N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

12 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20419 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLZG

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA VALLE [Adresse 5]

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 801 616 970,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. EXO MARKET

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 928 648 872,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 08 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 12 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 12 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2024, la Sci La Valle Gobelin a donné à bail commercial à Mme [B] [G] et Mme [V] [U] un local situé [Adresse 1] à Tours, à compter du 16 novembre 2024 et pour un loyer mensuel de 1 100 euros HT. Ce bail réservait aux preneurs la faculté d’être substitués par la société en cours d’immatriculation Exo Market.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la Sci La Valle Gobelin a fait délivrer à la Sarl Exo Market un commandement de payer visant en principal une somme de 1 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la Sci La Valle Gobelin a assigné devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la Sarl Exo Market et demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 16 avril 2024 à la suite du commandement de payer en date du 20 juin 2024 resté infructueux ;

Ordonner l’expulsion de la Société Exo market des locaux sis [Adresse 3], et de tout occupant de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner la Société Exo market à verser à la SCI La valle gobelin une provision d’un montant de 3 750 euros TTC à valoir sur les loyers et charges impayés ;

Condamner par provision, la Société Exo market à verser à la SCI VAlle gobelin une indemnité d’occupation d’un montant de 1 500 euros TTC par mois à compter du 20 juillet 2020 et jusqu’à libération complète des locaux ;

Condamner la Société Exo market à verser à la SCI Valle gobelin une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Exo market aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Elle expose que la défenderesse n’a pas réglé en totalité les loyers des mois de juin, juillet et août 2024, sans régularisation du commandement de payer délivré le 20 juin 2024 visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Elle s’estime en conséquence fondée en sa demande tendant à constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et l’expulsion de la défenderesse.

Elle estime qu’elle est fondée en ses demandes provisionnelles faute de contestations sérieuses à ces sommes.

À l’audience du 8 octobre 2024, la SCI [Adresse 7], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et produit un décompte actualisé au 7 octobre 2024.

La SARL Exo market, assigné par acte de commissaire de justice déposé en l’étude, n’était pas comparante.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le décompte actualisé produit lors de l’audience

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il n’est pas justifié de la notification du décompte actualisé à la partie adverse et celle-ci n’était pas comparante, dès lors, cette pièce, qui n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire, ne saurait être retenue dans cette décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la défenderesse vient aux droits des preneurs et le bail commercial du 16 avril 2024 prévoit un loyer annuel de 13 200 euros HT payable en 12 termes égaux de 1 100 euros avant le 5 de chaque mois de chaque année. Le bail prévoit également un assujettissement à la TVA et une provision sur les charges, impôts, taxes et redevances de 150 euros HT par mois.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« Toutes les charges, clauses et conditions du Bail sont des clauses essentielles et déterminantes, sans lesquelles les Parties n’auraient pas contracté, Cependant, dans le cas où une clause du Bail serait ou deviendrait nulle, annulable, ou non exécutoire, la validité des autres clauses du Bail et de la convention locative dans son entier ne serait pas remise en cause.

A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

L’expulsion du Preneur et de tout occupant de son chef, sera, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire, immédiatement exécutoire par provision, nonobstant appel.

Le refus pour le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme à l’échéance du congé, l’obligera au profit du Bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixée à 1000 euros par mois par jour de retard.

De plus, le preneur encourrait une astreinte de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard. Il serait, en outre, débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent.

Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie versé resterait acquis au Bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et non-susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’article 1231 du code civil, sans préjudice du droit du Bailleur à tous dommages-intérêts.

Dans l’hypothèse où le Preneur serait une personne physique, en cas de décès du Preneur, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et/ou ayants-droits pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du Bail, rappelant toutefois la faculté réservée par l’alinéa 4 de l’article [6]-4 du code de commerce pour les ayants-droits du Preneur de donner congé dans les formes et délais de l’article L. 145-9 du même code.».

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SCI La valle gobelin a fait délivrer à la SARL Exo Market un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 1 500 euros décomposé comme suit :

— Loyer juin 2024 : 1 100 euros

— Provision sur charges juin 2024 : 150 euros

— TVA juin 2024 : 250 euros.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution.

Par ailleurs, il appartient au bailleur de justifier des charges dont il entend solliciter la récupération auprès du preneur.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à 1 500 euros TTC.

Faute pour la défenderesse de justifier, comme elle en a la charge probatoire, de son apurement dans le délai de un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 juillet 2024.

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la Sarl Exo Market ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels, la demanderesse sollicite une provision de 3 750 euros TTC à valoir sur les loyers et charges impayés.

Aux termes de ses écritures, elle reproche le non-paiement des loyers et charges au regard du décompte du 4 septembre 2024.

Il résulte des développements précédents que, d’une part, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 20 juin 2024, à 1 500 euros TTC. Seul le loyer du mois de juillet et la provision pour charge afférente peuvent en sus être accordés à titre de provision.

Ainsi, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, la demanderesse est manifestement créancière de la somme de 3 000 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse au titre des impayés contractuels arrêtés au 21 juillet 2024, à hauteur de 3 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Sur les indemnités d’occupation, la demanderesse sollicite une provision mensuelle à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 1 500 euros.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le montant du loyer mensuel avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 1 100 euros, le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation s’établit, en prenant en compte la provision pour charges et la TVA à 1 500 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 1 500 euros par mois, à compter du 21 juillet 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la défenderesse, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser à la demanderesse une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 16 avril 2024 liant les parties, et sa résiliation à effet du 21 juillet 2024 ;

ORDONNE à la SARL Exo Market d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SARL Exo Market de libérer les lieux, [Adresse 1] à Tours, à l’expiration de ce délai, la SCI La Valle Gobelin à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL Exo Market à payer à la SCI La Valle Gobelin une provision de 3 000 euros à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 21 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la Sarl Exo Market à payer à la SCI La Valle Gobelin une provision de 1 500 euros à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due, à compter du 21 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la Sarl Exo Market à verser à la SCI La Valle Gobelin une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL Exo Market aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU