TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/03061

N° Portalis DBX4-W-B7J-UPS6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. [Adresse 9]

C/

[L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O]

[S] [F] [Y] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [S] [F] [Y] [O]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 21 janvier 2008, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 469,26€ et 105,35€ de provisions sur charges.

Par contrat du 6 mars 2015 la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] un parking n°28 situé dans la même rue au numéro 18 pour un loyer mensuel de 52,46 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 9] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 avril 2025.

Par actes du 10 juin 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des baux, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la condamnation à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3555,05€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au 4 juin 2025, à parfaire à l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexable avec intérêts, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 700€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SA [Adresse 9], représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2613,38€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. Elle indique être d’accord avec les délais de paiement sollicités en défense au regard de la reprise du paiement des loyers courants.

Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O], comparante, reconnaît la dette, demande à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement avec des mensualités de 100€ pour apurer la dette. Elle précise que son époux a perdu son travail après un arrêt maladie et qu’il travaille de nouveau pour un salaire de 1600€ environ et qu’elle perçoit de son côté un salaire de 1700€. Elle indique qu’ils ont deux enfants de 14 et 20 ans et qu’ils n’ont pas d’autres dettes.

Monsieur [S] [F] [Y] [O], bien que convoqué selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 janvier 2008 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat de location du garage du 6 mars 2015 prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ce bail étant conclu entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation et à une adresse voisine, il doit être considéré comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’il en suit le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant les deux clauses des deux baux et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2541,69 € a été signifié le 4 avril 2025.

Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (500€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 5 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

LA SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit outre le contrat de bail, un décompte du 2 avril 2025 et du 12 novembre 2025 démontrant que Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] restent devoir la somme de 2613,38€, mensualité d’octobre 2025 incluse.

Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette que cette dernière reconnaît à l’audience.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2613,38€ avec intérêts à taux légal à compter de la décision et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des versements effectués pour apurer la dette par Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] et des propositions d’apurement de la dette formulées à l’audience et acceptées par leur bailleur, ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] acceptée par son bailleur, et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LA DEMANDE DE FOURNITURE DE PIECES

La SA [Adresse 9] sollicite la condamnation à fournir l’avis d’imposition ainsi que l’enquête de ressources associée.

Cependant, au regard des pièces produites aux débats, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas de l’intérêt de sa demande de sorte qu’elle sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 9], Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] seront condamnés à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 21 janvier 2008 et du 6 mars 2015 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] et un parking (n°28) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 juin 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] à verser à la SA [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 2613,38€ (mensualité d’octobre 2025 incluse) avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 € chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants

de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] soient condamnés in solidum à verser à la SA [Adresse 9] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] à payer à la SA [Adresse 9] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [V] [C] [I] épouse [Y] [O] et Monsieur [S] [F] [Y] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente