TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° RG 24/10615 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNHJ

N° Minute :

AFFAIRE

S.A. HLM IRP

C/

Association L’OASIS 92

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A. HLM IRP

46 rue du Commandant Louis

92360 MEUDON

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

DEFENDERESSE

Association L’OASIS 92

1 avenue du Maréchal Delattre de Tassigny

92360 MEUDON LA FORET

défaillante

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié des 21 et 22 juillet 1965, la SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATIONS A LOYER MODERE ET INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP », a donné à bail commercial à la société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 15 juillet 1965 différents locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé Lieudit Les Trivaux, allée Marcel Simon et avenue de Lattre de Tassigny à MEUDON LA FORET (92360) composés de :

— sept boutiques d’une surface hors œuvre de 603 m² sous le bâtiment dénommé les Ifs,

— cinq boutiques d’une surface hors œuvre de 589 m² sous le bâtiment dénommé les Pins,

— deux boutiques d’une surface hors œuvre de 120 m² le long de la rue,

— deux immeubles entre bâtiment dénommé les Ifs et le bâtiment dénommé les Pins élevés d’un rez-de-chaussée et comprenant respectivement une boutique d’une surface hors œuvre de 1.260 m² outre un emplacement de stationnement de voitures de 950 m², et sept boutiques d’une surface hors œuvre de 419 m² .

Venu à échéance, ce bail a été régulièrement renouvelé en date des 15 juillet 1974, 15 juillet 1983, 16 janvier 1992, 18 octobre 2000 et, pour la dernière fois par acte en date des 05 et 10 mai 2010.

Selon courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 07 juin 2019 par son conseil, la société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 09 août 2019, la bailleresse a refusé le renouvellement de bail demandé au visa de l’article L145-8 du code de commerce, au motif que « le preneur qui sous-loue la totalité des locaux loués ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, dès lors qu’il n’exploite pas lesdits locaux ».

La société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX a consécutivement saisi le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins essentiellement de se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux auxquelles les parties se sont soumises volontairement et, à défaut de renouvellement de son bail, de voir condamner la bailleresse à lui verser une indemnité d’éviction outre différentes avances consenties.

Suivant protocole d’accord signé électroniquement le 12 mars 2021, la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » et la société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX se sont accordées pour mettre un terme à cette instance enrôlée sous le RG : 19/09135 sous différentes conditions. La société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » s’est notamment engagée à consentir des baux aux sous-locataires en place, à régler une indemnité compensatrice globale et forfaitaire à la demanderesse, à prendre en charge partiellement la dette locative de l’association L’OASIS, sous-locataire, à hauteur de la somme de 3.485,66 euros.

Par ordonnance en date du 24 septembre 2021, le juge de la mise en état a, tirant les conséquences du désistement accepté régularisé par les parties, constaté le dessaisissement du tribunal judiciaire de NANTERRE.

Suivant acte sous signature privée du 23 juillet 2007, la société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX avait consenti à l’association L’OASIS, une sous-location portant sur un local commercial d’environ 80 m² situé 1, avenue de Lattre de Tassigny à MEUDON LA FORET (92360), pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2007, afin qu’elle y exerce une activité de formation, soutien scolaire et enseignement à domicile, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 8.000 euros en principal, payable trimestriellement et à terme échu.

En exécution du protocole d’accord signé électroniquement le 12 mars 2021, la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » a consenti à l’association L’OASIS un nouveau bail à effet rétroactif du 1er octobre 2019, aux mêmes clauses et conditions que celles en vigueur jusqu’au 30 septembre 2019 dans le cadre de la convention de sous-location passée avec la société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX, qui s’était poursuivie tacitement, à l’échéance.

Reprochant à l’association L’OASIS de ne pas régler les sommes dues en contrepartie de la mise à disposition du local d’une surface d’environ 80 m² situé 1, avenue de Lattre de Tassigny à MEUDON LA FORTE (92360), à l’échéance contractuelle, la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » lui a fait signifier le 03 décembre 2021 une sommation de payer la somme de 16.697,25 euros en principal, et de justifier de l’assurance souscrite au titre dudit local.

C’est dans ce contexte que la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » (ci-après société HLM IRP) a fait assigner l’association L’OASIS devant ce tribunal par exploit du 04 décembre 2024 aux fins de voir :

PRONONCER la résiliation du bail sur le local commercial sis 1, rue de Lattre de Tassigny,

En conséquence

ORDONNER l’expulsion sans délai de l’association l’OASIS 92 et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique, et d’un serrurier, s’il y a lieu,

CONDAMNER l’association l’OASIS 92 au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local commercial, correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNER l’association l’OASIS 92 à payer à la SA d’HLM interprofessionnelle de la Région parisienne la somme de 50.364,11 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2021,

CONDAMNER l’association l’OASIS 92 à payer à la SA d’HLM interprofessionnelle de la Région parisienne la somme de 2.500 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement de la sommation de payer et de justifier délivrée par Commissaire de justice le 3 décembre 2021.

L’association L’OASIS, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la société HLM IRP.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de relever que c’est manifestement par erreur que, dans le dispositif de son assignation qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, la société HLM IRP :

— requiert la résiliation du bail portant sur le local commercial sis 1, rue de Lattre de Tassigny, alors qu’il résulte des éléments du dossier que les locaux objet de la sous-location consenti en 2007 et du bail à effet du 1er octobre 2019 sont situés sis 1, avenue de Lattre de Tassigny à MEUDON LA FORET, ce qui est confirmé par le procès-verbal de délivrance de son assignation par le commissaire de justice instrumentaire ;

— poursuit l’expulsion et la condamnation de l’association L’OASIS 92, alors que le destinataire de l’assignation est l’association L’OASIS, tel qu’indiqué en première page et dans le procès-verbal de délivrance de son acte par le commissaire de justice instrumentaire.

Ces erreurs, purement matérielles, seront corrigées dans le cadre du présent jugement.

I – Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La société HLM IRP sollicite que l’association L’OASIS soit condamnée à lui payer la somme de 50.364,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2021. Elle se prévaut du bail verbal unissant les parties consécutivement au protocole signé avec la société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX qui avait consenti une convention de sous-location à la défenderesse en 2007, du décompte de l’arriéré locatif produit et de la sommation de payer signifiée à la locataire le 03 décembre 2021. Elle insiste sur la carence persistante de la défenderesse, précisant qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, l’association L’OASIS n’ayant réglé aucune somme en contrepartie de l’occupation des lieux loués durant trois années, à l’exception d’un virement bancaire d’un montant de 2.495,19 euros en date du 27 mai 2022.

L’article 1103 code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 alinéa 2 dudit code le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 1714 du même code civil précise que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux.

Il est constant que lorsque qu’un bail a commencé à être exécuté, l’administration de la preuve se fait par tous moyens.

Il est également de droit qu’un bail commercial peut être verbal.

En l’espèce, la demanderesse établit avoir consenti à l’association L’OASIS un bail verbal à effet rétroactif du 1er octobre 2019, en exécution du protocole d’accord signé électroniquement le 12 mars 2021 ce, aux mêmes clauses et conditions que celles en vigueur jusqu’au 30 septembre 2019 dans le cadre de la convention de sous-location passée avec la société CENTRE COMMERCIAL LES TRIVAUX en 2007.

Aux termes de cette convention de sous-location, l’association L’OASIS s’est engagée à régler un loyer annuel fixé à la somme de 8.000 euros en principal, trimestriellement et à terme échu.

Les termes clairs et précis de cette convention de sous-location, qui constituent désormais les stipulations du bail verbal en vigueur, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Or, il résulte de l’analyse du décompte produit, relatif à la période du 1er janvier 2021 au 19 novembre 2024, que l’association L’OASIS n’a pas payé les loyers et accessoires aux échéances convenues, un seul règlement du montant du loyer trimestriel étant intervenu le 27 mai 2022, par virement de la somme de 2.495,19 euros.

La bailleresse est donc fondée à solliciter que l’association L’OASIS soit condamnée à lui payer les loyers et accessoires impayés.

S’agissant du quantum, le tribunal relève que la somme de 50.364,11 euros dont le paiement est recherché au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3ème trimestre 2024 inclus englobe des frais d’actes d’un montant de 182,09 euros au titre de la sommation de payer et de justifier de l’attestation d’assurance délivrée le 03 décembre 2021 (pièce n°6 : décompte arrêté au 19 novembre 2024).

Ce poste ne correspondant pas à des loyers et accessoires contractuels, le coût de la sommation doit être déduit de l’arriéré locatif dont le paiement est poursuivi, d’autant que la bailleresse en requiert la prise en charge au titre des dépens.

Par conséquent, la demanderesse justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 50.182,02 euros (50.364,11 – 182,09) au titre des loyers et accessoires dus pour la période du 1er janvier 2021 au 19 novembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

La société HLM IRP sollicite que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 03 décembre 2021.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1344-1 du code civil ajoute que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Si la bailleresse produit la sommation de payer du 03 décembre 2021, il convient de relever que l’essentiel des sommes impayées est venu à échéance postérieurement à la délivrance de cette sommation. Partant les intérêts au taux légal sur l’arriéré locatif ne peuvent courir à compter de la signification de celle-ci. Ils courront à compter de l’assignation, qui porte sur l’intégralité des sommes dues et vaut mise en demeure.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, l’association L’OASIS sera condamnée à la société HLM IRP la somme de 50.182,02 euros au titre des loyers et accessoires dus pour la période du 1er janvier 2021 au 19 novembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2024.

II – Sur la demande de résiliation judiciaire du bail est ses conséquences

La société HLM IRP demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties en raison des manquements graves et persistants de l’association L’OASIS à son obligation essentielle de paiement des loyers et accessoires à l’échéance contractuelle et de justifier de la souscription d’une assurance portant sur les lieux loués. Elle fonde sa demande sur les articles 1728 2°, 1103 et 1217 du code civil. Elle sollicite, subséquemment, que l’expulsion de la défenderesse, devenue occupante sans droit ni titre, soit ordonnée et qu’une indemnité d’occupation soit mise à sa charge jusqu’à la libération effective des lieux loués, correspondant au montant du loyer augmenté des accessoires contractuels.

Il résulte de l’article 1741 du code civil que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Il est constant que sauf stipulation contraire la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 alinéa 2 du même code précise quant à lui que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’association L’OASIS a manqué à son obligation essentielle de régler les loyers et accessoires à l’échéance contractuelle durant plus de trois ans. L’analyse du décompte produit établit qu’elle n’a en effet réglé aucune somme en contrepartie de l’occupation des lieux loués, à l’exception d’un virement bancaire d’un montant de 2.495,19 euros en date du 27 mai 2022.

Au regard des termes clairs et précis de la convention de sous-location de 2007, reconduits dans le cadre du bail verbal liant les parties, qui constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal, il convient de tirer les conséquences de la défaillance persistante de la défenderesse dans le paiement des loyers et accessoires à l’échéance contractuelle.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du 04 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation, aux torts exclusifs de l’association L’OASIS.

Dès lors, à défaut de départ volontaire des lieux loués de l’association L’OASIS, devenue occupante sans droit ni titre, dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, il y a lieu de lui ordonner, ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les lieux loués et de dire qu’il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement.

En outre, l’occupation des lieux par l’association L’OASIS, devenue occupant sans droit ni titre, causant nécessairement un préjudice à la société HLM IRP, elle sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 05 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion et/ou de reprise.

Cette indemnité d’occupation, fondée sur l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, tend à réparer le préjudice subi par la bailleresse, qui se trouve privée de la libre disposition de son bien. Elle sera fixée, ainsi que celle-ci le demande, au montant du loyer augmenté des accessoires qui auraient été dus, si le bail ne s’était pas trouvé résilié du fait de l’association L’OASIS.

III – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, l’association L’OASIS, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais de délivrance de la sommation du 03 décembre 2021. En effet, la délivrance de celle-ci n’était pas exigée par la loi et n’a pas été utile à la solution du différend. Par conséquent, ces frais ne relèvent pas des actes prévus par l’article 695 du code de procédure civile. Celle-ci sera prise en compte dans les frais irrépétibles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que la défenderesse soit condamnée à verser à la bailleresse une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE l’association L’OASIS à payer à la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » la somme de 50.182,02 euros au titre des loyers et accessoires dus pour la période du 1er janvier 2021 au 19 novembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial portant sur le local d’environ 80 m² situé 1, avenue de Lattre de Tassigny à MEUDON LA FORET (92360), aux torts de l’association L’OASIS, à effet du 04 décembre 2024,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux loués par l’association L’OASIS dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, qu’il soit procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, du local d’environ 80 m² situé 1, avenue de Lattre de Tassigny à MEUDON LA FORET (92360), avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est,

ORDONNE en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de l’association L’OASIS, après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par l’association L’OASIS à la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » à compter du 05 décembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion et/ou de reprise, au montant du loyer augmenté des accessoires qui aurait été dus, si le bail ne s’était pas trouvé résilié du fait de l’association L’OASIS et, en tant que de besoin l’y condamne,

CONDAMNE l’association L’OASIS à payer à la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’association L’OASIS aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais de la sommation signifiée le 03 décembre 2021,

DEBOUTE la société d’habitation à loyer modéré dite INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE « HLM IRP » du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT