MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Décembre 2024

N° RC 24/02112

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[X] [Z], venant aux droits de Mme [F] [J] suivant acte de vente en date du 11 mars 2021

ET :

[I] [N]

Débats à l’audience du 03 Octobre 2024

copie et grosse le :

à M^e REDON-REY

copie le :

à Mme [N]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : L. PENNEL

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [Z], venant aux droits de Mme [F] [J] suivant acte de vente en date du 11 mars 2021

né le 03 Mai 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant substituée par M^e BERBIGIER substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Madame [I] [N], demeurant [Adresse 1]

Comparante

D’autre Part ;

RG 24/02112

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 13 septembre 2017, Madame [D] [J] a consenti à Madame [N] épouse [E] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 515,00 € charges comprises.

Par acte authentique du 11 mars 2021, Madame [D] [J] a cédé le bien immobilier objet du bail à Monsieur [Z] [X].

Le 22 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [N] [I] par acte d’huissier du 25 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [N] [I] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [N] [I] se trouve être occupante sans droit ni titre;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [N] [I] au paiement de la somme de 3289,07 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au jour de l’assignation, quittancement du mois d’avril inclus;

— la condamnation de Madame [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux soit la somme de 548,16 €, révisable annuellement conformément à la clause insérée dans le bail ;

— dire et juger que les intérêts dus sur le monatnt des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 janvier 2024 ;

— la condamnation de Madame [N] [I] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [N] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 26 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [Z] [X], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2609,55 € arrêté au 6 septembre 2024.

Régulièrement citée par acte d’huissier du 25 avril 2024 signifié à étude, Madame [N] [I] a comparu à l’audience et a déclaré être en arrêt de travail et percevoir la somme de 806,00 € par mois, son licenciement pour inaptitude étant prévu pour janvier 2025. Elle a ajouté être divorcée et n’avoir personne à charge. Elle est suivie par une assistante sociale et une demande d’aide auprès du Fonds de Solidarité Logement a été déposée en octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé par voie électronique entre les parties le 13 septembre 2017 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 22 janvier 2024 à Madame [N] [I] et portant sur la somme de 2381,17 € dont 2244,59 € au titre des impayés de loyers, de charges et du dépôt de garantie.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties le 13 septembre 2017 pour une durée de trois ans reconduit tacitement depuis lors et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Madame [N] [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 septembre 2017, le commandement de payer délivré le 22 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 6 septembre 2024 faisant apparaître une somme de 2609,55 € à la charge de la locataire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [N] [I] à verser à Monsieur [Z] [X] la somme de 2609,55 € au titre desimpayés de loyers et de charges arrêtés au 6 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [N] [I] a comparu à l’audience et a justifié de sa situation sociale et financière. Elle sollicite des délais de paiements avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose de régler 100,00 € par mois en sus de son loyer courant et de solder la dette locative à réception de son indemnité de licenciement.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Madame [N] [I] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [N] [I] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [N] [I], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [Z] [X] la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [N] [I].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies 23 mars 2024 ;

Condamne Madame [N] [I] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 2609,55€ (DEUX MILLE SIX CENT NEUF EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 septembre 2024, échéance de septembre comprise ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [N] [I] à se libérer de sa dette de 2609,55 € en 26 mensualités de 100,00 € et le solde à la 27ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [N] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [N] [I] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [G] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Madame [N] [I] à verser à Monsieur [Z] [X] la somme de 500,00€ (CINQ CENTS EUROS)au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [N] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection