MINUTE N° : 24/00323

JUGEMENT

DU 27 Novembre 2024

N° RG 24/02973 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JJLC

[C] [T] épouse [M]

[U] [D] [K] [M]

ET :

S.A.S. DIAG & PRO

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND, lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 octobre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 27 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [C] [T] épouse [M]

née le 23 Janvier 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [U] [D] [K] [M]

né le 23 Janvier 1954 à [Localité 7], demeurant

[Adresse 4]

non comparants, représentés par M^e Marine LOCHON, avocat au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.A.S. DIAG & PRO, demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 novembre 2020, M. [U] [M] et son épouse, Mme [C] [T] épouse [M], ont acquis de Mme [V] [I] veuve [H], Mme [W] [H] et Mme [E] [H] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] (37)

Un diagnostic de performance énergétique a été réalisé à cette occasion à la demande des vendeurs par la société DIAG &PRO.

Suivant requête du 25 juin 2024 déposé au tribunal judiciaire de Tours le 27 juin 2024, M. [U] [M] et Mme [C] [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir condamner la SAS DIAG & PRO à leur régler :

la somme de 2 281,83 euros à titre principal, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêtsla somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent qu’au titre des documents annexés à l’acte de vente, figurait un diagnostic réalisé par la SAS DIAG & PRO, comportant divers diagnostics dont le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble. Ils indiquent avoir, deux ans après la vente de l’immeuble, subi des désordres résultant de la présence de condensation et avoir découvert à cette occasion que la maison n’était pas équipée d’une VMC, alors que le diagnostic précité mentionnait à plusieurs reprises la présence d’une VMC dans le logement.

Ils estiment que le diagnostiqueur aurait nécessairement dû le prendre en compte et l’indiquer au titre du DPE et que la SAS DIAG & PRO a commis une faute leur ouvrant droit à réparation des sommes exposées au titre des frais engagés du fait de ce manquement.

Ils précisent qu’une mise en demeure et une tentative de conciliation sont restées vaines.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 2 octobre 2024 par le greffe.

Les demandeurs étaient représentés et la défenderesse n’était pas comparante, bien que régulièrement convoquée (accusé de réception signé le 03/07/2024).

Le délibéré a été fixé au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

I- Sur la responsabilité délictuelle de

Vu l’article 1240 du Code civil ,

Il s’agit de savoir si la défenderesse a commis une faute dans le cadre de sa mission contractuelle de diagnostic confiée par Mmes [H] aux fins de vente du bien immobilier achetés postérieurement par les époux [M] et si cette faute a engendré un préjudice indemnisable pour ces derniers.

1- Sur le droit positif applicable

1.1- Sur un diagnostic de performance énergétique à valeur informative uniquement

En application de l’article L271-4 du Code de la construction, dans sa version applicable au jour de l’acte authentique du 23 novembre 2020 :

I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

10° Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l’article L. 112-11 du même code.

Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

Le document mentionné au 10° n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Le document mentionné au 6° n’est pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

II.-En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative3.

Ainsi selon ce texte, le diagnostic de performance énergétique mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative.

2.2 – Sur un diagnostic erroné et une réparation ne pouvant qu’être fondé sur une perte de chance

Il sera rappelé que le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été introduit dans le droit français en transposition de la directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments par la loi n 2004-1343 du décembre 2004 de simplification du droit et par l’ordonnance n 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

L’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation définit le DPE comme “un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance”.

Dès lors, la potentielle faute commise par le diagnostiqueur dans le cadre d’une DPE ne peut s’analyser qu’à un manquement à une simple obligation d’information qui se traduit par une perte de chance.

2- Sur la preuve d’une faute de la SAS DIAG &PRO

Si, aux termes des textes rappelés ci-dessus, l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce document à l’encontre du vendeur, il est néanmoins de principe que le diagnostiqueur engage, en cas de faute dans l’exécution de sa mission, sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur.

L’article R134-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique, dans sa version à la date du diagnostic, comprenait:

“a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d’équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;

b) L’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;

c) L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;

d) L’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;

e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;

h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l’article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l’environnement.”

En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique du 28 juillet 2020 mentionnait “l’existence d’un système de ventilation VMC SF Auto réglable après 82" (page 2) Qvareq:1,7, Smea:2, Q4pa/m2 :529,1, QApa:529,1, Hbent:60,6, Hperm:10,2 (page 7).

Il ressort cependant du constat du commissaire de justice du 22 février 2024 que si dans les WC et la salle de bains, une grille d’aération est présente et que dans la cuisine, une grille VMC en plastique est visible, sous les combles, aucun système de VMC n’est présent. D’une manière générale, ce commissaire de justice a constaté que l’habitation contrôlée par la S.A.S DIAG ET PRO ne comportait aucun caisson VMC. L’absence de VMC est confortée par le devis de l’entreprise [L] versée aux débats qui a chiffré à 753,53 € le coût d’installation d’une VMC dans l’habitation des époux [M].

S’il n’appartenait pas à la défenderesse de déterminer si la VMC fonctionnait ou pas, la mention selon laquelle l’habitation était équipée d’une VMC devait correspondre à une réalité. La société DIAG &PRO a ainsi commis une faute à ce titre.

Le dommage correspond à la perte de chance pour les époux [M] ne pas avoir pu négocier une baisse de prix lors de la vente à ce titre. Cette perte de chance sera évaluée à la somme de 600 €. La S.A.S DIAG ET PRO sera tenue au paiement de cette somme étant précisé que seul le devis de l‘entreprise [L] a été retenu comme correspondant à 100% du dommage, à savoir correspond au montant maximum de baisse de prix de vente qui aurait pu être négocié si l’information sur le défaut de VMC avait été connu des demandeurs.

Les demandeurs ne justifient nullement d’un autre préjudice indemnisable. La demande complémentaire en dommages et intérêts sera rejetée.

II- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la S.A.S DIAG ET PRO sera tenue aux dépens.

La S.A.S DIAG ET PRO sera en conséquence condamnée à payer aux époux [M] la somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en dernier ressort,

Condamne la S.A.S DIAG ET PRO à payer à M. [U] [M] et Mme [C] [T] épouse [M] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) en réparation de la perte de chance de ne pas pouvoir négocier une baisse de prix ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la S.A.S DIAG ET PRO aux dépens;

Condamne la S.A.S DIAG ET PRO à payer à M. [U] [M] et Mme [C] [T] épouse [M] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT