MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/02369

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[K] [J]

[A] [J]

ET :

[E] [B]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [A] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [B]

né le 10 Novembre 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/2369

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2019, Madame [A] et Monsieur [K] [J] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [B] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 665 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 10 juillet 2023 puis le 12 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeurés infructueux.

Madame [A] et Monsieur [K] [J] ont ainsi fait assigner Monsieur [E] [B] par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [E] [B] se trouvent être occupant sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme en principal de 3 805,75 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 723,80 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [E] [B] à verser la somme de 1 500 € à Madame [A] et Monsieur [K] [J] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [B] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX ainsi qu’aux frais d’éxécution.

A l’audience du 17 octobre 2024, Madame [A] et Monsieur [K] [J], par la voix de leur Conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 9 848,24 €.

Monsieur [E] [B] indique avoir divorcé et supporte des frais d’avocat. Il perçoit actuellement 2300 € de salaires en qualité de grutier mais a des saisies sur salaires ainsi qu’un crédit d’environ 300 € par mois. Il accueille ses enfants selon un dispositif de garde classique. Il souhaite rester dans le logement et propose de régler une somme de 5000 € et de reprendre le paiement de ses loyers. Une mobilisation de ses primes d’intéressement en fin d’année pourrait lui permettre de régulariser sa dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 octobre 2019 ainsi que le dernier commandement de payer délivré le 12 janvier 2024 pour un montant en principal de 4 081,95 € et le décompte actualisé au 8 octobre 2024 à la somme de 9 848,24 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 471 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’assurance, à défaut de démontrer avoir souscrit un contrat d’assurance en application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 ou de produire tout justificatif contractuel, d’un montant de 357,90 €

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 d’un montant de 192 €, à défaut de produire l’avis de taxes foncières permettant d’en justifier.

Il sera ainsi déduit du présent décompte la somme de 1 020,90 € et Monsieur [E] [B] sera condamné à verser à Madame [A] et Monsieur [K] [J] la somme de 8 827,34 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 4 081,95 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [E] [B] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines tel que mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 février 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] propose un versement de 5 000 € puis une mobilisation de ses primes d’intéressement en fin d’année pour régulariser sa dette locative. Il ressort qu’aucun paiement de son loyer courant n’est fait depuis février 2024. Par production d’un décompte actualisé en cours de délibéré à la date du 27 novembre 2024, aucun versement n’a été fait depuis l’audience.

Compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer courant par le locataire et malgré sa capacité financière telle que déclarée à l’audience, il ne sera accordé de délais à Monsieur [E] [B] . Son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser la totalité des frais engagés pour la présente audience à la charge des bailleurs. Monsieur [E] [B] sera condamné à leur verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [E] [B] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2019 entre Monsieur [E] [B] et Madame [A] et [K] [J] concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 26 février 2024 ;

RG 24/2369

Constate que le locataire Monsieur [E] [B] est depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3];

Ordonne en conséquence à Monsieur [E] [B] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3], notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [A] et [K] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [E] [B] à payer à Madame [A] et [K] [J] la somme de 8 827,34 € (HUIT MILLE HUIT CENT VINGT SEPT EUROS, TRENTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 octobre 2024 ;

Condamne Monsieur [E] [B] à verser à Madame [A] et [K] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamne Monsieur [E] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [E] [B] à verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,