ces faits. En effet, ces éléments ne sont mentionnés que par les courriers de leur mandataire, qui ne représente pas un tiers neutre, sans élément émanant des professionnels qualifiés eux-mêmes.

Aussi, il convient de condamner les propriétaires à indemniser les locataires pour le préjudice de jouissance subi. Dans la mesure où ne sont démontrées l’humidité et la présence de moisissures que dans trois pièces du logement, les locataires n’ont pas été empêché de jouir de la totalité du bien et il n’était pas rendu totalement inhabitable. Le préjudice de jouissance des locataires sera indemnisé à hauteur de 15% du loyer sur la période du 15 janvier 2023 au 3 octobre 2025, les périodes antérieures étant prescrites, soit une somme de 4.221,73 euros (62,93 euros du 15 au 31 janvier 2023, 1.514,46 euros du 1er février 2023 au 31 janvier 2024, 1.567,47 euros du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, 1.076,87 euros du 1er février 2025 au 3 octobre 2025).

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur, [F], [R] produit un décompte du 13 janvier 2026 démontrant que Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] restent devoir la somme de 13.982,09 euros, incluant leurs loyers impayés jusqu’au 3 octobre 2025 compris, après soustraction des frais bancaires non-justifiés et des frais de relance ne pouvant être facturés aux locataires.

S’agissant de l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B], la non-délivrance des quittances ne peut justifier le non-paiement des loyers et il n’est pas démontré que ce refus ait été indu, seul le paiement des loyers pouvant entraîner la délivrance de quittance. En outre, l’indécence du logement ne l’a pas rendu entièrement inhabitable, de sorte qu’ils ne pouvaient être dispensés de payer la totalité de leurs loyers et seuls leur ont été accordé des dommages et intérêts se montant à 15% des loyers mensuels. Conformément à la demande des propriétaires, il sera ordonné la compensation entre les sommes dues, à concurrence de 4.221,73 euros.

Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 13.982,09 euros. Après compensation, leur condamnation sera réduite à la somme de 9.760,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande des bailleurs.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu de la situation sociale de Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B], ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 300 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur, [F], [R], Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R] de leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] de leur demande d’expertise ;

CONDAMNE Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R] à payer à Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] la somme de 4.221,73 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] à verser à Monsieur, [F], [R] la somme de 13.982,09 euros (décompte arrêté au 13 janvier 2026, incluant les loyers jusqu’au 3 octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R] et Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] jusqu’à due concurrence ;

DIT qu’en conséquence, les créances de Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] à l’encontre de Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R] sont éteintes et que Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] restent devoir la seule somme de 9.760,36 euros à Madame, [D], [Q], Monsieur, [O], [T] et Madame, [L], [R] ;

AUTORISE Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 300 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification du jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] à verser à Monsieur, [F], [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [V], [C] et Madame, [W], [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,