MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/01566

DÉCISION

reputée contradictoire et en premier ressort

S.A. CDC HABITAT

ET :

[C] [K]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître DE LA RUFFIE

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/1566

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement via yousign en date du 13 octobre 2023, le Fonds de logement intermédiaire représenté par la SAEM CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation, à effet du 16 octobre 2023, à Monsieur[C] [K] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 476.66 €, provisions pour charges comprises ainsi qu’un stationnement faisant l’objet d’un contrat de bail séparé à même date d’effet pour un montant mensuel de 31.42 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 22 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

La SAEM CDC HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur[C] [K] par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que Monsieur[C] [K] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— prononcer son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur[C] [K] au paiement de la somme en principal de 1 886.93 € au titre des impayés de loyers et de charges dûs au 29 février 2024 ;

— condamner Monsieur[C] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué aux contrats de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur[C] [K] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur[C] [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la signification à la CCAPEX.

A l’audience du 17 octobre 2024, la SAEM CDC HABITAT, par la voix de son Conseil, actualise la dette locative à la somme de 4 101.33 € au 14 octobre 2024 et maintient l’ensemble de ses demandes. Il indique que deux paiements le 19 juin et 8 juillet 2024 sont intervenus pour un montant chacun de 217.08 €.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à son domicile en la personne de sa fille – Madame [J] [K], Monsieur[C] [K] n’est ni présent ni représenté.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience. Il y est précisé que Monsieur[C] [K] est retraité et dispose de ressources mensuelles de 910 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé ainsi que le commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 pour un montant en principal de 1709.04 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4101.33 €.

En s’abstenant de comparaître ou d’être valablement représenté, Monsieur[C] [K] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice d’un montant de 359.89 € qui seront examinés dans le cadre des dépens ci-après.

Monsieur[C] [K] sera condamné à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 3741.44 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 décembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 709.04 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le contrat de bail portant sur le stationnement stipule (article 8) qu’en cas de résiliation du bail principal , le présent bail sera automatiquement résilié à la même date d’effet.

Monsieur[C] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai imparti par le commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 février 2024 pour les deux contrats de location.

RG 24/1566

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant. Aucune demande ou proposition de délai de paiement n’a été portée à l’audience. L’expulsion de Monsieur[C] [K] sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur[C] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur[C] [K] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu 13 octobre 2023 entre Monsieur[C] [K] et la SAEM CDC HABITAT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 23 février 2024 et constate que le contrat de bail relatif au stationnement s’en trouve automatiquement résilié à la même date ;

Condamne Monsieur[C] [K] à payer à la SAEM CDC HABITAT la somme de 3 741.44 € (TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE ET UN EUROS, QUARANTE QUATRE CENTIMES ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 octobre 2024, échéance de septembre incluse, ;

Dit que Monsieur [C] [K] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence Monsieur [C] [K] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [C] [K], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [C] [K] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [C] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,