Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 5 mai 2026, n° 26/00247

TJ Toulouse 5 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 5 mai 2026, n° 26/00247
Numéro(s) :	26/00247
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvie GENDRENicolas DALMAYRAC
Cabinet(s) :	CAMILLE AVOCATSSELAS CLAMENS CONSEIL
Parties :	SCI FONCIERE [ X ] c/ SASU DELICES DU BUFFET, SAS AUTEUIL INSERTION

Texte intégral

N° RG 26/00247 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UZ5J

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00247 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UZ5J

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à la SELAS D’AVOCATS ATCM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MAI 2026

DEMANDERESSE

SCI FONCIERE [X], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SASU DELICES DU BUFFET, exerçant sous l’enseigne [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

SAS AUTEUIL INSERTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 31 mars 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 28 avril 2026 au 5 mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] et Monsieur [Z] [X] en leur qualité de nus-propriétaires indivis et la société FONCIERE [X] prise en qualité d’usufruitière, ont concédé à la société AUTEUIL INSERTION aux termes d’un acte sous seing privé du 19 janvier 2022, un bail commercial pour une durée de neuf ans, portant sur un local situé au [Adresse 5] à [Localité 1].

Le 7 juillet 2025, la société AUTEUIL INSERTION a cédé son fonds de commerce à Monsieur [M] [Q], agissant au nom et pour le compte de la SASU DELICES DU BUFFET. L’acte de cession comprend notamment une clause de solidarité en cas de défaillance du cessionnaire.

Par acte du 1er décembre 2025, la société FONCIERE [X] a adressé à Monsieur [M] [Q], agissant au nom et pour le compte de la société DELICES DU BUFFET, un commandement de payer les loyers et charges impayés des mois d’août à novembre 2025, visant la clause résolutoire et ce, pour pour un montant total de 20.677,92 euros. Ce commandement de payer a été dénoncé à la société AUTEUIL INSERTION par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025.

Aucun paiement n’a été effectué dans le délai imparti, ni par la société DELICES DU BUFFET, ni par la société AUTEUIL INSERTION.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 27 janvier 2026, la société FONCIERE [X] a assigné respectivement la société AUTEUIL INSERTION et la société DELICES DU BUFFET. Devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026.

Dans ses conclusions versées au soutien des débats oraux, la société FONCIERE [X] demande au tribunal judiciaire de Toulouse statuant en formation de référé de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial en date du 19 janvier 2022 à effet du 1er janvier 2026,ordonner l’expulsion de la société DELICES DU BUFFET ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre, avec les services d’un serrurier et au besoin le concours de la force publique,condamner in solidum les sociétés DELICES DU BUFFET et AUTEUIL INSERTION au paiement de la somme de 25.874,40 euros représentant les sommes locatives dues au jour de l’acquisition de la clause résolutoire,fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 5.169,48 euros, tout mois commencé restant dû,condamner à titre provisionnel et in solidum les sociétés DELICES DU BUFFET et AUTEUIL INSERTION au paiement de ladite indemnité d’occupation courant à compter du mois de janvier 2026 jusqu’au jour de la libération des lieux, que celle-ci intervienne soit par suite d’une remise volontaire des clés, soit par suite d’exécution forcée,débouter la société AUTEUIL INSERTION de l’intégralité de ses moyens de défense, demandes, fins et prétentions,condamner in solidum les sociétés DELICES DU BUFFET et AUTEUIL INSERTION au paiement d’une juste somme de 3.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les sociétés DELICES DU BUFFET et AUTEUIL INSERTION sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance en ce compris :le coût du commandement de payer en date du 1er décembre 2025,le coût de la dénonciation du commandement de payer et de la délivrance d’une sommation au locataire cédant en date du 10 décembre 2025,le coût de levée d’un état d’endettement concernant la société DELICES DU BUFFET, le coût de l’expulsion à intervenir.

De son côté, dans ses dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, la société AUTEUIL INSERTION demande au tribunal judiciaire de :

rejeter toutes conclusions adverses comme injustes ou à tout le moins mal fondées,débouter la société FONCIERE [X] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société AUTEUIL INSERTION, condamner la société FONCIERE [X] à régler la somme de 3 000 euros à la société AUTEUIL INSERTION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.condamner la société FONCIERE [X] aux entiers dépens

De son côté, la société DELICES DU BUFFET, bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de signification remis à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Après la clôture des débats, le 21 avril 2026, un avocat a écrit à la présente juridiction aux intérêts de la société DELICES DU BUFFET. Il y est sollicité la réouverture des débats. Compte tenu du délai conséquent de presque trois mois qui s’est écoulé entre la délivrance de l’assignation le 27 janvier 2026 et la transmission de ce message le 21 avril 2026, et de l’absence de justificatifs des versements allégués, il n’y a pas lieu de rouvrir les débats pour permettre la constitution de l’avocat. Celle-ci apparaît manifestement et assurément tardive.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie comparante au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026, prorogé au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat de bail commercial souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de celui-ci pour non-paiement du loyer ou des charges un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 1er décembre 2025, la société FONCIERE [X] justifie avoir délivré un commandement de payer à Monsieur [M] [Q], agissant au nom et pour le compte de la société LES DELICES DU BUFFET, pour la somme de 20.677,92 euros (loyers d’août à novembre 2025 inclus, frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales. Ce commandement de payer a été dénoncé ensuite le 10 décembre 2025 à la société AUTEUIL INSERTION.

Le fait que ni la société DELICES DU BUFFET, ni la société AUTEUIL INSERTION n’aient payé l’intégralité des sommes réclamées dans un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer et de sa dénonce, soit le 1er et le 10 décembre 2025, traduit la défaillance des débiteurs, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

La société DELICES DU BUFFET, le jour de l’audience, n’était ni présente, ni représentée, ce qui suppose qu’elle n’a pas cherché à contester sa dette locative.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 1er janvier 2026,dire qu’à compter de cette date, la société cessionnaire est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la société FONCIERE GIRAUD.

Par ailleurs, il convient de constater que la procédure d’expulsion est entièrement à la main de la société FONCIERE [X] à qui il n’incombe que de solliciter le concours de la force publique. Celle-ci peut donc être mise en œuvre très rapidement sans qu’elle ne puisse être entravée par l’occupant sans droit ni titre. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de garantir la concrétisation de l’effectivité de l’expulsion par le biais d’une astreinte.

* Sur le paiement des sommes dues au jour de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L.145-16-1 du code de commerce énonce que : « Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

De plus, il est de jurisprudence constante que le défaut de respect par le bailleur de son obligation d’information dans le délai d’un mois à compter le non-paiement du loyer, n’est pas susceptible de lui faire perdre le bénéfice de la garantie solidaire du cédant, une telle sanction n’étant prévue par aucun texte.

Au surplus, la société AUTEUIL INSERTION ne caractérise pas le grief qui serait le sien, en lien avec sa bonne information des difficultés financières rencontrées par son cessionnaire. Elle n’évoque pas davantage les éventuelles actions qu’elle aurait pu mener pour parer à l’apparition de la dette locative, si elle avait été prévenue plus tôt de cette situation.

En outre, un tel manquement du bailleur à son devoir d’information ne pourrait ouvrir droit qu’à éventuelle réparation sur le terrain de la perte de chance, le cas échéant, si les conditions légales devaient être réunies. Toutefois la reconnaissance d’une hypothétique responsabilité contractuelle de la société FONCIERE [X] pour tout supposé manquement à l’obligation d’information prévue à l’article L.145-16-1 précité et l’allocation éventuelle de dommages et intérêts excéderaient largement les pouvoirs du juge des référés. Celui-ci, en sa qualité de juge de l’évidence, ne pourrait pas outrepasser ses prérogatives, ni s’arroger le droit de vérifier les éléments constitutifs d’une possible mise en cause de la responsabilité d’un bailleur commercial.

En l’espèce, l’acte de cession du fonds de commerce relatif aux obligations de la cédante contient un article 5-2 qui est rédigé de sorte à ce qu’elle « S’engage à répondre solidairement avec la cessionnaire à l’égard du bailleur, du respect par la cessionnaire des clauses et conditions du bail, et notamment du paiement des loyers et charges, pendant une durée de 3 (trois) suivant la date des présentes ».

Il n’est pas contesté que la durée stipulée s’entend en année civile.

La clause de solidarité, habituelle en la matière, ne prête pas à confusion, ni à interprétation. Elle garantit le bailleur, tout en préservant les droits du cédant. S’il devait garantir les dettes du cessionnaires, il serait recevable et bien-fondé à être relevé par le biais de l’action récursoire. Il s’en déduit que la société AUTEUIL INSERTION ne démontre pas quelle contestation sérieuse pourrait s’opposer à ce qu’elle soit solidairement recevable de la provision au titre du solde locatif débiteur, conformément à son engagement contractuel claire et non équivoque.

Le bail commercial fixe un loyer mensuel de 3.837,90 euros HT, le cessionnaire s’est également engagé à verser la somme de de 470,00 euros de charges par mois et la TVA correspondant à la somme de 861,58 euros par mois. Le loyer mensuel s’élève donc à un montant de 5.169,48 euros TTC, ce qui n’est pas contesté. La société cessionnaire s’est engagée à verser ces sommes mensuellement et d’avance le 05 de chaque mois.

Les sociétés FONCIERE [X] et AUTEUIL INSERTION versent notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 1er décembre 2025, les factures des loyers et charges impayés d’août à novembre 2025.

Il résulte de ces documents que la société DELICES DU BUFFET et solidairement la société AUTUEIL INSERTION sont bien redevables de la somme de 25.874,40 euros (échéance de décembre 2025 inclus, soit 5 échéances mensuelles à 5.169,48 euros TTC).

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n’est pas contesté par la société DELICES DU BUFFET, doit donc être payé solidairement par les sociétés DELICES DU BUFFET et AUTEUIL INSERTION au bailleur.

* Sur l’indemnité d’occupation

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 28 octobre 2009 rappelle le principe selon lequel, sauf en cas de convention contraire, le cédant d’un bail commercial n’est pas tenu de garantir au bailleur le paiement des indemnités d’occupation dues par le cessionnaire après résiliation du bail. L’acte de cession doit donc être interprété restrictivement.

En l’espèce, l’acte de cession stipule que la société cédante s’engage « du respect par la cessionnaire des clauses et conditions du bail, et notamment du paiement des loyers et charges ».

L’indemnité d’occupation n’est donc pas énoncée dans l’acte de cession du fonds de commerce.

En conséquence, la société AUTEUIL INSERTION n’est pas tenue solidairement de l’indemnité d’occupation qui est prononcée à l’égard de la société DELICES DU BUFFET, à compter de la résiliation du bail commercial, et dont le montant dépendra de la seule capacité et/ou volonté de cette dernière à quitter les lieux promptement et à remettre les clefs.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société DELICES DU BUFFET et solidairement la société AUTEUIL INSERTION, parties succombantes, en ce qu’elles n’ont pas su s’acquitter du montant des loyers des mois d’août à décembre 2025, seront tenues solidairement aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la société cédante, le coût de la levée d’un état d’endettement concernant la société DELICES DU BUFFET.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de ne condamner que la société DELICES DU BUFFET, qui apparaît comme seule responsable de cette situation d’impayés persistants, à payer à la société FONCIERE [X], la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 1er janvier 2026, du bail commercial du 19 janvier 2022, consenti par la société FONCIERE [X] à la société DELICES DU BUFFET, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé au situé au [Adresse 5] à [Localité 1] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux suivant la signification de la présente décision, l’expulsion de la société DELICES DU BUFFET et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement la société DELICES DU BUFFET et la société AUTEUIL INSERTION à payer à la société FONCIERE [X] une somme provisionnelle de 25.874,40 euros TTC (vingt cinq mille huit cent soixante quatorze euros et quarante centime) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes afférent au bail résilié, échéance de décembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS uniquement la société DELICES DU BUFFET au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, soit la somme de 5.169,48 euros, au prorata temporis de son occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société FONCIERE [X] ;

CONDAMNONS uniquement la société DELICES DU BUFFET à payer à la société FONCIERE [X] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS in solidum la société DELICES DU BUFFET et la société AUTEUIL INSERTION aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, sa dénonciation, le coût de la levée d’un état d’endettement et des assignations.

Ainsi jugé et mis à disposition le 05 mai 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,