TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10199 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YX4V

N° de Minute : 25/00376

JUGEMENT

DU : 30 Juin 2025

S.C.I. FONCIERE 01 2003

C/

[B] [C] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FONCIERE 01 2003, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [C] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2021 à effet au 6 mai 2021, la SCI FONCIERE 01 2003 a donné en location à M. [B] [C] [D], pour une durée initiale de 3 ans renouvelable un logement, [Adresse 6] et un garage n°[Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 276,62 euros outre 65 euros de provision sur charges et 19,83 euros pour le garage outre 5 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, la SCI FONCIERE 01 2003 a fait délivrer à M. [B] [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme en principal de 4 231,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 24 avril 2024.

Par acte du commissaire de justice du 5 septembre 2024, la SCI FONCIERE 01 2003 a fait assigner M. [B] [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1240 du code civil, 873 du code de procédure civile, la loi du 6 juillet 1989 et notamment les dispositions de son article 29 :

constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,

ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [B] [C] [D] des lieux et de tout occupant de son chef, y compris du garage t cela au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier en application de l’article L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M. [B] [C] [D] au paiement de la somme de 3 362,80 euros au titre des loyers échus impayés au 5 septembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

condamner M. [B] [C] [D] au paiement des loyers échus depuis le 5 septembre 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail et jusqu’à totale libération des lieux outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

condamner M. [B] [C] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible soit la somme de 435,62 euros outre intérêts à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération totale des lieux, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

condamner M. [B] [C] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

condamner M. [B] [C] [D] aux frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer, du commandement de justifier l’assurance, de la notification de la CCAPEX et de la présente assignation,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 6 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025.

La SCI FONCIERE 01 2003, représentés par leur conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans l’assignation sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 2637,26 au 5 mai 2025, échéance de mai incluse. Il précise que le loyer courant est réglé.

M. [B] [C] [D] a comparu en personne. Il ne conteste pas le principe de la dette mais souligne les difficultés financières. Cuisinier, il perçoit un salaire de 1 300 euros par mois. Il confirme verser 500 euros par mois au bailleur soit 50 euros en plus du loyer courant mais propose d’accroitre le remboursement à hauteur de 750 euros mensuels.

Le conseil du bailleur a formulé les oppositions d’usage à l’octroi de délais de paiement, laissant la juridiction apprécier la situation sur ce point.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en expulsion :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 27 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours.

S’agissant d’une SCI familiale, la saisine de la CCAPEX n’est pas requise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 30 Avril 2021 contient une clause résolutoire suivant laquelle le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, à l’initiative du bailleur ou de son mandataire en cas d’inexécution par le preneur des obligations du bail, faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur, notamment de tout ou partie du loyer, des charges récupérables, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré par la SCI FONCIERE 01 2003 à M. [B] [C] [D] le 23 avril 2024 afin d’obtenir le paiement d’une somme de 4231,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte actualisé au 5 mai 2025 produit par le bailleur et non contesté par le locataire, malgré la reprise des paiements, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [B] [C] [D] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025, les précédents versements étant retournés impayés. Au regard de ses efforts et de la reprise des paiements, il convient de faire droit à la demande au titre des délais de paiement et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail suivant les modalités exposées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, suivant le décompte arrêté au 5 mai 2025, la dette de M. [B] [C] [D] au titre des loyers et charges impayés est de 2 637,26 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient donc de condamner M. [B] [C] [D] à payer cette somme à la SCI FONCIERE 01 2003 et de l’assortir des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

M. [B] [C] [D] sera autorisé à s’acquitter de sa dette de manière échelonnée suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Si M. [B] [C] [D] ne respecte pas l’échéancier prévu, il pourra être expulsé et sera tenu de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [C] [D] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 Avril 2024.

La situation économique de M. [B] [C] [D] commande de rejeter la demande présentée par les bailleurs au titre des frais irrépétibles.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2021 entre La SCI FONCIERE 01 2003 d’une part et M. [B] [C] [D] d’autre part relatif à un logement situé au [Adresse 8] et du garage numéro 20 à Saint André Lez Lille (59350) étaient réunies à la date du 24 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [B] [C] [D] à payer La SCI FONCIERE 01 2003 la somme provisionnelle de 2637,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [B] [C] [D] à se libérer de leur dette au moyen de 13 versements mensuels d’un montant de 200 euros en plus du loyer courant, la dernière soldant la dette,

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification de la présente ordonnance, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que pendant les délais consentis, à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d’une mise en demeure adressée à M. [B] [C] [D] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 24 juin 2024 ;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [B] [C] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) M. [B] [C] [D] sera condamné à payer à La SCI FONCIERE 01 2003 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux soit la somme de 435,62 euros ;

REJETTE la demande présentée par La SCI FONCIERE 01 2003 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [C] [D] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 23 avril 2024 ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection