TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01227 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VAFY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

S.A. ADOMA

C/

[B] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Bernard BAYLE-[Localité 2]

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [B] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 23 octobre 2024, la SA ADOMA a signé un contrat de résidence avec Madame [B] [H] portant sur un appartement à usage d’habitation (n°A214), situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 3], moyennant une redevance mensuelle de 487,13 euros réactualisée à la somme de 507,82 euros. Un précédent contrat avait été conclu le 13 janvier 2021 entre les mêmes parties à la même adresse.

Madame [B] [H] n’ayant pas payé régulièrement ses redevances et n’ayant pas respecté le plan d’apurement qui lui avait été proposé et qu’elle avait signé, une mise en demeure lui était adressée par la SA ADOMA par lettre recommandée du 16 décembre 2025, en vain.

Par acte d’huissier en date du 25 février 2026, la SA ADOMA a fini par assigner Madame [B] [H] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir :

— le paiement de la somme de 2.296,25 euros à titre provisionnel au titre des redevances de retard arrêtée au 15 décembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— le constat de la résiliation du contrat de résidence en application de la convention ;

— l’expulsion de Madame [B] [H] et tout occupant de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— la fixation d’une indemnité prévisionnelle d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers mois par mois et notamment en l’espèce 503,01 euros à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’au départ effectif du résident ;

— le paiement de la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience du 03 avril 2026, la SA ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes formulées dans l’assignation et sollicite de pouvoir actualiser sa créance dans le cadre d’une note en délibéré.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 25 février 2026, Madame [B] [H], n’est ni présente ni représentée.

Par une note en délibéré autorisée, la SA ADOMA a produit un décompte actualisé de la dette qui s’élève à hauteur de 4.322,72 euros, mensualité de mars 2026 comprise.

La décision était mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Les articles L 633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation régissent les logements-foyers. Le contrat de résidence n’étant pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX et la notification de l’assignation à la Préfecture ne sont pas obligatoires.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1224 du Code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le contrat de résidence prévoit en son article 8) « [Etablissement 1] du résident » que celui-ci est tenu de : « payer la redevance aux termes convenus ainsi que les éventuelles prestations facultatives ».

Est également prévu à l’article 11) « Résiliation » : « Le contrat pourra être résilié à la seule initiative du résident (…) Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Une mise en demeure du 15 décembre 2025 a été adressée à la résidente par lettre recommandée reçue le 16 décembre 2025 pour un montant de 2.296,25 euros conformément au contrat de résidence, cette dernière mise en demeure mentionnant la résiliation du contrat à l’expiration du délai d’un mois à défaut de paiement.

La mise en demeure est restée infructueuse, la somme commandée n’ayant pas été acquittée dans le délai d’un mois.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat et fixer la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2026.

Le contrat se trouvant résilié, Madame [B] [H] est devenue occupante sans droit ni titre du logement et il convient d’ordonner son expulsion.

Sur les demandes en paiement

Au titre de l’arriéré des redevances

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA ADOMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence, le plan d’apurement amiable du 11 juin 2024, la lettre de mise en demeure et un décompte de sa créance arrêtée au 03 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, démontrant que Madame [B] [H] reste redevable de la somme de 4.322,72 euros.

N’ayant pas comparu, Madame [B] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à payer la somme de 4.322,72 euros.

Au titre de l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du contrat de résidence afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 507,82 euros.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 01 avril 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les frais accessoires

Madame [B] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SA ADOMA ayant dû ester en justice pour faire valoir ses droits alors même qu’elle démontre avoir proposé un plan d’apurement amiable, il lui sera alloué la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Vu l’urgence et les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 23 octobre 2024 entre Madame [B] [H] et la société ADOMA à la date du 16 janvier 2026 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [H] de libérer les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 3] et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à la SA ADOMA la somme de 4.322,72 euros au titre des arriérés de redevances arrêtés au 03 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant de la redevance, calculée telle que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 507,82 euros ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à la SA ADOMA la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] aux dépens ;

RAPPELLONS l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière, La Présidente,