TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03819

N° Portalis DBX4-W-B7J-UVTV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [T] [H]

C/

[R] [M] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à M^e Clémence DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 13 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [T] [H], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [M] [O]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 17 février 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à Monsieur [R] [M] [O] un appartement à usage d’habitation (n°1014) situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 319,94 euros et une provision sur charges mensuelle.

Le 23 avril 2025, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur [R] [M] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [R] [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour :

— entendre constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat susivsé, la résiliation du bail consenti par la S.A ALTEAL à Monsieur [R] [M] [O] pour défaut de paiement des loyers,

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [M] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— entendre condamner Monsieur [R] [M] [O] à régler :

* par provision la somme de 2.559,01 euros représentant les loyers et charges impayés au 07 juillet 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

* une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 23 avril 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 septembre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.253,52 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Elle indique que le dernier paiement a eu lieu en mai 2024.

Monsieur [R] [M] [O], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et qu’il veut rester dans les lieux jusqu’à la fin de l’année. Il indique qu’il a perdu son emploi en mai 2024 et qu’il est étudiant en génie mécanique mais qu’il n’a pas validé son semestre. Il précise qu’il fait des missions d’intérim, qu’il n’a pas d’autres dettes et qu’il vit seul sans enfants. Il indique qu’il entend payer sa dette d’ici la fin de l’été.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement le 17 février 2023 contient une clause résolutoire (Article 7 « Clause résolutoire ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.905,85 euros a été signifié le 23 avril 2025. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [R] [M] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL produit un décompte du 8 janvier 2026 démontrant que Monsieur [R] [M] [O] reste devoir la somme de 4.253,52 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [R] [M] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.253,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [R] [M] [O] sollicite des délais de paiement sans préciser ni délai ni montant de mensualité ainsi que de pouvoir rester dans les lieux ce qui s’analyse en une demande de suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que le locataire n’a fait aucun versement depuis mai 2024 soit presqu’un an et n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité.

En outre, au regard du montant de la dette et de l’absence de reprise des loyers courants, il ne peut pas bénéficier de la suspension de la clause et il est peu crédible de considérer qu’il sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Monsieur [R] [M] [O] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 24 juin 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement,Monsieur [R] [M] [O] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [R] [M] [O] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er janvier 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Monsieur [R] [M] [O] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2023 entre la S.A ALTEAL et Monsieur [R] [M] [O] concernant un appartement à usage d’habitation (n°1014) situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 2] sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [M] [O] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [M] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [M] [O] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 4.253,52 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [M] [O] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [M] [O] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge,