TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e BAINVEL Clarisse

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07059 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EKX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 18 janvier 2023, la SA [Adresse 4] (LOGIREM) a donné à bail à Monsieur [U] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 410,27 euros outre 217,36 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LOGIREM a fait signifier à Monsieur [Y] par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 3 452,04 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, commandement dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les Bouches du Rhône (CCAPEX) le 18 juillet 2023.

Par assignation du 3 novembre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 novembre 2023, la SA [Adresse 4] (LOGIREM) a attrait Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil, 834 et 700 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cette effet au besoin assisté d’un technicien et à séquestrer les effets meubles qui sont susceptibles de constituer une sûreté des loyers et charges échus .condamner Monsieur [U] [Y] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.602,44 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SA LOGIREM, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 4.654,89 euros, selon décompte en date du 8 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté aux débats.

Un bordereau de carence a été transmis par le service chargé d’établir le diagnostic social et financier du locataire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [Y] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA LOGIREM.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 7-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juillet 2023, pour la somme en principal de 3.452,04 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 septembre 2023.

Monsieur [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant le transport et la séquestration des meubles à titre de garantie, ainsi que l’établissement d’un constat des lieux par huissier, il convient de rejeter ces demandes faites par anticipation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] reste devoir la somme de 4.478,55 euros, à la date du 8 janvier 2024, cette somme expurgée de tous frais correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Monsieur [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, les délais de paiement prévus par l’article 1345-5 du code civil ne peuvent être envisagés que pour les débiteurs en capacité de s’acquitter de leur dette.

A défaut d’informations sur la situation personnelle, financière et professionnelle de Monsieur [Y], il n’y a pas lieu d’échelonner d’office la créance de la SA LOGIREM.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA LOGIREM au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [Y], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2023 entre la SA [Adresse 4] (LOGIREM) et Monsieur [U] [Y], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 14 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 4] (LOGIREM) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à verser à la SA [Adresse 4] (LOGIREM), à titre provisionnel, la somme de 4.478,55 euros, à la date du 8 janvier 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, dus jusqu’au mois de décembre 2023 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 14 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA [Adresse 4] (LOGIREM) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président