N° RG 25/01743 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMWK

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01743 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMWK

NAC: 71G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DUCO-FABRY

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SCI AUBURN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE BOULBONNE SISE [Adresse 2] À [Localité 1] prise en la personne de son syndic en exercice, ADL IMMOBILIER SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 31 mars 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente reçu le 16 mai 2022 en l’étude de Maître [E] [J], Notaire à Toulouse, la SCI AUBURN requérante a acquis le lot n° 13 de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 2] à TOULOUSE (31000), s’agissant d’un ancien local professionnel ou commercial ayant fait l’objet d’un changement de destination à fins d’habitation, composé, au troisième étage du bâtiment A de la résidence, sous les toits, d’une entrée, [Etablissement 1], couloir, trois pièces prenant le jour de la toiture et cinq pièces dans les combles.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2025, la SCI AUBURN a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 31 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI AUBURN demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 9 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

déclarer recevables ses prétentions, nonobstant les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, inapplicable au présent litige et auquel, quoiqu’il en soit, cette dernière est dispensée de déférer ;Au principal,

condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à :faire réaliser les travaux de réfection et confortement de la charpente du bâtiment A, conformément aux préconisations de Monsieur [C] selon devis [D] ;procéder à l’enlèvement et l’évacuation en filière de retraitement agréée, des déchets amiantés, s’agissant de plaques de fibrociment everite, laissés dans le logement n°13 de la SCI AUBURN, de son chef à l’occasion de la réalisation de travaux de charpente courant 2008 ;débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle d’expertise judiciaire comme dépourvue d’intérêt légitime et inutile ;Subsidiairement,

lui donner acte de ses plus extrêmes protestations et réserves à la mesure d’instruction sollicitée par le syndicat des copropriétaires ;En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires pris en son syndic à payer à la SCI AUBURN concluante, la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux entiers dépens ;dire et juger qu’en application de l’art. 10-1, al. 3 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI AUBURN sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés et comprenant les frais d’une éventuelle expertise judiciaire mis à la charge du syndicat des copropriétaires dans la présente instance, en ce compris la quote-part susceptible d’avoir été appelée au titre des dépens et des sommes allouées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile mises à la charge du syndicat ;dire que ces frais seront répartis entre les autres copropriétaires, à l’exclusion de la SCI AUBURN ;ordonner, le cas échéant, la restitution des appels de fonds déjà émis à ce titre.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,

prononcer l’irrecevabilité des prétentions de la SCI AUBURN à défaut d’avoir tenté un mode alternatif à la résolution du différend conforme à l’article 750-1 du code de procédure civile,A titre subsidiaire :

débouter la SCI AUBURN de ses prétentions ;En tout état de cause,

juger qu’il existe pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] (31) représenté par son syndic en exercice IMMOBILIER un motif légitime d’établir précisément les travaux nécessaires à la remise en état de la charpente du bâtiment A, de les faire chiffrer et de déterminer pour chacun d’eux leur caractère commun ou privatif, de vérifier si la création d’un nouvel ouvrage en remplacement de la verrière existante est indispensable ;ordonner une mesure d’instruction en commettant tel expert qu’il lui plaira ;fixer le montant de la provision à consigner au greffe par la requérante à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;renvoyer le dossier en audience de règlement amiable après dépôt du rapport d’expertise judiciaire afin que les parties tentent de s’accorder sur les travaux à mettre en œuvre et la répartition de leur coût ;laisser à la charge des défendeurs les frais et dépens qu’ils auraient exposés ;

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité des demandes de la SCI AUBURN

L’alinéa 1 de l’article 750-1 du code de procédure civile dispose que : « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de la SCI AUBURN seraient irrecevables, faute de préalable de conciliation.

Or, il convient de constater que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les demandes de la société AUBURN ne reposent nullement sur le trouble anormal du voisinage, mais sur les devoirs propres du syndicat en matière d’entretien et de conservation des parties communes, et sur l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, semble-t'-il nés du refus de réaliser les travaux indispensables à la stabilité de la charpente et à l’évacuation des déchets amiantés, qui empêcherait la partie demanderesse de jouir de leur lot, celui-ci se trouvant sous les combles.

Dès lors, les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile apparaissent inapplicables en l’espèce et les demandes de la SCI AUBURN sont donc bien recevables.

* Sur la demande reconventionelle en expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, il convient de constater que pas moins de quatre diagnostics sont produits et confirment tous aussi bien la nécessité de travaux de reprise de la charpente en raison de l’atteinte à la solidité de celle-ci, que le caractère structurel desdits travaux.

Le syndicat des copropropriétaires indique que les rapports postérieurs remettent en cause la nécessité de créer « un cadre métallique avec 2 montants verticaux intermédiaires dans lequel pourront s’intégrer les futures menuiseries du logement » puisque les bureaux d’études intervenus a posteriori se sont contentés de relever le sous-dimensionnement des éléments de la charpente et la nécessité de les renforcer ou de les changer sans préciser les travaux à faire pour chacun d’eux.

Or, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires est garant de la solidité de l’immeuble et qu’il lui appartenait en conséquence d’agir et de faire établir tout diagnostic et devis lui apparaissant opportun ou de saisir le juge s’il s’en estimait empêché ; qu’il se contente ici de s’opposer de façon systématique aux devis et aux propositions de travaux détaillés qui lui ont été soumis sans proposition alternative, et ce en dépit de l’écoulement de trois années depuis la découverte de l’atteinte à la solidité de la charpente.

Les problématiques à résoudre sont, en l’espèce, connues puisqu’elles ont fait l’objet de plusieurs diagnostics et des travaux réparatoires ont été préconisés par des professionnels.

Dès lors, la demande d’expertise judiciaire est dépourvu de motif légitime, il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

* Sur la demande de réalisation des travaux et d’enlèvement des déchets sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La partie demanderesse expose que tous les bureaux d’études consultés – [C], SOCOTEC, ISAO, [T] – convergent sur la nécessité de travaux de confortement et de réfection de la charpente, en lien avec des désordres structurels existants ; que ces travaux constituent des travaux indispensables de conservation à la charge du syndicat des copropriétaires puisqu’ils affectent la charpente et la toiture de l’immeuble qui relèvent des parties communes.

Elle expose qu’il n’est question ni de modification de la façade, ni d’amélioration de parties privatives, et que le syndicat des copropriétaires ne saurait se retrancher derrière cette controverse artificiellement nourrie pour différer encore les travaux nécessaires à la solidité de l’ensemble ; qu’en présence de désordres de structure affectant l’immeuble, l’obligation de conservation prime, quitte à ce que, dans un second temps, soit discutée la répartition définitive des charges entre parties communes et parties privatives, sans que la question de ladite ventilation ne constitue un obstacle propre à empêcher la condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux aux frais avancés de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de travaux en soutenant qu’il n’existe aucune urgence à la réalisation des travaux sollicités compte tenu des mesures conservatoires déjà prises en renforcement de la charpente. Il expose que des travaux de réfection devront être réalisés sur les parties communes pour conforter la charpente cependant aucun élément ne permet d’affirmer qu’il serait nécessaire de réaliser un nouvel ouvrage en déposant la verrière existante pour y bâtir un grand cadre métallique support de baies vitrées ; que c’est pour ce motif que les devis de travaux soumis n’ont toujours pas été adoptés par l’assemblée des copropriétaires, la copropriété n’étant pas tenue de financer des travaux dispensables mais uniquement de renforcer la structure actuelle.

En l’espèce, il ressort du rapport d’avis techniques ADL IMMOBILIER en date du 17 mars 2023 la présence de nombreux désordres au niveau de la charpente du logement de Monsieur [F] et qu’en l’état la stabilité de la charpente est remise en cause et nécessite la réalisation de travaux de confortement.

Est également produit un diagnostic structurel de la charpente de Monsieur [C] en date du 03 juillet 2023 qui conclut notamment que 11 éléments de la charpente doivent être renforcés ou changés ; que les éléments 1, 8 et 13, supports des châssis vitrés au droit du décalage de toitures seront renforcés par un cadre métallique avec 2 montants verticaux intermédiaires dans lequel pourront s’intégrer les futures menuiseries du logement.

Est encore produit un rapport d’avis technique solidité SOCOTEC en date du 18 janvier 2024 confirmant que les éléments en bois entourant les menuiseries métalliques du logement de Monsieur et Madame [F] font partie intégrante de la structure de l’immeuble.

Est également produit un diagnostic structure ISAO en date du 26 juin 2024 concluant que tous les éléments de structure entourant les menuiseries métalliques font partie de la structure de l’immeuble puisqu’ils contribuent à la tenue de la toiture et que la plupart des éléments sont sous-dimensionnés et devront être changés ou renforcés.

Est enfin produit un diagnostic structure QUARDINA en date du 28 juin 2025 concluant également que le cadre présent autour des menuiseries contribue à la stabilité de la structure.

Sont versés deux devis :

— un devis [I] & SOMMIE pour un renfort charpente suivant expertise pour un montant de 49.296,50 euros ;

— un devis [D] pour la reprise structurelle de la charpente bois et métal pour un montant total de 43.637,97 euros.

Est également produit un courrier de Monsieur [C] indiquant que le devis [D] lui apparait conforme en tout point aux préconisations du projet de renforcement.

Dès lors, il convient de constater que les diagnostics produits confirment tous aussi bien la nécessité de travaux de reprise de la charpente en raison de l’atteinte à la solidité de celle-ci, que le caractère structurel desdits travaux.

Le syndicat des copropropriétaires indique que les rapports postérieurs remettent en cause la nécessité de créer « un cadre métallique avec 2 montants verticaux intermédiaires dans lequel pourront s’intégrer les futures menuiseries du logement » puisque les bureaux d’études intervenus a posteriori se sont contentés de relever le sous-dimensionnement des éléments de la charpente et la nécessité de les renforcer ou de les changer sans préciser les travaux à faire pour chacun d’eux.

Or, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaire est garant de la solidité de l’immeuble et qu’il lui appartient en conséquence de faire établir tout diagnostic et devis lui apparaissant opportun ou de saisir le juge s’il s’estime empêché ; qu’il se contente ici de s’opposer de façon systématique aux devis et proposition de travaux détaillés qui lui sont soumis sans proposition alternative, et ce en dépit de l’écoulement de trois années depuis la découverte de l’atteinte à la solidité de la charpente.

Il s’agit d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en condamnant le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], à faire réaliser les travaux de réfection et confortement de la charpente du bâtiment A, conformément aux préconisations de Monsieur [C] selon devis [D].

Il convient de dire que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de QUATRE VINGT DIX JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance.

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, de respecter ce délai s’agissant de cette injonction, il convient de le condamner dans ce cas, au versement d’une astreinte provisoire de 90 euros (QUATRE VINGT DIX EUROS) par jour calendaire de retard à compter du QUATRE VINGT ONZIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour lui d’en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d’astreinte provisoire à liquider.

Il convient de dire que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l’exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l’injonction judiciaire n’était toujours pas exécutée.

Il n’y a pas lieu de dispenser la SCI AUBURN de la participation financière à l’appel de fonds qui sera nécessaire au financement de cette opération, puisque l’injonction judiciaire n’a pas une vocation réparatrice, comme aurait pu l’être l’octroi d’une provision notamment.

S’agissant de la demande d’évacuation des déchets laissés dans le lot 13, la SCI AUBURN soutient qu’en sa qualité de garant de la salubrité de l’immeuble et dans le cadre de ses obligations de conservation et d’hygiène, le syndicat des copropriétaires doit faire procéder à l’enlèvement des déchets d’amiante présents dans le lot 13 à ses frais.

Le syndicat des copropriétaires conteste la demande en indiquant que la SCI AUBURN n’établit pas le lien entre la présence de déchets dans son lot privatif et le rôle qu’aurait joué le syndicat des copropriétaires. Il indique, en outre, qu’il est relevé dans l’acte de vente la présence d’amiante dans certains éléments privatifs conformément au diagnostic MCP en annexe de l’acte d’achat ; que dès lors la SCI AUBURN ne pouvait pas l’ignorer.

Le syndicat des copropriétaires indique enfin que lorsqu’il a fait réaliser des travaux en toiture en 2008, l’entreprise COUFFIGNAL a bien évacué les déchets d’amiante. Le syndicat des copropriétaires produit en ce sens une facture de la société COUFFIGNAL en date du 19 janvier 2009 pour des travaux de reprise de charpente comprenant une ligne « évacuation à la décharge prévue à cet effet (amiante), compris transport, traitement et toutes sujétions » pour un montant de 2.750 euros.

Il convient de constater qu’aux termes de ses conclusions, la SCI AUBURN indique que le syndicat des copropriétaires ne produit pas de pièce démontrant l’évacuation complète ni le suivi de déchets conforme à la réglementation, sans pour autant indiquer quelles pièces devraient être produites ni citer la réglementation à laquelle elle fait référence.

Elle n’indique pas davantage quelles pièces produites par ses soins permettraient de démontrer la présence d’amiante sur son lot, ni que la présence de cette amiante serait le fait de travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires

Enfin, il convient de rappeler que les obligations de conservation et d’hygiène du syndicat des copropriétaires concernent les parties communes.

Or, en l’espèce, il ressort des conclusions de la SCI AUBURN que les déchets dont la présence est alléguée se trouveraient sur son lot provatif.

Dès lors, sa demande se heurte à des contestations sérieuses et il convient de l’en débouter.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, à payer la somme de 1.500 euros à la SCI AUBURN.

La SCI AUBURN sera dispensée du financement des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1], à faire réaliser les travaux de réfection et de confortement de la charpente du bâtiment A, conformément aux préconisations de Monsieur [C] selon devis [D] ;

DISONS que cette injonction judiciaire sera à respecter et à réaliser complètement et conformément, dans un délai effectif de QUATRE VINGT DIX JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, d’avoir fait complèmentement réaliser ces travaux dont il devra savoir faire la preuve notamment par un procès-verbal de réception ou/et de constat, dans ce délai impératif, le CONDAMNONS dans ce cas, au versement d’une astreinte provisoire de 90 euros (QUATRE VINGT DIX EUROS) par jour calendaire de retard à compter du QUATRE VINGT ONZIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour lui d’en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d’astreinte provisoire à liquider ;

DISONS que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l’exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l’injonction judiciaire n’était toujours pas exécutée ;

ENJOIGNONS à la SCI AUBURN de tout mettre en oeuvre pour faciliter la tenue des travaux et de ne pas en retarder la bonne exécution en laissant pénétrer l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires agissant en qualité de maître de l’ouvrage ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, à verser à la SCI AUBURN une somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic ADL IMMOBILIER, aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que la SCI AUBURN sera dispensée de contribuer à l’appel de fonds nécessaire au règlement des dépens de l’instance et au paiement des frais irrépétibles présentement jugés ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 28 avril 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,