MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/04328

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029

ET :

[P] [C]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

M^e Abed fils BENDJADOR

Copie à :

Monsieur le Prefet d’Indre et Loire

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 6 et 12 mai 2021, la société TOURAINE LOGEMENT esh a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [C] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Depuis août 2023, des plaintes de plusieurs locataires du même immeuble ont été faites auprès de TOURAINE LOGEMENT esh pour nuisances sonores et incivilités. Un premier rappel lui a été adressé le 24 août 2023 pour lui demander de ne plus fumer le cigare dans les parties communes. Saisi de nouvelles plaintes de locataires pour incivilités, insultes, nuisances sonores, et sans amélioration de la situation, le bailleur lui a adressé une mise en demeure d’avoir à cesser les troubles le 16 mai 2024, demeurée sans effet.

Une tentative de conciliation a été initiée. Monsieur [P] [C] ne s’est pas présenté à la réunion programmée le 10 juin 2024.

Ainsi, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la société TOURAINE LOGEMENT esh a fait assigner Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail entre la société TOURAINE LOGEMENT esh et Monsieur [P] [C] ;

ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ; A défaut, dire et juger qu’il sera expulsé avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

condamner Monsieur [P] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à son loyer mensuel et à ses charges, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

condamner Monsieur [P] [C] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, à la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût des frais de sommation.

A l’ audience du 17 octobre 2024, la société TOURAINE LOGEMENT esh, représenté par son Conseil, maintient ses demandes en résiliation de bail.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude, Monsieur [P] [C] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

Aux termes de l’article 1728 d Code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention…”

L’article 1729 de ce même code dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail »

Selon les articles 7b) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. L’article 6.1 de cette même loi dispose que “après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux”

En l’espèce, le bail signé par les parties ne contient pas de clause résolutoire pour manquement à l’obligation de jouissance tranquille du logement. Il y est cependant précisé au réglement intérieur annexé au contrat de bail signé par Monsieur [P] [C] définit en son TITRE II – L’USAGE DES LIEUX – 1 – Usage paisible : que “le locataire s’engage à jouir des lieux loués honorablement, paisiblement, en bon père de famille … Il devra observer dans la tenue et l’usage des lieux, les meilleures règles afin de ne nuire en aucune façon à la tranquillité et sécurité des voisins et notamment celles suivantes concernant :

Article 1.1 – le bruit :

Le locataire devra veiller à ne pas faire de bruit quelle que soit l’heure et plus particulièrement de 22h à 7heures du matin, ni incommoder ses voisins par l’usage de radios, télévision, ou autres instruments. Il s’abstiendra d’effectuer dans les lieux loués quoi que ce soit qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires. Il ne fera ni ne souffrira qu’il soit fait de détérioration, rixe ou tapage quelconque”

Il ressort de ces éléments que le locataire est tenu d’user son logement de manière à respecter la tranquillité de ses voisins et que le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Plusieurs incidents sont imputés à Monsieur [P] [C] :

Par premier courrier du 24 août 2023, suite à une plainte de voisinage, TOURAINE LOGEMENT esh invitait – par courrier simple – Monsieur [P] [C] à modifier ses habitudes concernant le fait de fumer le cigare dans les parties communes de l’immeuble.

Une nouvelle plainte était portée auprès du conseiller locataire de TOURAINE LOGEMENTpar une des locataires le 21 septembre 2023. Celle-ci signalait des nuisances sonores, un comportement inadapté en milieu collectif et la tenue de propos obscènes auprès de résidentes de l’immeuble.

Le 2 avril 2024, cette même locataire revenait vers TOURAINE LOGEMENT esh pour signaler à nouveau des nuisances sonores “musique très très forte, claque sa porte violemment, tape sur je ne sais quoi bruyamment et pousse des cris dans le couloir”. Elle décrit dans ce même message une évolution du comportement de Monsieur [P] [C] la nuit du 1er avril 2024, nuit au cours de laquelle il aurait claqué les portes, violents coups dans le mur et cris dans le couloir. Elle précise que la police municipale est intervenue et que les pompiers l’ont emmené.

Une nouvelle plainte en date du 12 avril 2024 est faite par une autre locataire auprès du bailleur décrivant des nuisances sonores nocturnes, un non respect des règles collectives (fumer dans l’ascenseur, jeter les déchets par sa fenêtre).

Par courrier du 7 mai 2024, les locataires du 2ème étage de la résidence décrivent la situation suivante : musique à fond y compris tard le soir et décrit la nuit du 10 au 11 mai 2024 avec musique à fond jusqu’à 5h du matin – chante et crie sur son balcon, urine dans l’ascenseur, fume dans l’entrée, insulte les jeunes sur le palier et des nuisances sonores.

Par mise en demeure du 16 mai 2024, le bailleur a enjoint Monsieur [P] [C] de respecter le réglement intérieur de la résidence et de maintenir le calme.

En dépit de ce rappel à son obligation de jouissance paisible, les troubles du voisinage commis par Monsieur [P] [C] ont persisté.

Il apparaît que celui-ci a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux durant une période de temps conséquente et de manière persistante ;

A défaut de décision de justice passée en force de jugée constatant ces troubles du voisinage, il ne saurait être constaté les effets de la clause résolutoire contractuelle sus-visée.

Néanmoins, au vu de la gravité du manquement contractuel, il convient de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [P] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du contrat de bail.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective du logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’Homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

En l’espèce, il a été démontré que Monsieur [P] [C] a créé des troubles du voisinage que TOURAINE LOGEMENT esh a du traiter face aux nombreuses plaintes des locataires. Il est exposé que cela a causé des frais à l’Office, sans pour autant que ce dernier n’apporte les justificatifs de ces frais. La société TOURAINE LOGEMENT a été amenée à engager quelques actions (un rappel par courrier simple, une mise en demeure et une tentative de conciliation) , actions réalisées a minima pour satisfaire à son obligation d’assurer la jouissance paisible de son logement aux locataires. Elle n’apporte pas la preuve d’un préjudice particulier qui serait né dans l’exécution de son obligation légale.

Par conséquent, en l’absence de démonstration d’un préjudice par la société TOURAINE LOGEMENT esh, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité de sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens sont supportés, sauf disposition spécifique, par la partie perdante. Monsieur [P] [C] sera condamné aux dépens de la présente procédure, soit le coût de l’assignation.

Il est rappelé que la présence décision est d’exéucution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [P] [C] conclu le 6 mai 2021 avec la société TOURAINE LOGEMENT esh pour un local d’habitation situé [Adresse 3], à compter de la présente décision ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [P] [C] de libérer le bien immobilier et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut par Monsieur [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] et d’avoir restitué les clefs, la société TOURAINE LOGEMENT esh pourra, DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [P] [C] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer à la société TOURAINE LOGEMENT esh une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute la société TOURAINE LOGEMENT esh de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer à la société TOURAINE LOGEMENT esh la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [C] aux dépens de la présente procédure, soit le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé le deux décembre deux mille vingt quatre et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,