TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Octobre 2024

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 15 Juillet 2024

GROSSE :

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à M^e Marion LACOME D’ESTALENX,…………………………

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03099 – N° Portalis DBW3-W-B7I-463A

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [T]

né le 05 Février 1999 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 8 septembre 2023, la SA NEXITY STUDEA a donné à bail à effet au 11 septembre 2023 à Monsieur [R] [T] un appartement meublé n°[Adresse 4] à usage d’habitation situé Résidence STUDEA EUROMEDITERRANEE NEOZEN – Résidence étudiante [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 493,40 euros TTC.

Un acte de cautionnement a été conclu auprès de la SA SEYNA pour garantir le paiement des loyers en date du 11 septembre 2023.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA NEXITY STUDEA a fait signifier le 28 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la SA SEYNA et la SA NEXITY STUDEA ont, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et de l’article 1346-1 du code civil, saisi le juge des contentieux de la Protection de Marseille aux fins de :

A titre principal,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [R] [T]

à compter du 8 février 2024 ;

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [R] [T] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la société NEXITY STUDEA les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ORDONNER à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [R] [T] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] à payer la somme de 3.371,07 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’avril 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

• La somme de 410,68 euros à la société NEXITY STUDEA;

• La somme de 2.960,39 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société

NEXITY STUDEA à hauteur de ce montant ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] à payer à la société NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [T] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 DÉCEMBRE 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juillet et retenue.

A cette audience, la SA SEYNA et la SA NEXITY STUDEA, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative, celle-ci s’élevant à la somme de 4.851,27 euros, au 1er juillet 2024, selon la répartition suivante :

1.890,88 euros au bailleur,2.960,39 euros à la caution.

Monsieur [R] [T], cité à étude, n’a pas comparu et n’était représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Une copie de l’assignation a été adressée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 15 mai 2024, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

Le bail conclu le 8 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, et mentionnant le nouveau délai de six semaines, a été signifié le 28 décembre 2023 pour la somme en principal de 1.480,19 euros. Les sommes visées au commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 8 février 2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [R] [T] sera condamné à payer à la SA NEXITY STUDEA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 493,40 euros, à compter du 9 février 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA NEXITY STUDEA.

Sur le paiement de sommes

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par le locataire.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation qu’au 1er avril 2024, la dette locative de Monsieur [R] [T] s’élevait à la somme de 3.371,07 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Le décompte actualisé au 1er juillet 2024 fixe le montant de la dette locative à la somme de 4.851,27 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Il est par ailleurs versé aux débats un décompte arrêté au 8 avril 2024 des indemnités versées par la caution, la SA SEYNA, et les quittances subrogatives correspondantes, soit au total la somme de 2.960,39 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [R] [T] à payer :

la somme de 1.890,88 euros à la SA NEXITY STUDEA avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 410,68 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,la somme de 2.960,39 euros à la SA SEYNA avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SA SEYNA et la SA NEXITY STUDEA recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2023 entre la SA NEXITY STUDEA et Monsieur [R] [T] concernant l’appartement meublé n°[Adresse 4] à usage d’habitation situé Résidence STUDEA EUROMEDITERRANEE NEOZEN – Résidence étudiante [Adresse 4] à [Localité 3], à effet au 8 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [T] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA NEXITY STUDEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à la SA NEXITY STUDEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 493,40 euros ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à verser à la SA NEXITY STUDEA la somme de 1.890,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 410,68 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à verser à la SA SEYNA la somme de 2.960,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA SEYNA ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, La juge,